세금 · 행정
원고 A는 2004년 과천시 토지를 취득한 후, 2007년 해당 토지를 주택부지와 다른 필지로 분할하였습니다. 피고인 과천시장은 2011년 현지조사를 통해 분할된 토지 중 일부(쟁점토지)가 사실상 주택의 부속토지로 사용되며 고급주택 요건을 충족한다고 판단했습니다. 이에 피고는 쟁점토지의 지목변경에 따른 가액 증가분에 대해 취득세 및 농어촌특별세 중과세 처분을 내렸습니다. 원고는 지목변경에 해당하지 않으며 과세표준액 산정 방식 또한 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 1심에서는 원고 패소 판결이 내려졌으나 2심(항소심)에서는 1심 판결을 취소하고 피고의 과세처분을 위법하다고 보아 원고의 손을 들어주었습니다.
원고 A는 2004년 과천시 토지를 취득한 뒤 2007년 이를 주택부지(대지 330㎡)와 다른 토지(답 686㎡)로 분할하였습니다. 이후 D가 주택부지에 3층 단독주택을 신축하여 2007년 사용승인을 받았습니다. 피고인 과천시장은 2011년 현지조사에서 주택 옆 '답'으로 된 쟁점토지(550㎡)가 실제로는 주택의 잔디마당 등으로 이용되며 '대지'로 지목이 변경되었고 이 주택과 쟁점토지를 합산한 면적 및 가액이 고급주택 요건을 충족한다고 판단했습니다. 이에 피고는 쟁점토지의 지목 변경으로 인한 가액 증가분 8억 6천만 원 상당에 대해 구 지방세법상 고급주택 중과세율을 적용하여 취득세 112,941,920원 및 농어촌특별세 11,294,190원을 부과했습니다. 원고는 쟁점토지가 개발제한구역 내에 있어 지목변경 및 주택 부속토지 이용이 불가능하므로 지목변경에 해당하지 않으며 설령 지목변경이 인정되더라도 개별공시지가를 적용해야 하고 일단지로 보아 주택부지의 공시지가를 적용한 것은 위법하다고 주장하며 과세 처분에 불복하여 소송을 제기했습니다.
이 사건 쟁점토지가 사실상 주택의 부속토지로 지목변경이 이루어졌다고 볼 수 있는지 여부와 지목변경에 따른 취득세 과세표준액을 산정할 때 쟁점토지와 주택부지를 '일단지'로 보아 주택부지의 개별공시지가를 적용한 것이 적법한지 여부가 쟁점이었습니다.
제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011년 6월 7일 원고에 대하여 한 취득세 112,941,920원(가산세 26,096,920원 포함) 및 농어촌특별세 11,294,190원(가산세 2,609,690원 포함)의 각 부과처분을 취소한다. 소송총비용은 피고가 부담한다.
법원은 쟁점토지가 주택부지와 같은 울타리 내에 위치하고 마당 등으로 이용되는 점을 고려하여 사실상 지목이 변경되었고 고급주택의 부속토지에 해당한다고 판단했습니다. 그러나 과세표준액 산정 부분에서는 쟁점토지와 주택부지가 공부상 지목, 개별공시지가, 개발제한구역 내 법적 용도 제한 등에서 현저한 차이를 보여 가치가 명확히 구분된다고 보았습니다. 이러한 특별한 사정으로 인해 두 토지를 '일단지'로 보아 주택부지의 개별공시지가를 쟁점토지에 그대로 적용하여 과세표준액을 산정한 것은 위법하다고 판단했습니다. 따라서 과세표준액 산정의 위법성을 이유로 피고의 과세처분을 취소하고 원고의 청구를 인용했습니다.
구 지방세법 제105조 제5항 및 시행령 제77조 (지목변경에 의한 취득): 토지의 지목을 사실상 변경하여 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 보아 취득세를 부과합니다. 공부상 기록과 무관하게 실제 토지의 현황과 사용목적에 따라 지목 변경 여부를 판단합니다. 즉, 토지의 등기부 등본상 지목이 '답'이더라도 실제 마당이나 정원으로 사용되면 '대지'로 사실상 지목이 변경된 것으로 볼 수 있습니다.
구 지방세법 제111조 제2항, 제112조 제2항 제3호 및 시행령 제84조의3 제3항 제2호 (고급주택 중과세): 1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과하고 건물 시가표준액이 9천만 원을 초과하며 전체 시가표준액이 6억 원을 초과하는 주택과 그 부속토지는 '고급주택'으로 분류되어 취득세가 중과됩니다. 여기서 '1구의 건물의 대지면적'은 건물을 위해 실제로 사용되는 부속토지 전체의 면적을 의미하며 필지 수나 소유 형태와 관계없이 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 울타리 안의 토지 모두를 포함합니다. 이 사건에서는 쟁점토지가 주택 울타리 내에서 잔디마당 등으로 이용되었으므로 고급주택의 부속토지로 판단되었습니다.
구 지방세법 제111조 제1항, 제2항, 제3항 및 시행령 제82조 (과세표준 산정): 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며 지목변경으로 인한 취득의 경우 지목변경 전후 시가표준액의 차액으로 합니다. 개별공시지가가 결정·공시되지 않은 경우에는 토지가격비준표를 활용하여 인근 유사토지의 가액을 기준으로 산정합니다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조 및 관련 지침 (토지가격비준표 및 일단지 평가): 여러 필지의 토지가 '용도상 불가분의 관계'에 있어 하나의 단지처럼 이용되는 경우 이를 '일단지'로 보아 토지특성을 조사하고 지가를 평가할 수 있습니다. '용도상 불가분의 관계'란 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 토지 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계를 말합니다. 그러나 이 사건에서는 쟁점토지와 주택부지가 공부상 지목, 개별공시지가, 개발제한구역 내 법적 용도 제한 등에서 현저한 차이를 보여 가치가 명확히 구분된다고 보았고 따라서 일단지로 보아 동일한 가격을 적용하는 것은 부당하다고 판단했습니다. 특히 개발제한구역 내 토지는 법적인 용도 제한으로 인해 그 가치가 일반 대지와는 현저히 다르게 평가되어야 한다는 점이 중요한 판단 근거가 되었습니다.
토지의 지목은 공부상 지목뿐 아니라 실제 사용 현황에 따라 결정될 수 있으며, 실제 용도가 변경되면 과세 대상이 될 수 있습니다. 특히 개발제한구역 등 용도 제한이 있는 지역에서는 토지의 형질 변경이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 법령상 허용되지 않는 용도 변경은 법적 분쟁이나 원상회복 명령으로 이어질 수 있으며, 세금 산정에도 영향을 미칩니다. 주택의 부속토지 면적이 넓어지면 고급주택으로 분류되어 취득세 등 세금이 중과될 수 있으므로 주택 면적과 부속토지 면적을 신중하게 관리해야 합니다. 여러 필지의 토지가 하나의 주택을 위해 사용되더라도, 각 필지의 용도, 지목, 개별공시지가, 그리고 법적 용도 제한 등이 크게 다르다면 과세표준을 산정할 때 이를 '하나의 일단지'로 보지 않고 각각의 특성을 고려하여 평가해야 할 가능성이 있습니다. 세금 부과 처분에 이의가 있는 경우 해당 과세의 근거가 된 사실관계(예: 지목 변경 여부, 토지 이용 현황)와 과세표준 산정 방식의 적법성을 꼼꼼히 검토하고 대응해야 합니다.
