행정
A 주식회사는 B아파트 입주자대표회의와 위탁관리 계약을 체결했습니다. 그러나 입주자대표회의는 관리사무소장 C의 근무태만, 직원 간 불화, 경리직원 미배치로 인한 업무 공백 등을 이유로 계약 불이행을 주장하며 2022년 3월 24일 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A 주식회사는 해지 사유가 부당하고 사전 통보 절차에 하자가 있다며 미지급 용역대금 59,013,627원을 청구했습니다. 법원은 관리사무소장의 근무태만과 경리직원 미배치로 인한 업무 공백을 계약 불이행으로 인정하여 입주자대표회의의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 다만, 계약 해지 효력 발생일인 2022년 4월 25일까지 A 주식회사가 수행한 관리사무소장 인건비 934,224원 및 지연손해금을 입주자대표회의가 지급해야 한다고 판결하며, A 주식회사의 나머지 청구는 기각했습니다.
A 주식회사는 B아파트 입주자대표회의와 공동주택 위‧수탁관리 계약을 맺고 아파트 관리 업무를 수행했습니다. 그런데 B아파트 입주자대표회의는 2022년 1월경 관리사무소장 C의 잦은 연차로 인한 민원응대 부재, 인사관리 부족, 근태불량 등을 문제 삼으며 교체를 요구했습니다. 이어 2022년 3월 24일에는 C 관리사무소장의 근무태만, 불편한 노사관계로 인한 직원 간 불협화음, 경리직원 미배치로 인한 업무 마비 등을 이유로 A 주식회사가 위탁관리 계약을 불이행했다고 판단하여 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A 주식회사는 피고의 해지 사유가 적법하지 않고 계약 해지 전 30일 사전 통보 절차가 지켜지지 않았다며, 미지급된 용역대금과 손해배상을 청구했습니다.
피고(입주자대표회의)의 위탁관리 계약 해지가 적법한지, 관리사무소장의 근무태만 및 경리직원 미배치가 계약 해지 사유에 해당하는지, 계약 해지 통보 절차에 하자가 있는지, 그리고 적법하게 해지되었다면 원고(관리회사)에게 미지급 용역대금을 얼마 지급해야 하는지가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 관리사무소장 C의 근무태만, 경리직원 미배치로 인한 업무 공백 등이 위탁관리 계약 불이행에 해당하므로, 피고(입주자대표회의)의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 또한, 계약 해지 통보 후 계약서에 명시된 30일이 경과한 2022년 4월 25일에 계약이 적법하게 해지되었다고 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 2022년 4월 19일부터 2022년 4월 25일까지의 관리사무소장 미지급 인건비 934,224원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 5월 1일부터 2023년 5월 4일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용의 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
아파트 입주자대표회의가 관리회사의 계약 불이행을 이유로 위탁관리 계약을 해지한 것은 계약서의 불이행 사유에 부합하고 해지 절차도 유효하게 이행되었으므로 정당하다고 인정되었습니다. 그러나 관리회사가 계약 해지 효력 발생일까지 실제로 제공한 용역에 대해서는 계약서에 명시된 기준에 따라 대금을 지급해야 한다는 원칙을 확인한 판결입니다. 이는 계약 당사자 모두에게 계약 내용의 성실한 이행과 더불어 계약 해지 시의 절차적 정당성 및 정산 의무의 중요성을 보여줍니다.
본 판결은 공동주택 위‧수탁관리 계약의 해석과 해지의 적법성, 그리고 용역대금 지급 의무에 대한 일반적인 법리를 따르고 있습니다. 핵심 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 공동주택 위‧수탁관리 계약은 당사자 간의 의무와 권리, 해지 사유 및 절차를 규정하는 중요한 문서이므로, 계약서에 명시된 내용을 철저히 준수해야 합니다. 둘째, 계약 불이행은 계약서에 명시된 의무를 이행하지 않은 경우를 의미하며, 본 사례에서는 관리사무소장의 근무태만과 인력 미배치로 인한 업무 공백이 이러한 계약 불이행에 해당한다고 판단되었습니다. 셋째, 계약 해지 절차는 계약서에 해지 통보 기간(예: 30일)이 명시되어 있는 경우, 해당 기간을 준수하여 해지 효력이 발생합니다. 즉, 해지 통보 시점부터 30일 후 해지 효력이 발생하므로, 통보서에 명시된 해지 일자가 이보다 짧더라도 통보일로부터 30일이 지난 시점에 적법하게 해지된 것으로 봅니다. 넷째, 계약이 적법하게 해지되더라도, 해지 효력 발생일까지 수행된 용역에 대한 대금은 지급해야 합니다. 용역대금 산정은 계약서에 명시된 기준(예: 관리직 도급인건비, 일할 계산 등)을 따르는 것이 원칙이며, 원고가 실지급한 금액이 아닌 계약서상 약정된 금액을 기준으로 합니다.
아파트 위탁관리 계약을 체결할 때는 해지 사유, 해지 통보 절차, 용역대금 산정 방식 등을 계약서에 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 관리업체는 관리사무소장 및 직원의 근태 관리, 필수 인력 충원 의무를 성실히 이행해야 하며, 특히 경리업무와 같은 중요한 업무의 공백이 발생하지 않도록 철저히 관리해야 합니다. 직원의 퇴사 등으로 업무 공백이 발생할 경우, 다른 인력으로 대체하거나 인수인계를 철저히 하여 입주민들의 불편을 최소화할 의무가 있습니다. 입주자대표회의는 관리업체가 계약 내용을 불이행할 경우, 계약서에 명시된 절차에 따라 명확한 해지 사유와 함께 기간을 준수하여 해지를 통보하고 계약을 종료할 수 있습니다. 이때, 해지 통보서에 명시된 해지 일자가 계약서상의 통보 기간보다 짧더라도, 통보일로부터 계약서에 명시된 기간(예: 30일)이 경과한 시점에 해지 효력이 발생한다는 점을 이해해야 합니다. 계약이 해지되더라도 해지 효력 발생일까지 제공된 용역에 대한 대금은 계약서에 명시된 금액과 산정 기준에 따라 정산하여 지급해야 합니다. 실제 지출된 금액이 아닌 계약서에 약정된 금액을 기준으로 하는 것이 일반적입니다.
