재개발 조합 동의서 공란으로 인한 설립 인가 무효 확인 사건

서울특별시 마포구 D구역 주택재개발정비사업조합은 2006년 조합 설립 인가를 받았으나, 이 인가의 근거가 된 토지등소유자 동의서 중 상당수가 신축 건축물의 설계 개요와 건축물 철거 및 신축 비용의 개산액 등 필수 기재사항이 공란으로 되어 있어 무효임이 확인되었습니다. 이로 인해 법정 동의율인 80%에 미달하게 되어, 법원은 해당 조합설립 인가 처분이 중대하고 명백한 하자로 인해 무효임을 판결했습니다. 비록 이후 조합이 두 차례에 걸쳐 변경 인가를 받았지만, 최초의 인가 처분의 하자를 치유할 수는 없다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들(항소인): A, B, C(선정당사자), F(선정자) - D구역 주택재개발정비사업구역 내 토지등소유자로서, 조합설립 인가 처분의 무효 확인을 구하는 사람들입니다.
• 피고(피항소인): 서울특별시 마포구청장 - D구역 주택재개발정비사업조합에 조합설립 인가 처분 및 변경 인가 처분을 한 행정기관입니다.
• 피고보조참가인: D구역주택재개발정비사업조합 - 재개발 사업을 추진하기 위해 설립된 조합으로, 조합설립 인가 처분의 유효성을 주장하는 측입니다.

분쟁 상황

D구역 주택재개발정비사업조합의 전신인 추진위원회는 서울 마포구 E 일대 64,453m²를 정비구역으로 하여 재개발 사업을 추진했습니다. 2006년 7월 13일 정비구역 지정 고시 후, 추진위원회는 토지등소유자 870명 중 소재불명자 7명을 제외한 863명으로부터 699명의 동의(동의율 80.99%)를 받아 조합설립 인가를 신청했고, 2006년 11월 29일 마포구청장으로부터 조합설립 인가 처분을 받았습니다. 그러나 이 과정에서 제출된 동의서(이 사건 1차 동의서) 중 67매에는 '신축 건축물의 설계개요' 및 '건축물 철거 및 신축 비용의 개산액' 란이 공란으로 되어 있었습니다. 원고들은 이러한 동의서의 하자를 이유로 조합설립 인가 처분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고보조참가인 조합은 이 사건 1차 동의서의 하자를 이유로 소송이 제기되자, 2010년 5월 8일 정기총회를 열어 '조합설립변경의 건'을 의결하고, 새로운 동의서 양식에 필요한 내용을 기재하여 631명으로부터 2차 동의서를 다시 징구했습니다. 이를 바탕으로 2010년 5월 10일 마포구청장에게 조합설립 변경 인가를 신청하여 2010년 5월 31일 1차 변경 인가 처분을 받았습니다(동의율 75.39%). 하지만 이 1차 변경 인가 처분 또한 2차 동의서의 하자를 이유로 취소 판결을 받게 되자, 조합은 2011년 5월 11일 다시 정기총회를 개최하고 622명으로부터 3차 동의서를 징구하여 2011년 5월 20일 2차 변경 인가 처분을 받았습니다(동의율 77.08%). 피고 및 참가인조합은 이후의 변경 인가 처분들이 최초 인가 처분의 하자를 치유했으므로 무효 확인을 구할 이익이 없다고 주장했으나, 재판부는 이를 받아들이지 않았습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 주택재개발정비사업조합 설립 인가 시 제출된 동의서에 '신축 건축물의 설계개요' 및 '건축물 철거 및 신축 비용의 개산액' 등 법정 필수 기재사항이 공란으로 되어 있는 경우, 해당 동의서가 유효한지 여부입니다. 둘째, 위와 같은 하자가 있는 동의서에 기초하여 이루어진 조합설립 인가 처분이 중대하고 명백한 하자로 인해 당연 무효에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 최초 조합설립 인가 처분의 하자가 이후의 조합설립 변경 인가 처분으로 인해 치유되거나 무효 확인 청구의 이익이 사라지는지 여부입니다.

법원의 판단

재판부는 다음과 같이 판결했습니다.

1. 제1심 판결을 취소합니다.
2. 피고(서울특별시 마포구청장)가 2006년 11월 29일 D구역주택재개발정비사업 조합설립추진위원회에 대하여 한 조합설립 인가 처분이 무효임을 확인합니다.
3. 소송 총비용 중, 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인(D구역주택재개발정비사업조합)이, 나머지는 피고(서울특별시 마포구청장)가 각 부담합니다. 결론적으로, 최초 조합설립 인가 처분은 무효이며, 원고들의 청구는 인용되었습니다.

