기타 금전문제
집합건물 대지의 공유지분을 가진 원고들이 건물 자체는 소유하지 않은 채, 집합건물의 전유부분 소유자인 피고가 자신의 전유부분 면적에 상응하는 적정 대지지분을 가지고 대지를 사용하는 것에 대해 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 대법원은 집합건물의 구분소유자가 적정 대지지분을 가지고 있다면, 구분소유자가 아닌 다른 대지 공유자에게 부당이득 반환 의무가 없다고 보아 원심판결을 파기환송했습니다.
원고 A은 1978년 7월 10일에, 원고 B와 C는 2007년 5월 29일에 이 사건 토지 지분을 증여받아 소유권을 이전받았지만, 이 토지 위에 1980년 12월 5일에 건축된 집합건물은 소유한 적이 없습니다. 피고는 2011년 8월 12일에 이 집합건물 중 내제4층호(면적 219.67m²)라는 전유부분과 그에 상응하는 토지 지분(90.58/461.4)을 매매로 취득했습니다. 원고들은 피고가 자신들의 토지 공유지분을 침해하여 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 주장하며, 피고에게 대지 사용에 따른 부당이득금 반환을 청구했습니다.
집합건물의 구분소유자가 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가지고 있을 때, 해당 집합건물을 소유하지 않은 다른 대지 공유자들에게 대지의 사용·수익에 따른 부당이득 반환 의무를 지는지 여부입니다.
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. (즉, 원고들의 청구를 인용하여 피고에게 부당이득 반환 의무가 있다고 본 원심판결을 취소하고, 사건을 원심법원으로 돌려보내 다시 심리·판단하도록 결정했습니다.)
대법원은 집합건물의 구분소유자가 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가지고 있다면, 그는 대지 전부를 건물의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 적법한 권원을 가진다고 판단했습니다. 따라서 구분소유자 아닌 대지 공유자인 원고들이 피고를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다. 피고는 이 사건 집합건물의 전체 전유부분 면적 대비 자신의 전유부분 면적 비율과 일치하는 적정 대지지분 비율(약 0.1963)을 확보하고 있었으므로, 원고들에게 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 결론 내렸습니다. 피고에게 부당이득 반환 의무가 있다고 본 원심판결에 법리 오해가 있다고 판단하여 파기환송했습니다.
이 사건은 공유물 사용·수익의 일반적인 법리와 집합건물의 대지사용권에 관한 법리가 어떻게 적용되는지를 다룹니다.
민법상 공유물 사용·수익의 일반 원칙: 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)에 따르면, 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 일반적으로 공유토지의 일부를 다른 공유자 동의 없이 배타적으로 점유·사용하는 공유자는 자신의 지분 비율을 초과하는 부분에 대해 다른 공유자에게 부당이득 반환 의무를 부담할 수 있습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 대지사용권의 특수성: 그러나 집합건물법은 일반 민법상 공유물과는 다른 특별한 규정을 두고 있습니다. 집합건물법 제2조 제6호와 제20조 등은 집합건물에서 대지사용권(즉, 대지지분)은 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속되어 일체화되는 특수한 관계에 있다고 봅니다. 이는 일반 건물의 대지 사용권이 건물의 소유권과 별개로 존재하는 것과는 다른 개념입니다.
대법원의 법리: 대법원은 이러한 집합건물의 특수성을 반영하여, 집합건물 대지의 공유관계에서는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없다고 판단했습니다. 특히, 집합건물에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 건물의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 적법한 권원을 가집니다. 따라서 구분소유자가 아닌 다른 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다는 법리를 확립했습니다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체판결 참조). 이 사건에서 피고가 소유한 토지 공유지분 비율 약 0.1963은 이 사건 집합건물의 전체 전유부분 면적 대비 피고의 전유부분 면적 비율과 일치했으므로, 피고는 적정 대지지분을 가진 것으로 인정되어 원고들에게 부당이득 반환 의무가 없다고 본 것입니다.
집합건물의 대지 사용에 대한 부당이득 여부는 일반 공유물과 다르게 판단될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 집합건물의 구분소유자는 자신이 소유한 전유부분의 면적에 비례하여 적정한 대지지분을 확보하고 있다면, 해당 대지 전체를 건물의 용도에 맞게 사용할 수 있는 정당한 권리를 가집니다. 이러한 경우, 해당 집합건물을 소유하지 않은 다른 대지 공유자는 집합건물 소유자를 상대로 대지 사용료에 해당하는 부당이득 반환을 청구하기 어렵습니다. 따라서 자신이 소유한 전유부분 면적 대비 대지지분이 적정한지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 만약 전유부분 면적에 비해 대지지분이 부족하거나 아예 없다면 다른 판단이 나올 수 있습니다.
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