도시개발 사업 토지 매매 계약 불리한 조항 효력 정지 결정

도시개발 사업으로 인해 공장 부지를 수용당한 사업자들이 도시개발공사로부터 대체 용지를 매입하면서 맺은 계약의 일부 조항(매매대금 선납 의무 및 지연손해금 부과)이 불공정하다고 주장하며 효력 정지를 신청한 사건입니다. 1심에서는 기각되었으나, 항고심에서 해당 조항들이 약관규제법상 불공정하여 무효라고 판단되어 그 효력이 정지되고 공사의 불이익한 조치도 금지되었습니다.

관련 당사자

• 채권자들(항고인): 김○○ 외 10개 사업자 (개인 및 법인). 인천 ○○조성사업 구역 내에서 공장을 운영하다가 부지를 협의수용당하고 이주대책으로 도시개발공사로부터 공장용지를 매입한 매수자들입니다.
• 채무자(상대방): 인천광역시도시개발공사. ○○조성사업의 사업시행자이며 채권자들에게 공장용지를 매각한 매도인입니다.

분쟁 상황

인천광역시 도시개발공사가 시행하는 ○○조성사업으로 인해 공장 부지를 수용당한 사업자들이 이주대책의 일환으로 공사로부터 새로운 공장 용지를 매입하는 계약을 체결했습니다. 이 용지매매계약에는 매수인이 매매대금을 일찍 납부해야 하고, 납부 지연 시 높은 이율의 지연손해금을 부담하며, 소유권 이전은 매매대금 완납 이후 사업 준공 시에 이루어지도록 규정되어 있었습니다. 그러나 예상치 못한 문화재 발견 등의 이유로 사업 시행이 지연되면서 매수자들은 매매대금을 먼저 지급하고도 용지를 사용하거나 소유권을 이전받지 못하는 상황에 처하게 되었고, 이로 인해 금융비용 등 손실이 발생할 우려가 커지자 계약의 특정 조항에 대해 효력 정지를 요구하는 가처분 신청을 하게 되었습니다.

핵심 쟁점

도시개발공사가 미리 정한 용지매매계약 약관 중 매수인의 매매대금 선이행 의무, 고율의 지연손해금 부과 조항이 약관규제법상 불공정한 조항에 해당하는지 여부와, 사업 지연 시 고객의 동시이행항변권을 제한하고 사업자의 위험을 고객에게 이전하는 조항의 효력 정지 가처분 필요성 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1심 결정 중 채권자들의 패소 부분을 일부 취소하고, 채권자들의 항고를 일부 인용합니다. 채권자들이 5억 원을 담보로 공탁하는 것을 조건으로, 본안 판결 확정 시까지 채권자들과 채무자 간의 용지매매계약 중 제1조 제1항 및 제2항, 제2조 제1항의 효력을 정지합니다. 채무자는 위 조항들이 유효함을 전제로 한 채무 이행 청구, 보전처분, 계약 해제권 행사 등 채권자들에게 불이익한 처분을 해서는 안 됩니다. 채권자들의 나머지 항고(제6조 소유권 이전 조항 효력 정지)는 기각합니다. 소송 총비용은 채권자들이 1/3, 채무자가 2/3 부담합니다.

