재건축 조합이 정비사업 업체와 계약을 해지하고 입찰보증금을 돌려주지 않은 사건

주식회사 A는 B구역 재건축정비사업 추진위원회와의 정비사업전문관리 용역계약을 통해 입찰보증금 1억원을 납부하고 낙찰되었으나, 추진위원회로부터 사전 개입 및 절차상 흠결을 이유로 업무정지 및 계약해지 통보를 받았습니다. 이후 조합으로 설립된 B구역 재건축정비사업조합에 대해 A사는 미반환 입찰보증금 5천만원, 용역 계약금 약 2억 4천만원, 그리고 부당 해지로 인한 손해배상 약 3천 9백만원을 포함한 총 약 3억 3천만원의 지급을 청구했습니다. 법원은 A사의 전 대표이사가 추진위원회의 위탁 없이 설계자 선정 등 업무에 개입한 사실을 인정하여 계약 해지가 적법하다고 판단했으나, 입찰지침서에 따라 사용 내역을 알 수 없는 5천만원의 미반환 입찰보증금은 조합이 반환해야 한다고 보았습니다. 용역 계약금 및 손해배상 청구는 실제 용역 수행 여부 및 손해 입증 부족으로 기각되었습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 도시 및 주거환경 정비사업전문관리업을 하는 법인으로, 이 사건의 원고입니다.
• B구역재건축정비사업조합: 대전 대덕구 C 일원의 재건축정비사업을 목적으로 설립된 재건축조합으로, 이 사건의 피고이며 추진위원회의 권리 의무를 승계했습니다.
• B구역 재건축정비사업 조합설립추진위원회: 피고 조합이 설립되기 전 단계의 단체로, 원고와 용역계약을 체결하고 입찰보증금을 받은 주체입니다.
• D: 원고 주식회사 A의 전 대표이사로, 추진위원회의 입찰 절차에 부적절하게 개입한 인물입니다.

분쟁 상황

원고인 주식회사 A는 B구역 재건축정비사업 조합설립추진위원회(이하 '추진위원회')의 정비사업전문관리업체 입찰에 참여하여 낙찰되었고, 추진위원회에 입찰보증금 1억원을 납부한 후 5천만원을 돌려받았습니다. 2020년 8월 21일 추진위원회와 원고는 정비사업전문관리 용역계약을 체결했으나, 추진위원회는 2020년 11월 27일 원고에게 업무 정지를 통보하고, 2021년 1월 8일 계약 해지를 통보했습니다. 해지 사유는 원고의 전 대표이사가 입찰 절차에 사전 개입하는 등 위법성 우려와 절차상 흠결이 있었기 때문입니다. 이에 원고는 피고인 B구역 재건축정비사업조합이 추진위원회의 권리와 의무를 승계했으므로, 미반환 입찰보증금 5천만원, 용역 계약금 2억 4천여만원, 부당 해지로 인한 손해배상금(직원 급여 상당) 3천 9백여만원을 포함한 총 3억 3천여만원의 지급을 청구했습니다. 피고 조합은 원고의 전 대표이사가 위법하게 입찰 절차에 개입하여 계약 해지가 적법하고, 입찰보증금은 전 추진위원장의 대표권 남용으로 대여된 것이며, 용역 업무 수행이 거의 없어 계약금을 지급할 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

정비사업전문관리업체의 입찰 과정 개입이 계약 해지 사유가 되는지 여부, 추진위원회와 계약 해지 시 미반환 입찰보증금의 반환 의무가 있는지 여부, 용역 업무 수행이 미미할 경우 계약금 지급 의무가 있는지 여부, 계약 부당 해지로 인한 손해배상(직원 급여) 청구가 인정되는지 여부, 재건축정비사업조합이 추진위원회의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 전 대표이사가 추진위원회의 위탁이나 자문에 관한 계약 없이 설계자 등 선정에 관한 업무를 수행하여 도시정비법 위반에 해당하는 위법성이 존재한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 조합이 원고와의 용역계약을 해지한 것은 적법하다고 보았습니다. 그러나 미반환 입찰보증금 5천만원에 대해서는 입찰지침서 조항을 준용하되, 추진위원회가 사용한 보증금의 범위와 내역을 알 수 있는 객관적인 자료가 없으므로 피고 조합이 원고에게 5천만원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 원고가 청구한 용역 계약금 약 2억 4천만원은 실제 용역 업무 수행 사실이 없다고 보아 기각했으며, 손해배상금 약 3천 9백만원(직원 급여 상당) 역시 용역계약 이행을 위해 지출한 비용으로 보기 부족하다고 판단하여 기각했습니다. 결과적으로 피고 조합은 원고에게 5천만원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 2월 16일부터 2023년 11월 23일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송비용 중 85%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

