압류/처분/집행
원고 A는 B주택조합과 조합가입계약을 맺고 배우자 C 명의로 총 4천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 B주택조합은 '계약일로부터 2년 이내에 건설 예정 토지의 60% 이상 등기 이전이 되지 않으면 납입된 업무대행비와 조합원 분담금 전액을 반환한다'는 내용의 안심보장확인서를 원고에게 주었습니다. 그러나 이 안심보장확인서는 주택조합 총회의 결의 없이 작성된 것이었습니다.
원고 A는 B주택조합과 주택조합 가입 계약을 체결하고 조합원 분담금 명목으로 총 4천만 원을 납부했습니다. 이때 B주택조합은 2년 내 토지 확보가 어려울 경우 납입금을 전액 환불해 주겠다는 안심보장확인서를 제공했으나, 이 안심보장확인서에 대해 주택조합의 정식 총회 결의가 없었습니다. 원고는 해당 약정의 무효로 인해 계약 자체가 무효가 되었다고 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다.
주택조합이 총회 결의 없이 조합원에게 발급한 '안심보장확인서'의 효력과 이것이 조합가입계약 전체의 유효성에 미치는 영향입니다. 특히 안심보장확인서상 환불 보장 약정이 총유물의 처분행위에 해당하여 무효일 경우, 이와 함께 체결된 조합가입계약도 무효가 되는지, 그리고 조합가입계약 체결 당시 환불 보장 약정이 없었더라도 조합에 가입했을 것이라는 주택조합의 주장이 받아들여질 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
피고 B주택조합은 원고 A에게 납입금 40,000,000원과 이에 대해 2024년 1월 11일부터 실제 돈을 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
주택조합이 총회 결의 없이 제공한 안심보장확인서의 환불 보장 약정은 무효이며, 이 무효인 약정이 조합가입계약과 일체로 체결되었으므로 조합가입계약 전체도 무효가 됩니다. 따라서 피고 B주택조합은 원고 A에게 납입한 분담금 전액을 반환해야 합니다.
주택법 제11조: 주택법에 따라 주택조합이 설립될 수 있음을 명시하는 조항입니다. 주택조합은 많은 조합원들의 자금을 모아 사업을 진행하므로, 조합의 주요 자산(총유물)에 대한 처분 등 중요한 의사결정은 반드시 조합 총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이는 조합원들의 권익을 보호하고 투명한 운영을 보장하기 위함입니다. 총유물 처분행위의 무효: 주택조합과 같이 법인 아닌 사단의 재산(총유물)을 처분하거나 관리하는 행위는 사단 정관이나 규약에 따르거나, 정해진 절차에 따라 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 이 사건에서 안심보장확인서상 환불 보장 약정은 조합의 자산과 관련된 중요한 약정이므로, 총회 결의 없이 이루어진 경우 무효로 판단됩니다. 법률행위 일부무효의 법리: 하나의 계약이 여러 부분으로 이루어져 있을 때 그 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 계약 전체가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 계약을 체결했을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효하게 됩니다. 이 사건에서는 안심보장확인서가 없었더라도 조합 가입 계약을 체결했을 것이라는 피고의 주장이 받아들여지지 않아, 환불 보장 약정의 무효와 함께 조합가입계약 전체가 무효로 판단되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 민사 소송에서 금전 지급을 명하는 판결이 선고될 경우, 지연손해금의 이율을 정하는 특례를 규정합니다. 이 사건에서는 피고가 원고에게 4천만 원을 반환해야 할 의무가 발생했으므로, 소장 부본 송달 다음 날인 2024년 1월 11일부터 돈을 모두 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 추가로 지급하도록 명한 것입니다.
주택조합 가입 계약 시에는 계약서 내용 외에 별도로 제공되는 '안심보장확인서'나 '환불 보장 약정'과 같은 서류가 있다면, 해당 내용이 조합 총회 결의를 거쳐 정식으로 승인된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 조합의 자산과 관련된 중요한 약정은 총회 결의가 필수적이므로, 총회 결의 없는 약정은 무효가 될 수 있음을 인지하고 주의해야 합니다. 총회 결의 없이 체결된 무효인 특약이 있다면, 해당 특약과 밀접하게 연결된 주된 계약(예: 조합가입계약)까지도 무효로 판단될 수 있습니다. 만약 조합 측에서 '특약이 없었어도 계약을 체결했을 것'이라고 주장한다면, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 그렇지 않으면 주장의 신뢰성이 낮아질 수 있습니다. 조합원 분담금과 같이 큰 금액을 납입할 때는 관련 약정의 법적 효력을 면밀히 검토하고, 필요한 경우 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다.
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