결론

재판부는 이 사건 용지매매계약서가 도시개발공사가 다수의 상대방과 계약하기 위해 미리 마련한 약관에 해당한다고 보았습니다. 매도인의 소유권이전등기 및 인도의무와 매수인의 잔금지급의무는 원칙적으로 동시이행 관계이나, 약관으로 고객의 잔금지급의무를 선이행하도록 정한 경우 불공정성을 검토해야 합니다. 이 사건에서 도시개발 사업의 종료 시점이 불확실한데, 매수인인 채권자들이 매매대금을 선납하면 소유권을 이전받지 못해 용지를 사용, 수익하거나 처분할 수 없게 되어 임대료 상당액 및 대출 이자 등 금융비용 상당의 손실을 입게 됩니다. 반면, 매도인인 공사는 매매대금을 미리 받아 예금 이자 등의 소득이 발생합니다. 비록 사용승낙 조항이 있더라도 사업 지연 시 매수인의 일방적 손실 가능성은 여전히 존재하므로, 매매대금 선이행 의무 조항은 약관규제법 제6조 제2항 제1호(고객에게 부당하게 불리한 조항), 제7조 제2호(사업자가 부담해야 할 위험을 고객에게 이전하는 조항), 제11조 제1호(고객의 동시이행항변권을 제한하는 조항)에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 따라서 제1조 제1항 및 제2항, 제2조 제1항의 효력을 정지하고, 이를 전제로 한 공사의 불이익한 처분을 금지할 보전의 필요성이 인정된다고 보았습니다. 다만, 소유권 이전 시기를 정한 제6조에 대해서는 용지 사용 승낙이 사실상 목적물 인도에 해당하여 사용, 수익이 가능해지고, 공기업의 특성상 소유권 이전 의무 이행이 보장되는 점 등을 고려할 때 매매대금 완납 의무가 소유권 이전등기 의무보다 선행되는 것이 당연한 해석이라 보아 불공정 조항으로 인정하지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 민법상의 계약 원칙과 약관규제법이 핵심적으로 적용되었습니다. 민법 제568조 제2항 (매매의 효력)​: 매매계약에서 매도인의 재산권 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무는 특별한 약정이 없는 한 동시에 이행되어야 한다는 원칙입니다. 이 사건에서는 용지매매계약의 일부 조항이 매수인의 대금 선이행 의무를 규정함으로써 이 동시이행 원칙을 배제 또는 제한하는 것이 불공정한지에 대한 쟁점이 있었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법)​: 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 조항(약관)의 불공정성을 규제하는 법률입니다.

• 약관규제법 제6조 제2항 제1호 (불공정 약관조항의 무효)​: 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 된다고 규정합니다. 재판부는 사업 시행이 지연되는 상황에서 매수인인 채권자들이 매매대금을 선납하고도 장기간 소유권을 이전받지 못해 손실을 입는 점을 들어 해당 조항이 고객에게 부당하게 불리하다고 보았습니다.
• 약관규제법 제7조 제2호 (고객의 불이익을 야기하는 조항)​: 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항은 무효로 봅니다. 문화재 발견 등으로 인한 사업 지연의 위험을 고객에게만 부담시키는 것이 이 조항에 해당한다고 판단했습니다.
• 약관규제법 제11조 제1호 (고객의 항변권 제한)​: 법률의 규정에 의한 고객의 항변권(여기서는 동시이행항변권)을 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항은 무효로 봅니다. 매매대금 선이행 조항이 매수인의 동시이행항변권을 사실상 제한하여 불공정하다고 보았습니다. 가처분 제도: 본안 소송이 확정될 때까지 임시로 권리 관계를 보전하기 위한 절차입니다. 이 사건에서는 불공정한 약관 조항의 효력을 임시로 정지하고, 채무자가 이를 근거로 채권자들에게 불이익한 조치를 취하는 것을 금지하기 위해 가처분 신청이 인용되었습니다.

참고 사항

계약을 체결할 때는 특히 매매대금 납부 조건, 이자 및 지연손해금 조항, 그리고 소유권 이전 시기 등 핵심적인 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 계약에 사업 지연 등 예기치 못한 상황 발생 시 매수인에게 일방적으로 불리한 조항이 포함되어 있다면, 약관규제법 위반으로 해당 조항의 무효를 주장할 수 있습니다. 매도인이 사업자이고 매수인이 개인이나 소규모 사업자인 경우, 동시이행의 원칙을 배제하고 매수인의 선이행 의무를 부과하는 조항은 불공정 약관일 가능성이 높습니다. 이러한 경우 계약서에 매도인의 용지 공급 예정일을 명확히 명시하고, 공급 지연 시 매도인이 지체상금을 지급하도록 하거나, 최소한 매매대금 완납과 용지의 사용 승낙을 동시이행 관계로 설정하는 것이 고객에게 유리합니다. 불공정한 약관 조항으로 인해 손해가 예상될 경우, 본안 소송 전이라도 해당 조항의 효력 정지를 위한 가처분 신청을 고려할 수 있습니다. 이때 법원에 담보를 제공해야 할 수도 있습니다.