부동산 매매/소유권
원고 A는 피고 B에게 건물을 임대하였으나 피고가 3기 이상 차임을 연체하여 임대차 계약을 해지하고 건물 인도 및 연체 차임, 건물 인도 완료일까지의 부당이득금 지급을 청구한 사건입니다.
원고 A는 2020년 4월 27일 피고 B와 건물 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 2천5백만 원, 월 차임 2백1십만 원(부가세 별도)으로 2020년 5월 15일부터 2023년 5월 14일까지 기간을 정하여 건물을 임대했습니다. 피고는 건물 인도 후 'C'라는 상호의 음식점을 운영했으나 2020년 5월 15일부터 2023년 2월 15일까지의 차임 7천8백5십4만 원 중 3천5백3십1만 원만을 지급하여 3기 이상 차임을 연체했습니다. 이에 원고는 2022년 6월 9일 소장 부본 송달로 계약 해지 의사를 표시했고, 피고는 오폐수관 수리비용 1천5백만 원 공제를 주장했으나 이를 인정할 만한 증거가 없었습니다.
임차인의 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성 그에 따른 건물 인도 및 미지급 차임, 건물 점유 기간 동안의 부당이득금 지급 의무 발생 여부 피고가 주장하는 오폐수관 수리비용 공제 주장의 타당성
법원은 원고의 청구를 인용하여 피고는 원고에게 건물을 인도하고, 18,230,000원을 지급하며, 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결하였습니다.
임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 임대차 계약은 적법하게 해지될 수 있으며 임차인은 건물을 인도하고 연체된 차임과 건물 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 피고가 3기 이상의 차임을 연체하였으므로 원고는 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 계약이 해지되어 임대차 관계가 종료된 후에도 임차인이 건물을 계속 점유하며 사용 수익하는 경우, 이는 법률상 원인 없는 이득이 되므로 부당이득으로 반환해야 합니다. 판례는 통상 임대차 종료 후 부동산을 사용 수익함에 따라 임차인이 얻은 부당이득은 임대차계약의 차임과 같은 액수일 것으로 추인합니다. 따라서 피고는 계약 해지 이후 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산된 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있습니다. 민법 제626조 (임차인의 상환청구권): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비나 유익비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 피고는 오폐수관 수리비용을 주장했으나 이를 인정할 만한 증거를 제시하지 못했으므로 법원에서 받아들여지지 않았습니다. 임차인이 비용 상환을 주장하려면 명확한 증거가 필수적입니다.
상가 건물 임대차 계약에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대차 기간이 남아있더라도 적용됩니다. 계약 해지 시 임차인은 건물을 임대인에게 즉시 인도해야 하며 연체된 차임은 물론 건물을 계속 점유하면서 얻은 이익(부당이득금)도 지급해야 할 책임이 있습니다. 부당이득금은 보통 기존 임대차 계약의 차임 액수로 추정됩니다. 임대차 보증금은 미지급 차임이나 부당이득금에서 공제될 수 있습니다. 임차인은 건물 유지 보수 비용을 지출했더라도 이를 연체 차임에서 공제받기 위해서는 관련 증거를 명확히 제시해야 합니다.
