부동산 매도 매수인이 중개인을 배제하고 직접 계약한 중개수수료 청구 사건

원고인 공인중개사가 자신의 중개 행위로 부동산 매매계약이 거의 성사되었음에도 매도인 주식회사 B와 매수인 A가 중개수수료를 면할 목적으로 자신을 배제한 채 직접 계약을 체결하였다고 주장하며 중개수수료 또는 불법행위에 기한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 원고의 중개 기여도가 낮고 피고들의 중개인 배제 공모 사실이 인정되지 않아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 D: 이 사건 부동산의 매도 중개를 의뢰받았다고 주장하며 중개수수료를 청구한 공인중개사입니다.
• 피고 주식회사 B: 원고에게 이 사건 부동산의 매도 중개를 의뢰하였다고 지목된 매도인 회사입니다.
• 피고 A: 원고가 설치한 광고 현수막을 보고 원고와 상담한 후 피고 회사와 직접 이 사건 부동산 매매계약을 체결한 매수인입니다.

분쟁 상황

원고인 공인중개사는 2019년 5월경 피고 회사로부터 목포시 소재 부동산 매도 중개를 의뢰받아 40억 원에 현수막 광고와 신문 광고 등을 통해 홍보했습니다. 이후 피고 A은 2021년 1월 4일 원고의 현수막을 보고 연락하여 원고에게서 해당 부동산 정보를 얻고 상담을 받았습니다. 그러나 피고 A은 원고를 통하지 않고 지인 등을 통해 2021년 1월 25일 직접 피고 회사에 연락하여 2021년 3월 10일 매매대금 35억 5천만 원에 이 사건 부동산 매매계약을 체결했습니다. 이에 원고는 자신의 중개행위로 계약이 성사될 단계에 이르렀음에도 피고들이 중개수수료 25,560,000원(매매대금 35억 5천만 원의 공인중개사법상 수수료율 한도 0.9%에 원고의 기여도 80%를 적용한 금액)을 회피할 목적으로 자신을 배제하고 직접 계약을 맺었다고 주장하며 중개수수료 또는 불법행위로 인한 손해배상금 25,560,000원을 청구했습니다.

핵심 쟁점

부동산 중개업자가 중개수수료를 받을 수 있는 요건은 무엇이며, 중개의뢰인이 중개업자를 배제하고 직접 계약을 체결한 경우에도 중개수수료 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 중개업자의 '결정적인 기여' 또는 당사자들의 '중개수수료 면탈 목적 공모'를 인정할 수 있는지가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 중개수수료 청구 및 불법행위에 기한 손해배상 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 피고 A에게 부동산 정보를 제공했으나, 매매조건 조정이나 대금 절충 등 실질적인 중개행위를 하였다고 보기 어렵고, 피고들이 중개수수료를 면할 목적으로 공모하였다거나 원고의 중개행위가 매매계약 성립에 결정적인 기여를 하였다고 인정할 만한 증거가 없다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 중개인의 보수 청구권과 관련된 법리가 적용되었습니다.

민법 제686조(수임인의 보수청구권): 수임인은 특별한 약정이 없으면 수임사무를 완료한 후가 아니면 보수를 청구하지 못하며, 보수를 약정한 때에는 수임사무를 완료하기 전이라도 그 비율에 따라 보수를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 중개업자의 '중개수수료'를 민법상 위임계약의 보수 청구권과 유사한 취지로 보아, 중개 행위가 완료되어 계약이 성사되었을 때 보수를 청구할 수 있다는 원칙이 적용됩니다.

상법 제61조(상인의 보수청구권): 상인이 그 영업 범위 내에서 타인을 위하여 행한 행위에는 특별한 약정이 없으면 상당한 보수를 청구할 수 있습니다. 공인중개사는 상인으로서 영업 범위 내에서 중개 행위를 수행하므로, 중개수수료 청구의 근거가 될 수 있습니다.

신의성실의 원칙: 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 민법상의 대원칙입니다. 법원은 중개업자가 계약 성립에 결정적 역할을 했음에도 중개의뢰인이 수수료를 면할 목적으로 공모하여 중개업자를 배제한 경우에는, 이 원칙에 비추어 예외적으로 중개수수료를 청구할 수 있다고 보았습니다. 이는 단순히 법 조문에 명시되지 않은 경우에도 공정한 거래 관행과 신뢰를 보호하기 위한 법의 정신이 반영된 것입니다.

부동산중개인의 중개수수료 청구 원칙 및 예외: 법원은 부동산중개인이 계약 체결을 성사시켰을 경우에만 중개수수료를 청구할 수 있음을 원칙으로 합니다. 다만, 중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인들이 수수료 면탈 목적으로 공모하여 중개인을 배제하고 직접 계약한 경우에는 예외적으로 중개수수료 지급을 요구할 수 있으며, 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 했음에도 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 관여하지 못했다면 신의칙에 따라 기여도에 상응하는 수수료를 청구할 수 있다는 법리가 적용됩니다.

참고 사항

부동산 중개수수료는 원칙적으로 중개업자가 계약 체결을 성사시켰을 때 청구할 수 있습니다. 단순히 부동산 정보를 제공하거나 매수 의사를 확인하는 수준으로는 실질적인 중개행위로 인정되기 어려울 수 있습니다. 중개업자는 매수자와 매도자 사이에서 매매조건을 조정하고 대금을 절충하는 등 계약 성립에 결정적인 역할을 해야 합니다. 단순한 정보 제공을 넘어선 적극적인 중개 활동의 증거를 남기는 것이 중요합니다. 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 중개업자를 배제하고 직접 계약을 체결했다고 주장하려면, 당사자들 간의 '공모' 사실 및 중개업자의 '결정적 기여'를 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 본 사례에서는 중개업자가 매수자의 매수의향을 매도인에게 알리지 않은 점 등이 공모 사실을 인정하기 어렵게 만들었습니다. 만약 중개업자의 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 참여하지 못하게 된 경우에도, 계약 성립에 결정적인 역할을 했다면 신의성실의 원칙에 따라 기여도에 상응하는 수수료를 청구할 여지가 있습니다. 이 경우에도 중개업자가 얼마나 적극적으로 계약 성립에 기여했는지를 증명하는 것이 중요합니다.