결론

재판부는 재개발 조합 설립 인가에 필요한 동의서에 법령이 정한 필수 기재사항인 '신축 건축물의 설계개요'와 '건축물 철거 및 신축 비용의 개산액'이 공란으로 되어 있다면 해당 동의서는 무효라고 판단했습니다. 무효인 동의서를 제외하면 법정 동의율인 토지등소유자 5분의 4 이상(80%)에 미달하게 되므로, 이를 기초로 한 조합설립 인가 처분은 중대하고 명백한 하자로 인해 무효라고 보았습니다. 또한, 이후 여러 차례 이루어진 조합설립 변경 인가 처분이 최초 인가 처분의 무효라는 하자를 치유할 수는 없다고 명확히 했습니다. 이 판결은 재개발 조합 설립 과정에서 동의서 내용의 중요성을 다시 한번 강조하며, 행정 처분의 적법성과 절차적 하자의 중대성에 대한 기준을 제시한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항: 주택재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 토지등소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 이 조항은 재개발조합 설립의 핵심적인 동의율 요건을 규정합니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항: 토지등소유자의 동의서에는 1. 건설되는 건축물의 설계의 개요, 2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항, 4. 사업 완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항, 5. 조합정관 등 필수 사항이 기재되어야 합니다. 이 조항은 동의서에 반드시 포함되어야 할 구체적인 내용을 명시하여, 동의의 내용을 명확히 하고 토지등소유자의 예측 가능성을 보장하려는 목적을 가집니다.
3. 행정처분의 당연 무효에 관한 법리: 행정처분이 당연 무효가 되려면, 그 처분에 위법 사유가 있다는 것만으로는 부족하고, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 합니다. 이 사건에서는 동의서의 필수 기재사항이 공란인 것이 동의율에 직접적인 영향을 미쳐 조합 설립 요건을 미달하게 하므로 '중대한 하자'에 해당하고, 동의서 외관상 공란임을 육안으로 쉽게 확인할 수 있어 '명백한 하자'가 인정된다고 보았습니다.
4. 확인의 이익에 관한 법리: 일반적으로 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없지만, 혼인, 입양과 같은 신분 관계나 회사의 설립, 행정처분과 같은 행정 관계에서처럼 그것을 전제로 하여 수많은 법률관계가 발생하고 그에 관하여 일일이 개별적으로 확인을 구하는 번잡한 절차를 반복하는 것보다 과거의 법률관계 그 자체의 확인을 구하는 것이 관련된 분쟁을 한 번에 해결하는 유효 적절한 수단일 수 있는 경우에는 예외적으로 확인의 이익이 인정됩니다. 이 사건에서 최초 조합설립 인가 처분이 유효함을 전제로 사업시행 계획, 관리처분 계획 등 후속 절차들이 진행되었으므로, 최초 인가 처분의 무효 확인을 구하는 것이 확인의 이익이 있다고 판단되었습니다.

참고 사항

유사한 재개발 또는 재건축 사업 참여 시 다음 사항들을 참고하세요.

1. 동의서 내용의 철저한 확인: 조합 설립 동의서에 서명하기 전에 '신축 건축물의 설계개요', '건축물 철거 및 신축 비용의 개산액', '비용 분담에 관한 사항', '사업 완료 후 소유권 귀속에 관한 사항' 등 법령에 명시된 필수 기재사항들이 모두 명확하고 구체적으로 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 공란이 있거나 불명확한 부분은 추후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
2. 동의율 산정의 중요성: 주택재개발사업 조합 설립에는 '구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제1항에 따라 토지등소유자의 5분의 4 이상(80%) 동의와 토지면적의 2분의 1 이상 동의가 필요합니다. 동의서의 하자로 인해 유효한 동의로 인정되지 않는다면, 전체 동의율이 법정 요건에 미달하여 조합설립 인가 자체가 무효가 될 수 있습니다.
3. 하자 있는 행정행위의 치유 한계: 행정 처분에 중대하고 명백한 하자가 있다면, 이후 동일하거나 유사한 내용으로 변경 인가를 받는다고 해도 최초 처분의 하자가 자동으로 치유되거나 유효로 전환되지 않을 수 있습니다. 근본적인 하자는 별개의 법적 판단 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.
4. 정보 공개 요구 및 확인: 조합 추진위원회나 조합으로부터 사업 추진 관련 정보(동의서 원본, 총회 회의록, 사업 계획 등)를 적극적으로 요청하고 확인하여, 절차상 또는 내용상 하자가 없는지 스스로 검증하는 노력이 필요합니다.