불법 용도 변경된 건물 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 사건

원고가 피고에게 펜션 운영을 목적으로 건물을 임대하였으나 건물의 일부가 불법으로 용도 변경되어 있어 피고가 적법한 영업을 할 수 없게 되었습니다. 이에 피고는 임대차 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 반환을 청구하는 반소를 제기하였고 원고는 건물 명도를 청구하는 본소를 제기하였습니다. 법원은 임대인인 원고의 귀책사유로 계약이 해지되었다고 판단하며 임대차보증금에서 일부 공제액을 제외한 나머지 금액을 피고에게 반환하도록 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물의 소유자이자 임대인으로 펜션 사업 운영을 위한 건물을 임대한 사람입니다.
• 피고 주식회사 B: 건물의 임차인으로 펜션, 카라반 리조트, 글램핑장 등 휴양시설을 운영하려 했던 회사입니다.
• E: 원고 A의 남편이자 원고를 대리하여 피고와 계약을 체결한 사람으로 건물 불법 용도변경과 관련된 인물입니다.

분쟁 상황

2013년 1월 28일 피고는 원고와 'M 임대 및 운영 계약'을 체결하여 충남 태안군 일대에서 펜션, 카라반 리조트 등의 휴양시설을 운영하기로 했습니다. 같은 해 4월 1일 피고는 원고 소유 건물에 대해 'N펜션·편의점·바비큐장 등 운영계약'(이하 '이 사건 임대차계약')을 체결하고 임대차보증금 1억 원을 지급했습니다. 이 계약에서 원고는 사업에 필요한 각종 인·허가를 책임지기로 하였습니다. 그러나 원고 소유 건물의 2층은 2006년경부터 숙박시설로 불법 용도 변경된 상태였고 적법한 허가를 받지 못했습니다. 피고는 2015년 3월 19일경 원고에게 불법 용도 변경으로 인해 적법한 펜션 영업을 할 수 없으므로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보했습니다. 이후 피고는 2015년 4월 말경 건물 대부분을 인도하고 2016년 8월 31일경 남은 1층 소매점 부분까지 모두 인도했습니다. 원고는 건물 명도를 요구하는 본소를 제기했고, 피고는 임대차보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 목적물을 계약서에 명시된 용도로 적법하게 사용할 수 있도록 할 의무를 다하지 못했을 때, 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부 및 그에 따른 임대차보증금 반환 의무의 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히 임대차보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임, 원상복구 비용, 기타 채무의 구체적인 범위에 대한 다툼이 있었습니다.

법원의 판단

재판부는 제1심 판결의 반소에 관한 부분 중 피고 패소 부분을 취소하고, 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 6,586,000원과 이에 대한 2016년 9월 1일부터 2019년 7월 9일까지는 연 5%, 2019년 7월 10일부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소는 기각되었으며 소송 총비용은 원고가 60%, 피고가 40%를 부담하도록 했습니다. 원고가 본소 청구를 기각한 제1심 판결에 항소하지 않았으므로 본소 청구는 이번 심판 대상에서 제외되었습니다.

결론

임대인이 임대차 계약 시 목적물을 임차인이 약정한 용도로 적법하게 사용할 수 있도록 인허가를 책임지기로 약정했음에도 불구하고, 건물의 불법 용도 변경 상태를 해결하지 못하여 임차인이 정상적인 영업을 할 수 없게 된 경우 이는 임대인의 귀책사유에 해당하며 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 임대차보증금 반환 시 통상적인 마모나 감가상각으로 인한 목적물 훼손 부분은 원상회복 의무 범위에 포함되지 않으므로, 임차인의 임대 목적물 원상복구 비용은 임차인이 추가로 시설하거나 훼손한 부분에 한정됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이 사건에서 임대인인 원고는 펜션 운영에 필요한 인·허가를 책임지기로 했으므로, 건물의 불법 용도 변경 상태를 해결하여 피고가 약정한 용도로 건물을 적법하게 사용할 수 있도록 할 의무가 있었습니다. 이를 이행하지 못한 것은 임대인의 채무불이행이며 계약 해지 사유가 됩니다.
2. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​: 계약 당사자 중 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 독촉하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 원고가 건물의 불법 용도 변경 상태를 시정하여 피고가 적법한 펜션 영업을 할 수 있게 할 의무를 이행하지 않았으므로, 피고는 계약 해지를 통보할 수 있었습니다.
3. 민법 제615조 (차주인의 원상회복의무)​: 임대차 계약 종료 시 임차인은 임차물을 빌렸을 때의 상태로 되돌려놓아야 합니다. 그러나 법원은 임차인이 통상적으로 목적물을 사용하면서 발생하는 마모나 가치 감소 부분은 이미 차임에 반영된 것으로 보고 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복해야 한다는 의미로 해석하지 않습니다. 즉, 임차인이 특별히 설치하거나 훼손한 부분에 대한 원상회복 책임이 인정됩니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​: 금전 지급을 명하는 판결의 경우, 채무자가 그 이행 의무의 존재나 범위에 대해 다투는 것이 타당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 연 15%의 이율을 적용합니다. 이 사건에서는 피고가 건물을 인도한 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하고, 그 이후부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 15%의 이율을 적용했습니다.

참고 사항

상가나 사업용 건물을 임대할 때는 임대차 목적물의 용도가 자신이 하고자 하는 사업과 일치하고 해당 용도로 영업하는 데 필요한 인허가가 가능한지 사전에 철저히 확인해야 합니다. 특히 건물에 불법 증축이나 용도 변경된 부분이 있다면 임대인이 이를 적법화할 의무를 계약서에 명확히 명시하고, 이행되지 않을 경우의 책임 소재와 계약 해지 가능성을 분명히 해야 합니다. 임대인은 임차인이 목적물을 계약 내용에 따라 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 불법 건축물 등 하자가 있다면 이를 해결할 책임이 있습니다. 임차인의 원상회복 의무는 통상적인 사용으로 인한 마모나 가치 감소를 넘어 임차인이 시설하거나 변경한 부분에 한정되는 경우가 많으므로, 계약 전 건물의 상태를 사진이나 문서로 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.