오성근 변호사

건물 임대차 계약 해지와 연체 차임 및 건물 인도 사건

원고 A는 피고 B에게 건물을 임대하였으나 피고가 3기 이상 차임을 연체하여 임대차 계약을 해지하고 건물 인도 및 연체 차임, 건물 인도 완료일까지의 부당이득금 지급을 청구한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물의 소유주이자 임대인 - 피고 B: 원고 A로부터 건물을 임차하여 음식점을 운영한 임차인 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 4월 27일 피고 B와 건물 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 2천5백만 원, 월 차임 2백1십만 원(부가세 별도)으로 2020년 5월 15일부터 2023년 5월 14일까지 기간을 정하여 건물을 임대했습니다. 피고는 건물 인도 후 'C'라는 상호의 음식점을 운영했으나 2020년 5월 15일부터 2023년 2월 15일까지의 차임 7천8백5십4만 원 중 3천5백3십1만 원만을 지급하여 3기 이상 차임을 연체했습니다. 이에 원고는 2022년 6월 9일 소장 부본 송달로 계약 해지 의사를 표시했고, 피고는 오폐수관 수리비용 1천5백만 원 공제를 주장했으나 이를 인정할 만한 증거가 없었습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성 그에 따른 건물 인도 및 미지급 차임, 건물 점유 기간 동안의 부당이득금 지급 의무 발생 여부 피고가 주장하는 오폐수관 수리비용 공제 주장의 타당성 ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고는 원고에게 건물을 인도하고, 18,230,000원을 지급하며, 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결하였습니다. ### 결론 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 임대차 계약은 적법하게 해지될 수 있으며 임차인은 건물을 인도하고 연체된 차임과 건물 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)**​: 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 피고가 3기 이상의 차임을 연체하였으므로 원고는 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있었습니다. **민법 제741조 (부당이득의 내용)**​: 계약이 해지되어 임대차 관계가 종료된 후에도 임차인이 건물을 계속 점유하며 사용 수익하는 경우, 이는 법률상 원인 없는 이득이 되므로 부당이득으로 반환해야 합니다. 판례는 통상 임대차 종료 후 부동산을 사용 수익함에 따라 임차인이 얻은 부당이득은 임대차계약의 차임과 같은 액수일 것으로 추인합니다. 따라서 피고는 계약 해지 이후 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산된 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있습니다. **민법 제626조 (임차인의 상환청구권)**​: 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비나 유익비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 피고는 오폐수관 수리비용을 주장했으나 이를 인정할 만한 증거를 제시하지 못했으므로 법원에서 받아들여지지 않았습니다. 임차인이 비용 상환을 주장하려면 명확한 증거가 필수적입니다. ### 참고 사항 상가 건물 임대차 계약에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대차 기간이 남아있더라도 적용됩니다. 계약 해지 시 임차인은 건물을 임대인에게 즉시 인도해야 하며 연체된 차임은 물론 건물을 계속 점유하면서 얻은 이익(부당이득금)도 지급해야 할 책임이 있습니다. 부당이득금은 보통 기존 임대차 계약의 차임 액수로 추정됩니다. 임대차 보증금은 미지급 차임이나 부당이득금에서 공제될 수 있습니다. 임차인은 건물 유지 보수 비용을 지출했더라도 이를 연체 차임에서 공제받기 위해서는 관련 증거를 명확히 제시해야 합니다.

