행정
이 사건은 서초신동아아파트 주택재건축정비사업조합(피고)이 수립한 관리처분계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분이 무효인지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 원고들은 조합설립동의서를 제출하여 조합원 지위를 얻었다고 주장했으나 피고 조합은 이들을 현금청산자로 분류했습니다. 대법원은 양도인의 동의 여부와 상관없이 양수인이 조합설립동의서를 제출하면 조합원 지위가 인정된다고 보았습니다. 또한 분양신청통지의 대상은 '조합원'에 국한되지 않고 '토지등소유자' 전체라고 판단했으며 피고 조합이 원고들에게 적법한 분양신청통지를 하지 않은 것은 중대하고 명백한 하자로 관리처분계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분이 무효라고 최종 판단했습니다.
서초신동아아파트 주택재건축 사업에서 원고들이 정비구역 내 부동산 일부를 양수하여 조합원 지위를 주장했으나 피고 조합은 이들을 조합원으로 인정하지 않고 현금청산자로 분류하여 관리처분계획을 수립했습니다. 원고들은 적법한 분양신청통지를 받지 못했으며 이에 대해 관리처분계획의 무효를 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히, 1세대에 속하는 토지등소유자로부터 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 조합원 자격 제한 규정의 적용 범위와 분양신청 통지 대상에 대한 해석 차이가 분쟁의 핵심이었습니다.
부동산 양수인이 양도인의 동의 여부와 무관하게 조합설립동의서 제출로 조합원 지위를 취득할 수 있는지 여부, 구 도시 및 주거환경정비법상 조합원 자격 제한 규정의 중첩 적용 여부, 재건축 사업 분양신청통지 대상이 '조합원'뿐만 아니라 '토지등소유자'가 포함되는지 여부, 분양신청통지를 받지 못해 현금청산자로 분류된 관리처분계획의 무효 여부가 쟁점이 되었습니다.
대법원은 피고 서초신동아아파트 주택재건축정비사업조합의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이로써 원심판결이 확정되어 피고 조합이 원고들에게 분양신청통지를 제대로 하지 않아 관리처분계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분이 무효라는 결론이 유지되었습니다.
법원은 재건축 사업에서 토지등소유자의 조합원 지위 획득은 양도인의 동의와 별개로 양수인이 조합설립동의서를 제출하면 인정된다고 보았고 분양신청통지는 단순히 조합원뿐만 아니라 해당 구역 내 모든 '토지등소유자'에게 해야 함을 명확히 했습니다. 조합이 이를 이행하지 않아 분양신청 기회를 박탈당한 토지등소유자를 현금청산자로 정한 관리처분계획은 중대하고 명백한 하자로 무효임을 확인한 판결입니다.
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항 (조합원의 자격): 이 조항은 정비사업 조합원의 자격 및 제한을 규정합니다. 특히 주택재건축사업의 경우 주택재건축사업에 동의한 자만 조합원에 해당하며 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때', '수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때', '조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때'에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 명시하고 있습니다. 이 조항은 투기 세력 유입 방지와 기존 조합원의 재산권 보호를 목적으로 합니다. 구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항 (분양공고 및 분양신청): 이 조항은 사업시행자가 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양신청 기간 등을 통지하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 '토지등소유자'는 조합원 여부와 관계없이 해당 정비구역 내 모든 토지등소유자를 의미한다고 해석했습니다. 따라서 조합은 조합원이 아닌 토지등소유자에게도 적법한 분양신청통지를 해야 할 의무가 있으며 이를 이행하지 않아 분양신청 기회를 박탈한 것은 중대하고 명백한 하자에 해당하여 관리처분계획 중 해당 부분을 무효로 볼 수 있는 근거가 됩니다. 행정처분의 무효 사유: 행정처분의 하자가 중대하고 명백하여 당연 무효가 되기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 일반인의 관점에서 볼 때 명백히 위법하다고 인정될 정도여야 합니다. 이 사건에서 법원은 조합이 토지등소유자에게 적법한 분양신청통지를 하지 않아 분양신청 기회를 주지 않은 행위를 '중대하고 명백한 하자'로 보아 관리처분계획의 해당 부분이 무효라고 판단했습니다.
재건축 사업에서 부동산을 양수하여 조합원 지위를 얻으려는 경우 양도인의 동의 여부와 관계없이 본인이 조합설립동의서를 제출하면 조합원 지위가 인정될 수 있습니다. 조합설립인가 이후 부동산을 양수하게 되어 여러 사람이 공유하게 되거나 같은 세대에 속하는 경우 구 도시정비법상 조합원 자격 제한 규정이 적용될 수 있으므로 자신의 조합원 자격이 어떻게 되는지 미리 확인해야 합니다. 다만 이 사건에서는 대표조합원 선임 여부가 판결 결과에 영향을 미치지 않았습니다. 재건축 조합은 분양신청을 받을 때 단순히 조합원뿐만 아니라 해당 정비구역 내 모든 '토지등소유자'에게 분양신청에 관한 통지를 적법하게 해야 합니다. 만약 재건축 사업의 '토지등소유자'임에도 불구하고 조합으로부터 적법한 분양신청통지를 받지 못해 분양 신청 기회를 상실하고 현금청산자로 분류되었다면 해당 관리처분계획 부분은 중대한 하자로 인해 무효가 될 수 있습니다. 재건축 사업 진행 과정에서 조합으로부터 중요 통지를 받지 못했거나 불이익을 받게 되었다면 해당 통지 절차의 적법성을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 법적 대응을 고려해야 합니다.
