대리인의 이중 매매로 발생한 아파트 계약금 반환 소송 판결

원고 A는 피고 주식회사 B의 대리인이라고 하는 E과 아파트 매매계약을 체결하고 계약금 3,000만 원을 송금했습니다. 그러나 E은 해당 아파트를 다른 사람에게 이중으로 매도했고, 이에 원고는 계약 불이행을 이유로 계약 해제 및 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 원심에서는 E에게 피고의 대리권이 없다고 보았으나, 대법원은 피고가 E에게 아파트 관리 및 매매 관련 업무를 위임한 정황, E이 제시한 위임장 및 서류, 그리고 피고 명의 계좌로 계약금이 송금된 점 등을 종합할 때 원고에게 E에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고의 대리인이라고 주장하는 E과 아파트 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매수인.
• 피고 주식회사 B: 강제경매 절차를 통해 아파트 30개 호실을 취득한 소유자이자 이 사건 매도인.
• E: 피고의 대리인으로 자칭하며 원고와 매매계약을 체결하고 계약금을 수령했으나, 해당 아파트를 이중으로 다른 사람에게 매도한 사람.
• D공인중개사사무소: 원고와 E 사이의 아파트 매매계약을 중개한 공인중개사무소.
• G: E로부터 이 사건 아파트 N호를 이중으로 매수하여 소유권이전등기를 받은 사람.

분쟁 상황

피고 주식회사 B가 소유한 아파트 한 호실에 대해, 원고 A가 피고의 대리인이라고 소개된 E과 매매계약을 체결하고 계약금 3,000만 원을 지급했습니다. 그러나 E이 해당 아파트를 다른 매수인 G에게 이중으로 팔아 소유권 이전등기까지 해주자, 원고는 계약 불이행을 주장하며 피고에게 계약 해제 및 계약금 반환을 요구했습니다. 피고는 E에게 매매 대리권이 없었다고 주장하며 계약금 반환을 거부했고, 이에 원고가 계약금 반환 소송을 제기하게 된 상황입니다.

핵심 쟁점

이 사건 매매계약 당시 E에게 피고 주식회사 B를 대리할 적법한 대리권이 있었는지 여부. E에게 대리권이 없었다고 하더라도, 민법 제126조에 따른 표현대리가 성립하여 원고가 E에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었는지 여부.

법원의 판단

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송했습니다.

결론

대법원은 원심이 E이 피고를 대리할 권한이 있다고 믿을 만한 여러 사정을 제대로 심리하지 않은 채 원고에게 정당한 이유가 없다고 판단한 것은 민법 제126조의 표현대리에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 따라서 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송하는 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건의 핵심 법리는 민법 제126조 '권한을 넘은 표현대리'에 있습니다. 민법 제126조는 '대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다'고 규정하고 있습니다. 이 법리는 대리인에게 실제로 주어진 권한을 넘어선 행위가 있었지만, 본인이 그 대리인에게 일정한 권한을 부여하여 대리행위의 외관을 만들었고, 상대방이 그러한 외관을 신뢰하고 거래를 했다면 그 신뢰를 보호하여 본인에게 책임을 지우는 제도입니다. 여기서 중요한 것은 상대방이 '정당한 이유'로 대리인에게 권한이 있다고 믿었는지 여부입니다. 정당한 이유가 있었는지의 판단은 대리행위가 이루어진 당시의 모든 객관적인 사정을 종합하여 판단해야 하며, 계약 성립 이후의 사정은 고려되지 않습니다. 이 사건에서 대법원은 피고가 E에게 아파트 관리, 매수인 소개, 경매 참여, 관리비 납부 등 광범위한 권한을 위임했고, 심지어 일부 호실에 대해서는 매매 권한까지 위임한 사실, E이 피고 법인 인감이 날인된 위임장, 인감증명서, 인감도장, 사업자등록증, 대표이사 신분증 사본을 제시한 점, 그리고 피고 명의의 은행 계좌로 계약금이 송금된 점 등을 들어 원고에게 E에게 아파트 매매 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다고 판단했습니다. 이는 본인인 피고가 E에게 대리권을 부여하는 듯한 외관을 형성했고, 원고가 이를 신뢰한 것이 합리적이라고 본 것입니다.

참고 사항

부동산 거래 시 대리인과 계약을 체결할 때는 반드시 본인에게 대리권의 존재 여부와 그 범위를 직접 확인해야 합니다. 대리인이 위임장, 인감증명서, 인감도장 등을 제시하더라도, 서류의 진위와 인감의 일치 여부를 육안으로 면밀히 확인하고, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 본인에게 직접 확인하는 것이 중요합니다. 계약금을 본인 명의가 아닌 대리인의 개인 계좌로 송금하라고 요구하는 경우 특별히 주의해야 하며, 본인 명의 계좌라 하더라도 본인이 직접 개설한 계좌가 맞는지 확인하는 것이 좋습니다. 본인이 대리인에게 이전에 다른 거래에 대한 위임을 한 사실이 있고, 그 대리인이 과거에도 여러 건의 거래를 정상적으로 처리한 경험이 있다면, 이는 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'를 인정하는 데 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. 공인중개사를 통해 계약을 진행하더라도 대리인과의 계약 시 본인 확인 절차를 소홀히 해서는 안 됩니다.