가족에게 무상으로 전대한 아파트 보증금 반환 사건

원고 A는 C회사로부터 아파트를 임차한 후 자신의 동생 가족(H)에게 무상으로 거주하도록 허락했습니다. H은 이 아파트에 전입신고를 하고 거주했습니다. 임대차 계약기간이 만료되었음에도 임대인인 C회사로부터 임대차 보증금을 돌려받지 못하자 원고는 전세권자로서 아파트에 대한 임의경매를 신청했습니다. 이 경매 절차에서 피고 B가 아파트를 낙찰받아 새로운 소유자가 되었으나 원고는 경매 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 새로운 소유자인 피고 B에게 남은 임대차 보증금의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고가 동생 가족에게 아파트를 무상으로 전대한 것이 임대인에게 배신적인 행위가 아니므로 동생 가족의 전입신고를 통해 원고의 주택임대차보호법상 대항력이 유효하게 유지된다고 판단하여 피고는 원고에게 남은 임대차 보증금 1억 8백여만 원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트를 임차하여 동생 가족에게 무상으로 거주하게 한 임차인
• 피고 B: 경매를 통해 아파트의 소유권을 취득한 새 집주인
• 주식회사 C: 원고에게 아파트를 임대한 원래의 집주인
• H: 원고의 동생 남편으로 아파트에 전입신고하고 거주한 사람

분쟁 상황

원고 A는 임대인 C회사로부터 아파트를 임차하고 자신의 동생 남편인 H 가족에게 무상으로 거주하게 했습니다. H은 아파트에 전입신고를 마치고 거주했습니다. 임대차 계약기간이 만료된 후에도 임대차 보증금 1억 2,500만원을 돌려받지 못하자 원고는 전세권자로서 아파트에 대한 임의경매를 신청했습니다. 경매 결과 피고 B가 아파트의 새로운 소유자가 되었지만 원고는 경매 배당으로 16,310,226원만 회수하고 나머지 108,689,774원을 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 주택임대차보호법상 대항력을 주장하며 새로운 소유자인 피고 B에게 미반환 임대차 보증금의 반환을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 직접 거주하지 않고 가족에게 무상으로 전대했을 때 전차인의 주민등록이 임차인의 주택임대차보호법상 대항력을 인정할 수 있는지 여부와 해당 전대차가 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 있는지 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 108,689,774원을 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 원고가 임차한 아파트를 동생 남편인 H에게 무상으로 거주하게 한 것이 사용대차를 원인으로 한 전대차 관계에 해당하며 원 임대인인 C회사가 H 가족의 장기간 거주를 사실상 용인했기 때문에 이를 배신적 전대차로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 H이 아파트에 전입신고를 하고 거주한 것은 주택임대차보호법상 임차인인 원고의 대항력을 적법하게 유지시키는 요건이 되므로 아파트의 새로운 소유자인 피고는 임대인의 지위를 승계하여 원고에게 미반환 임대차 보증금 108,689,774원을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제1항: 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 임차권의 효력이 발생하며 이는 대항력의 중요한 요건입니다. 이 사건에서 법원은 임차인이 직접 거주하지 않더라도 가족 등 타인의 점유를 매개로 간접점유하는 경우에도 대항력이 인정될 수 있음을 확인했습니다. 중요한 것은 전차인 H이 아파트를 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다는 사실입니다. 민법 제195조: 점유보조자에 대한 조항으로 법원은 H이 원고의 지시를 받아 점유를 보조하는 종속적 관계에 있다고 보기 어렵다고 판단하여 H을 점유보조자로 보지 않았습니다. 즉 H의 점유가 원고의 점유보조로서 인정되지 않았습니다. 민법 제629조: 임대인의 동의 없는 임차물 전대를 원칙적으로 금지하고 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항입니다. 그러나 법원은 이 조항의 취지가 임대인의 신뢰나 경제적 이익을 보호하기 위함이므로 임차인의 전대 행위가 임대인에게 배신적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 임대인은 동의가 없었다는 이유만으로 계약을 해지할 수 없다고 보았습니다. 이 사건의 경우 친족에게 무상으로 전대하는 것은 임대인 이익 침해 위험이 적고 원 임대인이 장기간 사실상 용인한 점 등을 고려하여 배신적 전대가 아니라고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제3조의5: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고 경매가 이루어져도 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 원칙을 명시합니다. 이로 인해 피고 B는 새로운 소유자로서 임대인의 지위를 승계하여 원고 A에게 미반환 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

참고 사항

주택 임차인이 직접 거주하지 않고 가족, 친지 등에게 무상으로 주택을 사용하게 하더라도 전차인의 전입신고와 점유로 임차인의 대항력이 유지될 수 있습니다. 이때 원 임대인과의 관계에서 해당 전대가 임대인의 신뢰를 저버리는 배신적 행위가 아니라는 점이 중요합니다. 특히 가족 간의 무상 전대는 임대인의 이익을 크게 침해한다고 보기 어려워 배신적 전대로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 임차인이 전세권설정등기를 하고 경매 절차에 참여하여 보증금의 일부를 배당받았더라도 전액을 회수하지 못했다면 남은 보증금에 대해서는 주택임대차보호법상 대항력을 계속 행사할 수 있습니다. 주택 경매 시 임대차 보증금을 전액 회수하지 못한 대항력 있는 임차인은 경매로 주택을 낙찰받은 새로운 소유자에게 남은 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.