행정
재개발 조합원인 원고가 자신의 연립주택에 대한 관리처분계획상 종전자산 평가액이 저평가되었다며 계획 취소를 청구한 사건입니다. 원고는 비교사례 선정의 부적절성, 시장가격 상승률 미반영, 토지 지분 반영 미흡 등을 주장했습니다. 법원은 감정평가법인이 채택한 비교사례, 감정평가 방식, 개별요인 비교 등이 관계 법령과 실무기준에 위배되지 않았으며, 다른 감정 결과가 다소 높게 나올 수 있다고 해도 이것만으로 전체 관리처분계획이 조합원 간의 형평성을 잃거나 원고의 재산권을 본질적으로 침해했다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
피고인 B주택재개발정비사업조합은 서울 동작구 C 일대에서 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합입니다. 원고 A는 이 사건 정비구역 내 연립주택 소유자이자 조합원으로서 분양신청을 했습니다. 피고 조합은 2013년 12월 19일 사업시행인가를 고시받은 후, 관리처분계획 수립을 위해 두 감정평가법인에 토지·건물 감정평가를 의뢰했습니다. 이 감정평가 결과(조합감정결과)를 바탕으로 원고의 연립주택에 대한 종전자산 평가액을 1,098,500,000원으로, 권리가액을 1,096,962,100원으로 산정했습니다. 원고는 분양신청에 따라 분양예정 아파트 가격 918,137,500원을 제외한 178,824,600원을 환급받을 예정이었습니다. 피고 조합은 2014년 12월 29일 총회에서 관리처분계획(안)을 의결했고, 동작구청장은 2015년 6월 11일 이를 인가 고시했습니다. 원고는 이 관리처분계획 중 자신의 연립주택에 대한 종전 토지 및 건축물의 권리내역, 권리가액, 분양기준가액, 지급액 부분이 부당하게 산정되었다며 이 부분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
재개발 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 다음 사항들이 집중적으로 검토되었습니다. 비교거래사례 선정의 적정성, 집합건물 평가 시 토지·건물 일체 품등비교 방식 적용의 적법성, 개별요인 비교 시 평가 방식 준수 여부, 그리고 최종 감정평가 결과가 원고의 재산권을 본질적으로 침해하거나 조합원 간 형평성을 심각하게 훼손하는지 여부 등이 주요 쟁점이었습니다.
항소심 법원은 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 재개발 조합이 수립한 관리처분계획에 따른 원고 소유 연립주택의 종전자산 평가액이 적법하고 합리적이라고 판단한 것입니다. 이에 따라 소송과 관련된 모든 비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
법원은 재개발 사업의 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가가 광범위한 계획재량을 인정받는 영역이며, 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반하거나 조합원들 사이의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당한 경우가 아닌 한 적법하다고 판단했습니다. 이 사건에서 법원은 감정평가법인의 비교사례 선정, 집합건물 평가 방식, 개별요인 비교 등 전반적인 평가 과정에 위법이 없었고, 다른 감정 결과와 차이가 있더라도 이는 재개발 절차의 안정성을 해칠 정도로 중대한 하자로 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 재개발 사업의 관리처분계획과 관련된 감정평가의 적법성을 다룬 것으로, 주로 '도시 및 주거환경정비법'과 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률', 그리고 관련 감정평가 규칙 및 실무기준이 적용되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제1호: 이 조항은 관리처분계획의 기준으로 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 등 여러 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 분양신청자에게 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 할 것을 규정하고 있습니다. 법원은 재개발 사업의 특성상 다수의 이해관계가 충돌하므로, 관리처분계획의 구체적인 내용 수립에는 '계획재량'이 인정된다고 보았습니다. 따라서 설령 다소 불균형이 초래되더라도, 그것이 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 없다는 법리가 적용됩니다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조 및 감정평가에 관한 규칙 제28조, 감정평가 실무기준: 이 법령 및 기준은 감정평가 시 '거래사례비교법'을 적용하는 방법에 대해 규정하고 있습니다. 거래사례는 ① 정상적인 거래사정 또는 보정이 가능한 사례, ② 기준시점으로 시점 수정이 가능한 사례, ③ 대상 물건과 위치적·물적 유사성이 있어 가치 형성 요인 비교가 가능한 사례여야 합니다. 이 사건에서는 정비구역 밖의 거래사례를 선정한 것이나, 지역·개별 요인 비교를 통해 충분히 보정 가능하다고 판단된 사례가 적법하다고 인정되었습니다.
감정평가에 관한 규칙 제16조: 집합건물(연립주택 등)에 대한 감정평가는 거래사례비교법을 적용하여 '일괄 평가'해야 한다고 규정합니다. 이는 토지와 건물을 분리하여 비교하는 형태가 아니라, 토지·건물 일체로서 가치를 평가하고 품등 비교하는 것이 원칙임을 의미합니다. 법원은 건물의 관리 상태가 양호하여 노후한 공동주택으로 보기 어려운 이 사건 연립주택에 대해 토지·건물 일체 품등비교 방식을 적용한 것이 위법하지 않다고 보았습니다.
재개발 관리처분계획상 종전자산평가액에 불만이 있는 경우, 다음 사항들을 고려하여 유사한 상황에 참고할 수 있습니다. 첫째, 관리처분계획은 다수의 이해관계가 얽혀있어 개별 조합원의 모든 이익을 충족시키기 어려우며, 계획 수립에 상당한 재량이 인정됩니다. 따라서 단순히 평가액이 예상보다 낮다는 이유만으로는 계획을 취소하기 어렵습니다. 둘째, 감정평가가 위법하다고 주장하려면 비교사례 선정, 평가 방법, 개별요인 비교 등 관계 법령 및 감정평가 실무기준에 명백한 위반 사항이 있거나, 조합원들 사이의 형평성을 심각하게 해칠 정도로 부당하다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다. 셋째, 정비구역 밖의 유사 물건을 비교사례로 선정한 것 자체는 일반적으로 위법하다고 보기 어렵습니다. 정비구역 내 거래는 기대이익이 반영될 수 있어 배제하는 것이 합리적일 수 있습니다. 넷째, 집합건물의 경우 토지와 건물을 일체로 평가하는 것이 원칙이며, 건물이 심하게 노후화되어 대지 지분 가치가 압도적인 경우가 아니라면 토지·건물 개별 비교 방식을 적용하지 않은 것을 문제 삼기 어렵습니다. 다섯째, 개별요인 비교 시 세부적인 비율 산정 과정을 감정평가서에 명시하도록 강제하는 규정은 없으며, 다른 감정 결과가 나왔다는 사실만으로 기존 감정 결과를 위법하다고 보기 어렵습니다. 재개발 사업 절차의 안정성도 중요한 고려 요소입니다. 조합원의 재산권이 본질적으로 침해되었음을 주장하려면 그 피해가 객관적으로 입증 가능하고 중대해야 합니다.