명의신탁된 자동차 소유권 이전과 돈 반환을 요구한 사건

원고 A가 피고 주식회사 B를 상대로 명의신탁된 자동차의 소유권 이전 등록을 요구하고, 명의신탁 해지에 따른 돈 3천5백만원과 지연이자를 청구한 사건입니다. 법원은 원고의 청구를 받아들여 피고에게 자동차 소유권 이전 등록 절차를 이행하고 돈과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자동차를 다른 사람의 명의로 등록해 두었던 실제 소유자 - 피고 주식회사 B: 원고 A의 자동차를 명의상 소유자로 등록해 두었던 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 자동차를 피고 회사 명의로 등록해두었다가 명의신탁을 해지하고 실제 소유자인 자신에게 소유권 이전 등록을 요구했습니다. 더불어 명의신탁 해지와 관련된 돈 3천5백만원과 지연손해금을 요구했습니다. 피고는 이러한 요구에 응하지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 자동차의 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 절차 이행 여부와 명의신탁 해지로 인한 돈 반환 및 지연손해금 지급 의무가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고로부터 별지에 기재된 자동차에 관하여 2021년 3월 8일 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 절차를 인수하고, 원고에게 3천5백만원 및 이에 대해 2021년 3월 9일부터 돈을 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 돈 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 모두 받아들여, 피고 주식회사 B는 원고 A에게 명의신탁 해지된 자동차의 소유권을 이전하고 3천5백만원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 명의신탁: 특정 재산의 소유권을 대외적으로는 다른 사람 명의로 해두고 내부적으로는 실제 소유자가 소유권을 행사하는 약정을 말합니다. 자동차의 명의신탁은 부동산과 달리 특별한 제한 규정이 없는 한 일반적으로 유효한 것으로 해석됩니다. 명의신탁 계약이 해지되면 명의수탁자는 명의신탁자에게 소유권을 돌려줄 의무가 발생합니다. 소유권 이전 등록 절차 인수: 피고가 원고로부터 자동차의 소유권을 다시 이전받기 위한 행정 절차를 이행해야 한다는 의미입니다. 이는 명의신탁 해지의 법적 효과 중 하나입니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. 이 사건에서는 명의신탁 해지로 인해 발생한 금전적 이득을 반환할 의무가 이 조항에 근거할 수 있습니다. 소송 촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이 사건에서 2021년 3월 9일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결은 이 법률에 따른 것입니다. ### 참고 사항 타인 명의로 재산을 등록하는 명의신탁은 부동산의 경우 원칙적으로 무효이며 불법행위로 간주될 수 있지만 자동차, 동산 등의 경우에는 유효할 수 있습니다. 명의신탁 계약 해지 시 소유권 이전 등록 절차와 함께 그와 관련된 금전적 청구도 가능합니다. 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 청구 시 소장 부본 송달일을 기준으로 소유권 이전 의무와 지연손해금 발생일이 정해질 수 있으니 신속한 법적 절차 진행이 중요합니다. 이 사건처럼 판결문에 별지로 자동차가 특정된 경우 명의신탁 해지에 따른 소유권 이전이 이루어집니다. 지연손해금 이율은 법정 이율(민사 연 5%, 상사 연 6%) 외에 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송이 제기된 경우 연 12%가 적용될 수 있습니다.