정비사업전문관리업체가 추진위원회와의 정식 계약 없이 입찰 과정 등에 개입하는 행위는 도시정비법 위반으로 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 하지만 계약 해지 이후라도 미사용 입찰보증금은 관련 규정 및 사용 내역 증빙 여부에 따라 반환될 수 있습니다. 실제 용역 업무 수행이 미미하거나 손해 발생이 객관적으로 입증되지 않는다면 용역대금 및 손해배상 청구는 받아들여지기 어렵습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제106조 제1항 제3호 및 제102조 제1항 제1호 내지 제4호: 정비사업전문관리업자가 추진위원회 등과의 계약 없이 설계자 선정 등에 관한 업무를 수행하는 경우 등록 취소 또는 업무 정지 처분 사유에 해당하며, 이는 정비사업의 공정하고 중립적인 진행을 위해 엄격히 관리되어야 한다는 취지입니다. 이 사건에서 원고의 전 대표이사가 추진위원회의 위탁 없이 설계자 등 선정 관련 업무에 개입한 사실이 인정되어, 이 조항에 따라 계약 해지의 적법성이 인정되었습니다. 즉, 정비사업전문관리업체는 공식적인 계약이나 위탁 없이 사업 진행에 관여해서는 안 됩니다. 조합설립추진위원회 운영규정 제36조 제2항: 재건축정비사업조합은 추진위원회가 업무 범위 내에서 행한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다는 규정입니다. 이 규정에 따라 법원은 피고 조합이 추진위원회의 미반환 입찰보증금 반환 의무를 승계한다고 판단했습니다. 이는 추진위원회의 행위가 조합에 미치는 법적 효력을 설명하는 중요한 원칙입니다. 입찰지침서 제11조 제2항: "선정된 정비업체는 선정일로부터 3개월 이내에 추진위원회와 용역계약서를 체결하여야 하고 입찰보증금 중 일부는 추진위원회에서 총회비용으로 정산한 후 나머지 금원을 환원할 예정이며, 용역계약서가 체결되지 않아 선정무효가 될 경우 추진위원회가 사용한 입찰보증금에 대하여는 선정된 정비업체 부담으로 한다." 이 조항은 용역계약이 해지된 경우에도 준용되어 해석될 수 있음을 보여줍니다. 다만, 사용 내역이 불분명할 경우 입찰 보증금을 업체의 부담으로 할 수는 없다는 점이 중요합니다.

참고 사항

정식 계약 전 업무 개입 금지: 정비사업전문관리업체는 조합설립추진위원회 또는 조합과의 정식 계약 체결 전에 설계자 선정 등 정비사업과 관련된 어떠한 업무에도 개입해서는 안 됩니다. 이는 도시정비법 위반 소지가 있으며, 계약 해지의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 입찰 과정의 공정성 유지: 입찰에 참여하는 업체는 입찰 절차의 공정성을 훼손할 수 있는 어떠한 행위(예: 입찰 조건 제시, 입찰 서류 작성에 과도한 개입 등)도 삼가야 합니다. 이는 입찰 무효 또는 계약 해지의 원인이 될 수 있습니다. 입찰보증금 반환 조건 확인: 입찰 참여 시 입찰지침서나 관련 규정에 명시된 입찰보증금의 반환 조건, 계약 해지 시 처리 방안 등을 미리 철저히 확인해야 합니다. 실제 용역 수행에 대한 증빙: 용역 계약금 또는 기성금을 청구하기 위해서는 실제 용역 업무를 수행했다는 객관적이고 구체적인 자료(업무일지, 보고서, 회의록, 결과물 등)를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 업무 수행이 미미한 경우 대금 청구가 어려울 수 있습니다. 손해배상 청구 시 손해액 입증: 계약 해지로 인한 손해배상을 청구할 경우, 발생한 손해액을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(실제 지출 증빙, 인과관계 명확화 등)를 충분히 준비해야 합니다. 단순히 직원에 지급한 급여를 손해로 인정받기 어려울 수 있습니다. 추진위원회와 조합 간의 권리 의무 승계 이해: 재건축정비사업조합은 추진위원회의 업무 범위 내에서 발생한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것이 일반적이므로, 추진위원회 단계에서의 계약 관계는 조합 설립 이후에도 효력을 가질 수 있음을 인지해야 합니다.