지역주택조합 토지 매입 용역 계약금 지급 분쟁

유한회사 A가 B지역주택조합에 토지 매입 용역을 제공하고 잔금 및 성과금 총 238,470,000원과 지연손해금의 지급을 청구했으나, 법원은 계약서상 '대상토지'의 해석 문제를 이유로 잔금 및 성과금 지급 조건이 충족되지 않았다며 A사의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 유한회사 A: 부동산 임대업 및 투자업을 하는 회사로, 피고 지역주택조합에 토지 매입 용역을 제공했습니다.
• 피고 B지역주택조합: 여수시 C리 일대에 공동주택 건설 사업을 수행할 목적으로 설립된 지역주택조합으로, 사업에 필요한 토지 매입을 위해 원고와 용역계약을 체결했습니다.

분쟁 상황

피고 B지역주택조합은 공동주택건설사업을 위해 토지 매입이 필요했고, 원고 유한회사 A와 2017년 12월 26일 토지 매입 용역계약을 체결했습니다. 원고는 피고가 2018년 7월 5일 F 임야 2,102㎡와 G 임야 33,319㎡를 포함하여 총 35,421㎡ (약 10,715평)를 2,036,400,000원에 매수하도록 용역을 제공했습니다. 피고는 이 용역에 대해 계약금 및 중도금 합계 385,000,000원을 원고에게 지급했습니다. 원고는 피고가 매입한 토지 면적이 용역대상 전체 토지(원고 주장 약 14,938평)의 2/3 이상에 해당하고, 매입 가격도 평당 예정가 25만 원보다 낮은 평당 약 190,051원에 매입했으므로, 계약에 따라 잔금 110,000,000원과 성과금 128,470,000원을 포함한 총 238,470,000원을 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 원고의 주장을 반박하며 잔금 및 성과금 지급 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

용역계약서상 잔금 및 성과금 지급 조건인 '대상토지 면적의 2/3 이상 매입'에서 '대상토지'가 어떤 범위의 토지를 의미하는지, 그리고 그 조건이 충족되었는지 여부가 쟁점이었습니다. 원고는 피고가 계약 전 이미 매입한 토지 25필지(약 3,267평)와 국유지, 도유지, 시유지 24필지(약 1,446평)를 제외한 나머지 토지 23필지(약 14,938평)만을 '대상토지'로 보아야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 계약서에 첨부된 '별지 토지조서'에 기재된 모든 토지가 '대상토지'에 포함된다고 보았습니다.

법원의 판단

법원은 원고 유한회사 A의 잔금 및 성과금 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 용역계약서의 문언, 계약 체결 배경, 그리고 피고 조합이 지역주택조합사업 인허가 과정에서 공영시설 설치 또는 기부채납을 위해 국공유지 확보가 필요했던 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 그 결과 '대상토지'가 원고가 주장하는 특정 필지들로만 한정된다고 보기 어렵고, 별지 토지조서상의 모든 토지가 '대상토지'에 포함된다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 제공한 용역으로 피고가 매입한 토지 면적은 전체 '대상토지'의 2/3 이상에 해당하지 않아, 잔금 및 성과금 지급 요건이 충족되지 않았다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 해석 원칙: 계약 내용이 불분명할 경우, 법원은 단순히 계약서의 문언뿐만 아니라 계약이 체결된 동기, 목적, 당사자들의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 방식으로 해석합니다. 이 사건에서는 '대상토지'의 의미가 계약서상 명확하지 않아, 법원은 피고 지역주택조합의 사업 목적(공동주택 건설 및 공익시설 기부채납 의무) 등을 고려하여 '대상토지'의 범위를 별지 토지조서상의 전체 토지로 넓게 해석했습니다. 주택법 제30조: 지역주택조합이 공동주택 건설을 위해 필요한 국공유지를 매수할 수 있는 근거 규정입니다. 이 조항은 지역주택조합이 국공유지를 확보하는 절차와 관련되며, 본 사건에서 법원은 이 규정을 바탕으로 국공유지 역시 원고의 용역 대상에 포함될 수 있다고 판단하는 근거 중 하나로 삼았습니다. 이는 국공유지 매입 역시 특정한 법적 절차와 연관된 것이므로 용역 대상에서 당연히 제외된다고 보지 않은 것입니다. 민법 제105조 (임의규정): 당사자들이 법률의 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따릅니다. 즉, 계약은 당사자 간의 합의가 가장 중요하며, 법원은 계약서에 명시된 당사자들의 합의 내용을 최우선으로 해석합니다. 본 사례에서는 계약서 문언이 불분명하여 당사자들의 의사를 추단했습니다.

참고 사항

계약서 작성 시 '용역 대상'과 '성과금 또는 잔금 지급 조건'에 해당하는 '기준'이 되는 대상의 범위를 매우 명확하게 규정해야 합니다. 본 사례처럼 어떤 토지가 용역 대상 면적 계산에 포함되고 제외되는지에 대한 오해를 방지하기 위해 구체적인 지번이나 면적, 그리고 해당 필지의 특성(예: 기매입 토지, 국공유지 등)을 명시하는 것이 중요합니다. 특히, 기매입된 토지나 국공유지처럼 특수한 성격의 토지가 포함될 경우, 해당 토지가 용역 수행의 범위에 포함되는지, 그리고 성과금/잔금 지급 조건 계산 시 전체 면적에 포함되는지를 명확히 합의하고 문서화해야 합니다. 사업 진행 중 정기총회 자료나 회의록 등에 계약금액이 언급되더라도, 그것이 계약상의 지급 요건이 모두 충족되었음을 의미하는 것은 아니므로, 계약 이행 상황을 정기적으로 점검하고 실제 조건을 충족했는지 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.