행정
A와 B는 한국자산관리공사와 국유재산에 대한 양식업 목적의 대부계약을 체결했습니다. 그러나 계약 내용과 달리 승인 없이 토지의 형질을 변경하고 양식 시설물을 설치했으며 가설건축물까지 신설했습니다. 이에 한국자산관리공사는 계약 위반을 이유로 계약 해지를 통보했고 A와 B는 계약이 유효하다고 주장하며 소송을 제기했으나 1심과 2심 모두 패소했습니다.
원고 A와 B는 2020년 4월 1일 피고 한국자산관리공사와 양식업을 목적으로 하는 국유재산 유상 대부계약을 체결했습니다. 이후 원고들은 대부받은 토지에 피고의 승인 없이 토지의 형질과 형상을 변경하고 양식 시설물 및 가온수조식 가설건축물 등을 설치했습니다. 이에 피고는 2023년 4월 28일 원고들이 계약서상 승인 없이 원상 변경 및 시설물 설치를 금지하는 조항을 위반했다는 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 원고들은 이러한 해지가 부당하다고 주장하며 계약의 유효성을 확인해달라는 소송을 제기했습니다.
국유재산 대부계약에서 정한 사용 목적(양식업)을 벗어나 승인 없이 토지의 원상 변경이나 시설물 설치가 이루어진 경우, 해당 대부계약의 해지가 정당한지 여부입니다. 특히, 계약의 목적이 양식업이므로 양식 시설 설치에 대한 묵시적 합의가 있었다거나, 대부자가 이전 위반사항을 묵인하여 해지권을 행사할 수 없는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
원고 A와 B의 항소를 모두 기각하고, 항소비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결의 결론과 동일하며, 원고들의 주장을 받아들이지 않아 국유재산 대부계약의 유효성 확인 청구가 받아들여지지 않았음을 의미합니다.
법원은 대부계약에서 '피고의 승인 없이 대부재산의 원상 변경'이나 '시설물 설치'를 금지하고 있으며, '양식업'이라는 계약 목적만으로 양식 시설 설치에 대한 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고가 이전에 일부 위반 사항을 묵인했다고 하더라도, 그것이 계약 해지권을 행사하지 않겠다는 신뢰를 부여할 정도는 아니라고 보아 원고들의 주장을 모두 기각하고 계약 해지가 정당하다고 보았습니다.
계약의 자유 및 계약 내용 존중의 원칙: 사법(私法) 관계에서는 당사자들이 자유롭게 계약을 체결하고 그 내용에 구속받는 것이 원칙입니다. 본 사건에서도 원고들과 한국자산관리공사 간에 체결된 국유재산 유상 대부계약의 조항들이 중요한 법적 효력을 가집니다. 특히, 대부계약 제7조 제2호와 제3호에서 '피고의 승인 없이 대부재산의 원상 변경' 및 '시설물 설치'를 금지하고 특약사항 제4조에서 시설물 축조 시 즉시 해지권을 유보한 것은 계약의 중요한 내용이 됩니다. 민법 제105조(임의규정): '법률 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정은 당사자의 의사에 의하여 적용을 배제할 수 있다.' 이 사건 계약은 사적 자치의 원칙에 따라 당사자 간의 합의된 내용이 우선적으로 적용됩니다. 계약서에 명시된 '피고의 승인 없는 원상 변경 및 시설물 설치 금지' 조항은 당사자 간의 특별한 약정으로서 유효하게 적용됩니다. 신의성실의 원칙 (신뢰 보호의 원칙): 민법 제2조에서는 권리 행사와 의무 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다고 규정합니다. 원고들은 피고가 과거 위반사항을 묵인했으므로 계약 해지권을 행사할 수 없다는 '신뢰 보호'를 주장했지만, 법원은 피고의 묵인이 계약 해지권을 포기하겠다는 신뢰를 부여할 정도는 아니라고 보았습니다. 즉, 단순히 과거의 묵인이 있었다는 사실만으로 모든 계약 위반에 대해 면책되는 것은 아니며, 묵인의 정도와 계약 위반의 중대성을 종합적으로 판단해야 합니다. 계약 해지의 정당성: 계약 해지는 일방 당사자가 계약의 중요한 의무를 위반했을 때 다른 당사자가 계약 관계를 종료시키는 행위입니다. 본 사건에서 법원은 원고들이 피고의 승인 없이 재산의 원상 변경과 시설물 설치를 한 것이 계약의 중요한 의무 위반에 해당하며, 피고의 계약 해지 통보가 정당하다고 판단했습니다. 민사소송법 제420조: 항소심이 1심 판결의 이유를 그대로 인용하는 경우에 적용되는 절차법 조항입니다. 본 사건 항소심은 1심 판결의 이유를 대부분 그대로 받아들이면서 일부 내용을 추가하거나 수정하여 인용했습니다.
국유재산 대부계약 등 임대차 계약 체결 시에는 계약서의 모든 조항, 특히 '사용 목적', '원상 변경 금지', '시설물 설치 제한' 등에 대해 면밀히 확인해야 합니다. 계약 목적 달성을 위해 토지의 형질 변경이나 시설물 설치가 필요한 경우, 반드시 사전에 대부 기관의 명시적인 승인을 서면으로 받아야 합니다. 단순히 계약 목적이 양식업이라는 이유만으로 시설물 설치에 대한 묵시적 합의를 주장하기는 어렵습니다. 과거에 대부 기관이 일부 위반 사항에 대해 즉각적인 조치를 취하지 않았다고 해서, 향후에도 계속해서 위반 사항을 묵인할 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 묵인이 해지권 포기로 인정될 정도의 신뢰를 형성하는 것은 매우 예외적인 경우입니다. 계약서에 명시된 특약사항, 예를 들어 '가설건축물이나 정화조 등의 시설물을 축조하거나 설치하는 경우 즉시 계약을 해지할 수 있다'는 조항 등은 엄격하게 해석되므로, 위반 시 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 계약 기간 중 사용 목적과 다르게 대부 재산을 이용하거나 승인 없이 시설물을 설치하는 행위는 계약 해지의 중대한 사유가 될 수 있습니다.
