행정
O아파트주택재건축정비사업조합이 사업시행 방식을 지분제에서 도급제로 변경하면서 조합원들의 권리가액이 감소하고 분담금이 대폭 증가하는 내용으로 관리처분계획을 변경했으나, 이에 대한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하자 일부 조합원들이 해당 관리처분계획이 무효라고 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 관리처분계획 변경에 3분의 2 동의가 필요하다는 법리를 인정하면서도, 당시 해당 법리가 명확히 확립되지 않았음을 고려하여 변경된 관리처분계획의 하자가 객관적으로 명백하다고 볼 수 없으므로 무효는 아니라고 판단했습니다.
O아파트주택재건축정비사업조합은 당초 지분제 방식의 사업시행을 계획하고 시공사를 선정했습니다. 하지만 이후 사업시행 방식을 도급제로 변경하며 관리처분계획을 수정했고, 이 과정에서 조합원들의 권리가액이 감소하고 일부 평형의 분담금은 25평형의 경우 8,000만 원 이상, 34평형의 경우 2,000만 원 이상 대폭 증가했습니다. 이에 조합원들은 변경된 관리처분계획이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치므로 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 함에도 과반수 동의만으로 의결된 것은 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 재건축 사업의 관리처분계획이 '조합의 비용부담' 등 조합원 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경된 경우, 구 도시 및 주거환경정비법상 정관 변경에 준하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는지 여부, 그리고 해당 동의 요건을 갖추지 못한 하자가 관리처분계획을 무효로 할 만큼 중대하고 명백한지 여부였습니다.
대법원은 원고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 비록 이 사건 관리처분계획 변경이 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요하는 사항에 해당하여 해당 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있지만, 당시 이러한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았던 점을 고려할 때 그 하자가 객관적으로 명백하다고 볼 수 없으므로 관리처분계획을 무효로 볼 수는 없다고 판단했습니다.
본 판결은 재건축 관리처분계획 변경 시 '조합의 비용부담' 등에 중대한 변경이 있는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 법리를 재확인하면서도, 법리 확립 이전의 상황에서는 절차적 하자가 있더라도 그 하자가 '객관적으로 명백'하지 않다면 곧바로 무효 사유가 되지는 않는다는 점을 명확히 했습니다. 이는 법적 안정성과 조합 사업의 원활한 진행 사이의 균형을 고려한 판단으로 볼 수 있습니다.
이 사건에서는 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호 및 제15호, 그리고 제3항이 주요하게 적용되었습니다. 이 법률은 조합의 '비용부담'과 '시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용'을 정관에 반드시 포함해야 할 사항으로 규정하고, 이러한 사항을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 정하고 있습니다. 이 판결은 재건축 결의 당시와 비교하여 이 사건 관리처분계획이 '조합의 비용부담'에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되었으므로, 해당 법 조항을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 판단했습니다. 그러나 동시에, 관리처분계획 변경에 3분의 2 동의가 필요하다는 법리가 이 사건 계획 수립 당시 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았기에, 동의 요건 미달이라는 하자가 있더라도 그것이 '객관적으로 명백'하다고 보기는 어렵다고 설명하며 법률적 안정성을 고려한 판단을 내렸습니다.
재건축 조합의 관리처분계획이 변경되어 조합원들의 분담금이 크게 늘어나거나 권리가액이 줄어드는 등 재산상 손실이 예상되는 경우, 변경된 관리처분계획이 구 도시 및 주거환경정비법상 '조합의 비용부담'이나 '시공자·설계자 선정 및 계약 내용' 등 조합원 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항인지 면밀히 검토해야 합니다. 만약 그렇다면 해당 변경에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요할 수 있으므로, 조합원 총회 의결 시 동의율을 주의 깊게 확인해야 합니다. 다만 동의율 미달이라는 하자가 있더라도 해당 하자가 '객관적으로 명백'하지 않은 경우에는 관리처분계획이 곧바로 무효가 되지 않을 수 있으므로, 분쟁 발생 시에는 해당 하자의 중대성과 명백성 여부를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
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