강제경매 절차에서 허위 임대차계약으로 배당을 요구한 사건

원고 A관리단이 채무자 E로부터 손해배상 채무를 받기 위해 E 소유의 부동산에 대해 강제경매를 신청했습니다. 경매 절차에서 피고 B가 E와 임대차 계약을 맺었다며 1,500만 원의 보증금에 대한 배당을 요구했습니다. 그러나 원고 A관리단은 피고 B의 임대차 계약이 실제가 아닌 '가짜 계약'(통정허위표시)이라고 주장하며 배당금 전액에 이의를 제기했습니다. 법원은 피고 B와 E 사이의 임대차 계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단하고, 피고 B가 경매 배당요구 종기 이전에 주택 점유를 상실한 점 등을 고려하여 피고 B에게 배당될 금액 1,500만 원을 0원으로 변경하고 해당 금액을 모두 원고 A관리단에 배당하도록 결정했습니다. ### 관련 당사자 - A관리단: E에게 손해배상 채권을 받아 부동산 강제경매를 신청한 채권자입니다. - B: E의 부동산에 임차인으로 가장하여 경매 배당금을 요구했으나 그 주장이 받아들여지지 않은 사람입니다. - E: A관리단에 손해배상 채무를 지고 있으며, B와 임대차 계약을 맺었다고 주장된 부동산의 소유자이자 B의 대리인입니다. ### 분쟁 상황 원고 A관리단은 채무자 E에 대한 손해배상 채권으로 E 소유의 부동산을 강제경매에 넘겼습니다. 경매 절차에서 E의 임차인이라고 주장하는 피고 B가 자신의 임대차 보증금 1,500만 원에 대해 우선적으로 배당을 요구했습니다. 이에 원고 A관리단은 피고 B의 임대차 계약이 실제 거주할 목적이 아닌 허위 계약이라고 판단하고, 피고 B에게 배당될 금액에 대해 이의를 제기하며 배당이의 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 B가 E와 체결했다고 주장하는 임대차 계약이 실제로 유효한 임대차 계약인지 아니면 당사자끼리 짜고 한 허위 계약(통정허위표시)인지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 주택임대차보호법상 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해 필요한 '주택의 인도 및 주민등록 유지' 요건을 피고 B가 충족했는지도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 수원지방법원 D 부동산 강제경매 사건의 배당표에서 피고 B에 대한 배당액 15,000,000원을 0원으로 경정하고, 원고 A관리단에 대한 배당액 65,188,086원을 80,188,086원으로 경정하도록 판결했습니다. 소송에 필요한 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고 A관리단의 주장이 타당하다고 인정하여 원고의 청구를 받아들였고, 이에 따라 배당표가 원고에게 유리하게 변경되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 배당이의소송에서 누가 무엇을 증명해야 하는지에 대한 법리와 주택임대차보호법 제8조가 중요하게 적용되었습니다. **배당이의소송에서의 증명책임**: 일반적으로 배당금을 받아야 한다고 주장하는 사람(채권자)은 자신의 채권이 정당하게 발생했다는 사실을 증명해야 합니다. 반대로 그 채권이 가짜이거나 사라졌다고 주장하는 사람(이의를 제기하는 채권자)은 가짜라는 사실이나 사라졌다는 사실을 증명할 책임이 있습니다. 하지만 만약 채권을 주장하는 사람의 증거가 상식적으로 납득하기 어렵다면, 법원은 그러한 사정을 고려하여 허위 채권인지를 판단할 수 있습니다. **주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)**​: 이 법은 주택 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 보증금 중 일정 금액에 대해서는 다른 담보물권자들보다 먼저 변제받을 권리(우선변제권)를 인정해 줍니다. 하지만 이 보호를 받으려면 임차인은 우선변제권을 취득할 때뿐만 아니라 경매 절차에서 배당을 요구하는 최종 시점(배당요구 종기일)까지 주택에 대한 점유와 주민등록을 계속 유지하고 있어야 합니다. 만약 이 요건이 유지되지 않는다면, 경매 절차에 참여한 다른 이해관계인들이 피해를 볼 수 있기 때문입니다. **통정허위표시**: 민법 제108조에 따르면, 상대방과 합의하여 진실과는 다른 의사표시를 한 경우(예를 들어, 실제 임대차 계약을 할 의사가 없으면서 임대차 계약서를 작성한 경우) 그 의사표시는 무효가 됩니다. 이 사건에서는 피고 B와 임대인 E가 실제 임대차 의사 없이 겉으로만 임대차 계약을 한 것처럼 꾸민 '가장 임대차 계약'으로 판단되어 무효로 처리되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약을 할 때는 보증금이나 월세의 지급 내역을 명확하게 증명할 수 있는 객관적인 자료(예: 계좌 이체 내역, 영수증 등)를 반드시 남겨야 합니다. 특히 현금 거래 시에는 더욱 주의해야 합니다. 이미 부동산에 근저당권, 압류 등 다른 권리들이 많이 설정되어 있다면 임대차 계약을 체결할 때 신중하게 검토하고 위험 부담을 고려해야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 우선변제권을 보호받기 위해서는 주택에 실제로 거주하며 전입신고를 하고, 해당 요건을 경매 배당요구 종기까지 계속 유지해야 합니다. 단순히 전입신고만 해두고 실제 거주하지 않는다면 보호받기 어려울 수 있습니다. 임대인과 임차인이 가족 등 특수한 관계에 있는 경우, 임대차 계약의 진정성(실제로 거주하고 보증금 등을 지급하는지)에 대해 더욱 철저한 입증이 필요할 수 있습니다. 대리인을 통해 임대차 계약이나 권리 신고 등 법률 행위를 진행할 때는 모든 과정이 투명하게 이루어지고 그 사실을 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다.

