미완성 건축물 부속토지 및 도시개발 예정지 재산세 기준 다툼 사건

원고 A는 2021년도 재산세 23,638,770원의 부과 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 구했습니다. 원고는 자신이 소유한 일부 토지(제1토지 내지 제4토지)들이 건축물(공장용 건축물 또는 근린생활시설)의 부속토지로 사용되고 있으므로 별도합산과세 대상에 해당해야 한다고 주장했습니다. 또한 다른 토지(제5토지 내지 제9토지)들은 도시개발사업의 환지 예정지로서 공동주택 단지 인접 시설용 토지에 해당하므로 분리과세 대상이 되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 제1토지 내지 제3토지 지상의 건축물들은 과세기준일(2021. 6. 1.) 당시 사용승인을 받지 못했거나 가설건축물의 존치기간이 경과한 위법한 상태였으므로 별도합산과세 대상에 해당하지 않는다고 보았습니다. 또한 제1토지 내지 제4토지가 제14토지 지상 근린생활시설의 주차장이나 출입로로 사용되고 있다는 원고의 주장도 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 제5토지 내지 제9토지는 도시개발사업 구역 내 근린생활시설용지 및 준주거용지였으므로, 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지로 볼 수 없어 분리과세 대상에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 결론적으로 법원은 이 사건 각 토지가 모두 종합합산과세 대상에 해당한다고 보아 원고의 청구를 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 당진시로부터 2021년도 재산세 23,638,770원을 부과받고 이에 불복하여 소송을 제기한 토지 소유자
• 피고 당진시장: 원고 A 소유 토지에 대해 2021년도 재산세를 부과한 지방자치단체

분쟁 상황

원고 A는 여러 필지의 토지를 소유하고 있었으며, 피고 당진시장은 이 토지들을 2021년도 재산세 부과 시 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 각각 분류하여 총 23,638,770원의 재산세를 부과했습니다. 원고는 자신의 토지 중 제1토지 내지 제4토지 위에 공장용 건축물 또는 근린생활시설의 부속토지가 존재하거나, 제14토지 지상 근린생활시설의 주차장 및 출입로로 사용되고 있으므로 별도합산과세 대상으로 보아야 한다고 주장했습니다. 또한 제5토지 내지 제9토지가 도시개발사업의 환지 예정지로서 공동주택 단지에 인접한 시설용 토지이므로 분리과세 대상으로 보아야 한다고 주장하며, 20,665,645원을 초과하는 재산세 부과처분의 취소를 요구하며 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 당초의 과세처분이 적법하다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

재산세 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 건축물의 사용승인 여부 또는 가설건축물의 존치기간 경과 여부가 해당 건축물 부속토지의 재산세 별도합산과세 대상 적용에 미치는 영향이 쟁점이 되었습니다. 또한 도시개발사업 구역 내 토지 중 근린생활시설용지 및 준주거용지가 '주택건설용 토지'로서 재산세 분리과세 대상에 포함되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 원고가 소유한 토지에 부과된 재산세 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이에 따라 원고는 피고가 부과한 2021년도 재산세 23,638,770원 전액을 납부해야 하며, 소송 비용도 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

재산세 과세는 지방세법에 따라 토지의 종류와 이용 현황에 따라 종합합산과세, 별도합산과세, 분리과세로 구분되어 부과됩니다.

1. 재산세 과세 대상 토지의 분류 (지방세법 제106조 제1항)​

• 종합합산과세대상: 별도합산이나 분리과세 대상이 아닌 토지는 모두 여기에 해당하며, 일반적으로 가장 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
• 별도합산과세대상: 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세 대상이 됩니다.
• 분리과세대상: 공익 목적을 위해 사용되거나 생산 활동에 사용되는 특정 토지 등 대통령령으로 정하는 토지가 해당됩니다.

