행정
B 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하면서 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령과 자체 운영규정에 명시된 토지 등 소유자의 사전 동의 절차를 거치지 않고 주민총회 결의만으로 선정하자, 일부 소유자들이 이 결의의 무효 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 토지 등 소유자의 동의는 주민총회 결의의 필수적인 사전 절차이며 이를 거치지 않은 결의는 무효라고 판단했습니다.
B 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회는 2007년 2월 14일 주민총회를 개최하여 주식회사 H를 정비사업전문관리업자로 선정했습니다. 하지만 이 과정에서 도시 및 주거환경정비법 시행령과 추진위원회 운영규정에서 정한 '추진위원회 구성에 동의한 토지 등 소유자 과반수의 동의'(인감도장을 사용한 서면동의 및 인감증명서 첨부)를 사전에 받지 않았습니다. 이에 C, D, E를 포함한 일부 토지 등 소유자들이 적법한 절차 없이 이루어진 이 결의가 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
주택재건축정비사업조합 설립추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정할 때, 도시 및 주거환경정비법과 추진위원회 운영규정에 따른 토지 등 소유자의 동의 절차와 주민총회 의결 절차가 어떻게 구분되고, 토지 등 소유자의 동의가 주민총회 의결의 필수적인 사전 요건인지 여부 및 이를 지키지 않은 결의의 효력입니다.
법원은 제1심 판결을 인용하여 피고 B 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회의 항소를 기각했습니다. 이는 2007년 2월 14일자 주민총회에서 주식회사 H를 정비사업전문관리업자로 선정한 결의가 무효임을 확인한 제1심 판결이 정당하다는 것을 의미합니다. 항소 비용은 피고보조참가인과 피고가 각각 부담하도록 했습니다.
정비사업전문관리업자 선정과 같은 중요한 결의는 도시 및 주거환경정비법에서 요구하는 토지 등 소유자의 진정성 있는 동의 절차를 반드시 선행해야 하며, 주민총회 의결만으로는 그 효력을 인정받기 어렵다는 점이 확인되었습니다. 이 사건 결의는 소유자의 사전 동의 요건을 갖추지 못했으므로 무효입니다.
• 도시 및 주거환경정비법 (도정법) 제14조 제3항: 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하거나 변경할 때에는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어야 합니다. • 도정법 시행령 제23조 제1항 제2호 및 제28조 제4항: 정비사업전문관리업자 선정에 필요한 토지등소유자의 동의는 인감도장을 사용한 서면동의에 인감증명서를 첨부하는 방식이어야 하며, 이는 소유자의 의사의 진정성을 확보하기 위한 필수적인 요건입니다. • 운영규정 제8조: 피고 B 추진위원회의 자체 운영규정에서도 정비사업전문관리업자 선정 시 추진위원회 구성에 찬성한 소유자 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있어, 법령의 내용과 일치합니다. • 운영규정 제21조 및 제22조: 주민총회의 의결 절차를 규정하고 있으나, 이는 소유자의 동의 요건을 보강하는 기능을 할 뿐, 법령이 정한 소유자의 사전 동의 절차를 대체하거나 생략할 수 없다고 해석됩니다. • 법리: 이 판결은 정비사업전문관리업자 선정 절차에서 '토지 등 소유자의 동의'와 '주민총회의 의결'이 별개의 절차이며, 법령에서 요구하는 소유자의 동의(특히 인감증명서가 첨부된 서면동의)는 주민총회 의결에 앞서 반드시 갖추어야 할 필수적인 사전 요건임을 명확히 합니다. 이러한 사전 동의 절차를 거치지 않은 주민총회 결의는 도시 및 주거환경정비법의 취지를 잠탈할 우려가 있고, 소유자의 의사 진정성을 담보할 수 없으므로 무효로 판단됩니다.
• 절차 준수의 중요성: 재건축이나 재개발 사업에서 정비사업전문관리업자 선정과 같이 소유자의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 사항은 관련 법령(도시 및 주거환경정비법)과 추진위원회 또는 조합의 운영규정에 명시된 모든 절차를 철저히 지켜야 합니다. 특히 소유자의 동의는 매우 중요한 요건입니다. • 동의 방식과 요건 확인: 소유자의 동의는 단순히 찬성 의견을 받는 것을 넘어, 법령에서 요구하는 방식(예: 인감도장 날인, 인감증명서 첨부 등)과 정족수(예: 과반수 동의)를 정확히 갖추었는지 확인해야 합니다. • 주민총회와 소유자 동의의 관계 이해: 주민총회나 대의원회 의결은 소유자의 동의 절차를 보완하는 역할을 할 뿐, 법령상 필수적인 소유자 동의 절차를 대신할 수 없다는 점을 명확히 이해해야 합니다. 주민총회에서 의결을 하더라도 법령에서 요구하는 사전 동의가 없다면 해당 의결은 무효가 될 수 있습니다. • 절차적 하자 치유의 어려움: 일단 절차적 하자가 발생한 경우, 시간이 지난 후 또는 변경된 법령을 근거로 하자를 치유하려고 해도 법원에서 인정받기 어려울 수 있습니다. 사업 초기에 적법한 절차를 따르는 것이 중요합니다. • 사업 추진 전 법률 검토: 추진위원회나 조합은 중요한 의사결정을 하기 전에 반드시 관련 법령과 자체 운영규정, 그리고 유사 판례를 충분히 검토하여 법적 분쟁의 소지를 최소화해야 합니다.