건물 임대차 계약 해지와 연체 차임 및 건물 인도 사건

원고 A는 피고 B에게 건물을 임대하였으나 피고가 3기 이상 차임을 연체하여 임대차 계약을 해지하고 건물 인도 및 연체 차임, 건물 인도 완료일까지의 부당이득금 지급을 청구한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물의 소유주이자 임대인 - 피고 B: 원고 A로부터 건물을 임차하여 음식점을 운영한 임차인 ### 분쟁 상황 원고 A는 2020년 4월 27일 피고 B와 건물 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 2천5백만 원, 월 차임 2백1십만 원(부가세 별도)으로 2020년 5월 15일부터 2023년 5월 14일까지 기간을 정하여 건물을 임대했습니다. 피고는 건물 인도 후 'C'라는 상호의 음식점을 운영했으나 2020년 5월 15일부터 2023년 2월 15일까지의 차임 7천8백5십4만 원 중 3천5백3십1만 원만을 지급하여 3기 이상 차임을 연체했습니다. 이에 원고는 2022년 6월 9일 소장 부본 송달로 계약 해지 의사를 표시했고, 피고는 오폐수관 수리비용 1천5백만 원 공제를 주장했으나 이를 인정할 만한 증거가 없었습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성 그에 따른 건물 인도 및 미지급 차임, 건물 점유 기간 동안의 부당이득금 지급 의무 발생 여부 피고가 주장하는 오폐수관 수리비용 공제 주장의 타당성 ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고는 원고에게 건물을 인도하고, 18,230,000원을 지급하며, 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결하였습니다. ### 결론 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 임대차 계약은 적법하게 해지될 수 있으며 임차인은 건물을 인도하고 연체된 차임과 건물 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)**​: 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 피고가 3기 이상의 차임을 연체하였으므로 원고는 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있었습니다. **민법 제741조 (부당이득의 내용)**​: 계약이 해지되어 임대차 관계가 종료된 후에도 임차인이 건물을 계속 점유하며 사용 수익하는 경우, 이는 법률상 원인 없는 이득이 되므로 부당이득으로 반환해야 합니다. 판례는 통상 임대차 종료 후 부동산을 사용 수익함에 따라 임차인이 얻은 부당이득은 임대차계약의 차임과 같은 액수일 것으로 추인합니다. 따라서 피고는 계약 해지 이후 건물 인도 완료일까지 월 2,310,000원의 비율로 계산된 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있습니다. **민법 제626조 (임차인의 상환청구권)**​: 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비나 유익비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 피고는 오폐수관 수리비용을 주장했으나 이를 인정할 만한 증거를 제시하지 못했으므로 법원에서 받아들여지지 않았습니다. 임차인이 비용 상환을 주장하려면 명확한 증거가 필수적입니다. ### 참고 사항 상가 건물 임대차 계약에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대차 기간이 남아있더라도 적용됩니다. 계약 해지 시 임차인은 건물을 임대인에게 즉시 인도해야 하며 연체된 차임은 물론 건물을 계속 점유하면서 얻은 이익(부당이득금)도 지급해야 할 책임이 있습니다. 부당이득금은 보통 기존 임대차 계약의 차임 액수로 추정됩니다. 임대차 보증금은 미지급 차임이나 부당이득금에서 공제될 수 있습니다. 임차인은 건물 유지 보수 비용을 지출했더라도 이를 연체 차임에서 공제받기 위해서는 관련 증거를 명확히 제시해야 합니다.