2. 별도합산과세 대상 건축물 부속토지의 요건 (지방세법 시행령 제101조 제1항)​

• 지방세법 시행령 제101조 제1항은 별도합산과세 대상이 되는 건축물의 부속토지에 대해 구체적으로 정하고 있습니다.
• 특히, '건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다'고 명시하고 있습니다.
• 이는 건축물이 적법한 절차를 거치지 않았거나 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 사용승인을 받지 못한 경우, 해당 건축물의 부속토지는 별도합산과세 대상에서 제외되어 종합합산과세 대상이 됨을 의미합니다.
• 본 사건에서 원고 소유의 제1토지 내지 제3토지 지상 건축물들은 과세 기준일 당시 적법한 사용승인을 받지 못했거나 가설건축물 존치 기간이 경과한 상태였으므로, 이 조항에 따라 별도합산과세 대상에서 제외되었습니다.

3. 도시개발사업 토지의 분리과세 대상 요건 (지방세법 시행령 제102조 제7항)​

• 지방세법 시행령 제102조 제7항은 분리과세 대상 토지 중 하나로 '도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지'를 규정하며, 그 대상을 주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정합니다.
• 여기서 '주택건설용 토지'는 단순히 주택이 들어설 부지만을 의미하는 것이 아니라, 주택 건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지(예: 주차장, 학교, 문화시설)를 포함하는 것으로 해석됩니다.
• 하지만 대법원 판례는 상업 기능이나 업무 기능을 보완하는 준주거용지 또는 근린생활시설용지는 주택 건설에 필수불가결한 시설용 토지로 보기 어렵다고 판단합니다.
• 본 사건에서 원고 소유의 제5토지 내지 제9토지가 근린생활시설용지 및 준주거용지였으므로, 이 판례의 취지에 따라 주택건설에 필수불가결한 시설용 토지로 볼 수 없어 분리과세 대상에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.

4. 토지의 실질적인 이용 현황에 따른 판단

• 대법원 판례에 따르면 '건축물의 부속토지'인지 여부는 당해 토지가 건축물이 서 있는 토지와 별개의 필지인지 여부 또는 건축 허가 당시부터 부속토지로 되어 있었는지 등 형식적인 기준이 아니라 토지의 실제 이용 현황에 따라 객관적으로 결정해야 합니다.
• 본 사건에서도 제1토지 내지 제4토지가 제14토지 지상 근린생활시설의 주차장이나 출입로로 사용되고 있다는 원고의 주장은 실제 이용 현황에 비추어 인정되지 않았습니다.

참고 사항

건축물 부속토지에 대한 재산세 별도합산과세를 기대한다면, 과세 기준일(매년 6월 1일) 이전에 건축물의 사용승인을 반드시 완료해야 합니다. 건축물이 사실상 준공되었더라도 사용승인을 받지 못했거나 가설건축물의 존치 기간이 경과한 경우에는 해당 토지는 종합합산과세 대상으로 분류되어 높은 재산세율이 적용될 수 있습니다. 도시개발사업 구역 내 토지의 재산세 분리과세 적용 여부는 토지의 실제 용도와 법령상 요건을 면밀히 검토해야 합니다. 주택 건설에 필수적인 부속 시설(주차장, 학교, 문화시설 등) 부지는 분리과세 대상이 될 수 있지만, 상업 시설이나 근린생활시설, 준주거용지 등은 일반적으로 종합합산과세 대상으로 분류됩니다. 토지대장 상의 지목과 실제 이용 현황이 다르거나, 개발 계획이 진행 중인 토지의 경우에도 과세 기준일 현재의 법적 상태(건축물 사용승인 여부, 토지 용도 지역 등)가 재산세 부과에 결정적인 영향을 미칩니다. 개발 진행 상황과 과세 기준일을 면밀히 확인하여 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 재산세 부과에 이의가 있는 경우, 부과처분 통보를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구 등의 행정적 구제 절차를 거쳐야 합니다. 이 절차를 충분히 활용하여 정당한 권리를 주장하는 것이 중요합니다.