명의신탁된 자동차 소유권 이전과 돈 반환을 요구한 사건

원고 A가 피고 주식회사 B를 상대로 명의신탁된 자동차의 소유권 이전 등록을 요구하고, 명의신탁 해지에 따른 돈 3천5백만원과 지연이자를 청구한 사건입니다. 법원은 원고의 청구를 받아들여 피고에게 자동차 소유권 이전 등록 절차를 이행하고 돈과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자동차를 다른 사람의 명의로 등록해 두었던 실제 소유자 - 피고 주식회사 B: 원고 A의 자동차를 명의상 소유자로 등록해 두었던 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 자동차를 피고 회사 명의로 등록해두었다가 명의신탁을 해지하고 실제 소유자인 자신에게 소유권 이전 등록을 요구했습니다. 더불어 명의신탁 해지와 관련된 돈 3천5백만원과 지연손해금을 요구했습니다. 피고는 이러한 요구에 응하지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 자동차의 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 절차 이행 여부와 명의신탁 해지로 인한 돈 반환 및 지연손해금 지급 의무가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고로부터 별지에 기재된 자동차에 관하여 2021년 3월 8일 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 절차를 인수하고, 원고에게 3천5백만원 및 이에 대해 2021년 3월 9일부터 돈을 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 돈 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 모두 받아들여, 피고 주식회사 B는 원고 A에게 명의신탁 해지된 자동차의 소유권을 이전하고 3천5백만원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 명의신탁: 특정 재산의 소유권을 대외적으로는 다른 사람 명의로 해두고 내부적으로는 실제 소유자가 소유권을 행사하는 약정을 말합니다. 자동차의 명의신탁은 부동산과 달리 특별한 제한 규정이 없는 한 일반적으로 유효한 것으로 해석됩니다. 명의신탁 계약이 해지되면 명의수탁자는 명의신탁자에게 소유권을 돌려줄 의무가 발생합니다. 소유권 이전 등록 절차 인수: 피고가 원고로부터 자동차의 소유권을 다시 이전받기 위한 행정 절차를 이행해야 한다는 의미입니다. 이는 명의신탁 해지의 법적 효과 중 하나입니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. 이 사건에서는 명의신탁 해지로 인해 발생한 금전적 이득을 반환할 의무가 이 조항에 근거할 수 있습니다. 소송 촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이 사건에서 2021년 3월 9일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결은 이 법률에 따른 것입니다. ### 참고 사항 타인 명의로 재산을 등록하는 명의신탁은 부동산의 경우 원칙적으로 무효이며 불법행위로 간주될 수 있지만 자동차, 동산 등의 경우에는 유효할 수 있습니다. 명의신탁 계약 해지 시 소유권 이전 등록 절차와 함께 그와 관련된 금전적 청구도 가능합니다. 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권 이전 등록 청구 시 소장 부본 송달일을 기준으로 소유권 이전 의무와 지연손해금 발생일이 정해질 수 있으니 신속한 법적 절차 진행이 중요합니다. 이 사건처럼 판결문에 별지로 자동차가 특정된 경우 명의신탁 해지에 따른 소유권 이전이 이루어집니다. 지연손해금 이율은 법정 이율(민사 연 5%, 상사 연 6%) 외에 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송이 제기된 경우 연 12%가 적용될 수 있습니다.

강제경매 절차에서 허위 임대차계약으로 배당을 요구한 사건

원고 A관리단이 채무자 E로부터 손해배상 채무를 받기 위해 E 소유의 부동산에 대해 강제경매를 신청했습니다. 경매 절차에서 피고 B가 E와 임대차 계약을 맺었다며 1,500만 원의 보증금에 대한 배당을 요구했습니다. 그러나 원고 A관리단은 피고 B의 임대차 계약이 실제가 아닌 '가짜 계약'(통정허위표시)이라고 주장하며 배당금 전액에 이의를 제기했습니다. 법원은 피고 B와 E 사이의 임대차 계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단하고, 피고 B가 경매 배당요구 종기 이전에 주택 점유를 상실한 점 등을 고려하여 피고 B에게 배당될 금액 1,500만 원을 0원으로 변경하고 해당 금액을 모두 원고 A관리단에 배당하도록 결정했습니다. ### 관련 당사자 - A관리단: E에게 손해배상 채권을 받아 부동산 강제경매를 신청한 채권자입니다. - B: E의 부동산에 임차인으로 가장하여 경매 배당금을 요구했으나 그 주장이 받아들여지지 않은 사람입니다. - E: A관리단에 손해배상 채무를 지고 있으며, B와 임대차 계약을 맺었다고 주장된 부동산의 소유자이자 B의 대리인입니다. ### 분쟁 상황 원고 A관리단은 채무자 E에 대한 손해배상 채권으로 E 소유의 부동산을 강제경매에 넘겼습니다. 경매 절차에서 E의 임차인이라고 주장하는 피고 B가 자신의 임대차 보증금 1,500만 원에 대해 우선적으로 배당을 요구했습니다. 이에 원고 A관리단은 피고 B의 임대차 계약이 실제 거주할 목적이 아닌 허위 계약이라고 판단하고, 피고 B에게 배당될 금액에 대해 이의를 제기하며 배당이의 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 B가 E와 체결했다고 주장하는 임대차 계약이 실제로 유효한 임대차 계약인지 아니면 당사자끼리 짜고 한 허위 계약(통정허위표시)인지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 주택임대차보호법상 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해 필요한 '주택의 인도 및 주민등록 유지' 요건을 피고 B가 충족했는지도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 수원지방법원 D 부동산 강제경매 사건의 배당표에서 피고 B에 대한 배당액 15,000,000원을 0원으로 경정하고, 원고 A관리단에 대한 배당액 65,188,086원을 80,188,086원으로 경정하도록 판결했습니다. 소송에 필요한 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고 A관리단의 주장이 타당하다고 인정하여 원고의 청구를 받아들였고, 이에 따라 배당표가 원고에게 유리하게 변경되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 배당이의소송에서 누가 무엇을 증명해야 하는지에 대한 법리와 주택임대차보호법 제8조가 중요하게 적용되었습니다. **배당이의소송에서의 증명책임**: 일반적으로 배당금을 받아야 한다고 주장하는 사람(채권자)은 자신의 채권이 정당하게 발생했다는 사실을 증명해야 합니다. 반대로 그 채권이 가짜이거나 사라졌다고 주장하는 사람(이의를 제기하는 채권자)은 가짜라는 사실이나 사라졌다는 사실을 증명할 책임이 있습니다. 하지만 만약 채권을 주장하는 사람의 증거가 상식적으로 납득하기 어렵다면, 법원은 그러한 사정을 고려하여 허위 채권인지를 판단할 수 있습니다. **주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)**​: 이 법은 주택 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 보증금 중 일정 금액에 대해서는 다른 담보물권자들보다 먼저 변제받을 권리(우선변제권)를 인정해 줍니다. 하지만 이 보호를 받으려면 임차인은 우선변제권을 취득할 때뿐만 아니라 경매 절차에서 배당을 요구하는 최종 시점(배당요구 종기일)까지 주택에 대한 점유와 주민등록을 계속 유지하고 있어야 합니다. 만약 이 요건이 유지되지 않는다면, 경매 절차에 참여한 다른 이해관계인들이 피해를 볼 수 있기 때문입니다. **통정허위표시**: 민법 제108조에 따르면, 상대방과 합의하여 진실과는 다른 의사표시를 한 경우(예를 들어, 실제 임대차 계약을 할 의사가 없으면서 임대차 계약서를 작성한 경우) 그 의사표시는 무효가 됩니다. 이 사건에서는 피고 B와 임대인 E가 실제 임대차 의사 없이 겉으로만 임대차 계약을 한 것처럼 꾸민 '가장 임대차 계약'으로 판단되어 무효로 처리되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약을 할 때는 보증금이나 월세의 지급 내역을 명확하게 증명할 수 있는 객관적인 자료(예: 계좌 이체 내역, 영수증 등)를 반드시 남겨야 합니다. 특히 현금 거래 시에는 더욱 주의해야 합니다. 이미 부동산에 근저당권, 압류 등 다른 권리들이 많이 설정되어 있다면 임대차 계약을 체결할 때 신중하게 검토하고 위험 부담을 고려해야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 우선변제권을 보호받기 위해서는 주택에 실제로 거주하며 전입신고를 하고, 해당 요건을 경매 배당요구 종기까지 계속 유지해야 합니다. 단순히 전입신고만 해두고 실제 거주하지 않는다면 보호받기 어려울 수 있습니다. 임대인과 임차인이 가족 등 특수한 관계에 있는 경우, 임대차 계약의 진정성(실제로 거주하고 보증금 등을 지급하는지)에 대해 더욱 철저한 입증이 필요할 수 있습니다. 대리인을 통해 임대차 계약이나 권리 신고 등 법률 행위를 진행할 때는 모든 과정이 투명하게 이루어지고 그 사실을 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다.