공동주택 분양가상한제 감정평가업자 선정기준 위헌 여부 사건

이 사건은 공동주택 분양가격 상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무를 특정 자격 기준을 충족하는 대형 감정평가법인만이 수행할 수 있도록 제한한 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 제10조 제2항이 헌법에 위배되는지를 다툰 사건입니다. 소규모 감정평가법인들은 이 규칙이 자신들의 직업의 자유와 평등권을 침해한다고 주장하며 헌법소원을 제기하였습니다.

관련 당사자

• 청구인들 (신청인들): 주식회사 ○○감정평가법인 외 7개 중소 감정평가법인으로, 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무 수행 자격이 제한되어 직업의 자유와 평등권을 침해당했다고 주장하는 당사자들.
• 건설교통부장관: 해당 규칙을 제정하고 시행한 주체로서, 분양가상한제의 실효성 확보를 위해 감정평가 업무의 공정성과 객관성이 필수적이라는 입장을 제시한 당사자.

분쟁 상황

2007년 4월 20일 주택법 개정으로 분양가상한제가 확대 시행되었고, 공동주택 분양가격 산정의 세부 절차를 규정한 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'이 제정되었습니다. 이 규칙의 제10조 제2항은 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무를 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률' 제5조 제2항 및 같은 법 시행령 제7조 제2항에 따라 건설교통부장관이 고시한 특정 기준(전국적인 조직망, 일정 수 이상의 감정평가사 확보 등)을 충족하는 감정평가업자만이 수행할 수 있도록 제한했습니다. 이에 소속 감정평가사 수가 20인 미만으로 해당 기준을 충족하지 못하는 중소 감정평가법인 8곳이 자신들의 직업의 자유와 평등권을 침해한다며 2007년 11월 26일 헌법소원심판을 청구했습니다. 이들은 해당 업무의 공공성이 낮고 다른 방법으로도 공정성을 확보할 수 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

핵심 쟁점은 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지가격 감정평가 업무를 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따른 특정 기준을 충족하는 감정평가업자만이 수행할 수 있도록 제한하는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 제10조 제2항이 청구인들의 직업의 자유 및 평등권을 침해하는지 여부입니다.

법원의 판단

헌법재판소는 청구인들의 이 사건 심판청구를 모두 기각했습니다. 즉, 해당 규칙 조항이 헌법에 위배되지 않는다고 판단했습니다.

결론

법원은 이 사건 규칙 조항이 분양가상한제의 실효성을 확보하고 주택시장을 안정화하기 위한 정당한 공익 목적을 가지고 있으며, 감정평가의 공정성과 객관성을 확보하는 데 특정 기준을 갖춘 감정평가업자를 활용하는 것이 적합한 수단이라고 판단했습니다. 또한, 이는 청구인들의 모든 감정평가 업무를 제한하는 것이 아니라 공공성이 강한 특정 업무에 한하여 제한하는 것이므로 직업의 자유를 과도하게 침해하지 않는다고 보았습니다. 감정평가업자 간의 차별 역시 업무의 공신력 및 전문성 확보라는 합리적인 이유가 있는 것이므로 평등권을 침해하지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제10조 제2항은 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 시, '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자 2인에게 평가를 의뢰해야 하며, 이 중 1개 감정평가기관은 전국적인 업무 수행 능력을 갖추고 자산규모, 매출액, 감정평가사 수, 분사무소 수, 감정평가 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족해야 한다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 조항이 분양가상한제의 실효적 도모를 통한 주택시장 안정화라는 공익 목적을 달성하기 위해 감정평가금액의 공정성과 객관성을 확보하려는 취지라고 해석했습니다. 주택법 제38조의2 제2항은 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우 택지비를 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에 관련 비용을 가산한 금액으로 한다고 규정하여 택지비 산정에 감정평가가 필수적임을 보여주며, 감정평가의 공정성이 분양가 결정에 직접적인 영향을 미친다는 점을 뒷받침합니다. 직업의 자유는 공익 목적을 위해 폭넓은 입법적 규제가 가능하며, 이 사건에서 법원은 해당 규제가 주택시장 안정화라는 정당한 목적을 가지며, 일정 규모 이상의 감정평가업자가 공정성 확보에 효과적이라는 점에서 수단의 적합성을 인정했습니다. 또한, 다른 다양한 감정평가 업무는 여전히 수행할 수 있어 피해가 최소화되었다고 판단했습니다. 평등권에 대해서는 감정평가업자 간의 차별이 업무의 공신력 및 전문성 확보라는 합리적인 이유를 가지고 있다고 보아 평등권 침해를 인정하지 않았습니다.

참고 사항

분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가는 일반적인 감정평가와 달리 매우 높은 공공성을 가지며, 주택시장 안정화라는 중대한 공익 목적을 추구합니다. 감정평가업자 선정 시 전국적인 조직망, 일정 수 이상의 숙련된 감정평가사, 내부 심사 기능 등 객관적인 요건을 갖추는 것이 감정평가 결과의 공정성과 객관성, 그리고 국민 신뢰 확보에 중요하게 고려됩니다. 특정 업무에 대한 자격 제한이 직업의 자유 침해로 인정되려면 해당 제한이 공익 목적 달성에 적합하지 않거나 필요한 정도를 넘어서는 지나친 것이어야 합니다. 그러나 공공성이 강한 특정 업무에 대한 합리적인 자격 요건 설정은 폭넓게 인정될 수 있습니다. 업체 규모나 인력 수에 따른 업무 배정의 차별은 단순히 차별이 아니라, 업무의 특성과 공공성, 그리고 해당 업무 수행 능력과의 합리적인 관련성이 인정될 경우 평등권 침해로 보지 않을 수 있습니다. 중소 감정평가업체는 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 외에 공공용지 보상 평가, 개별공시지가 검증, 소송 및 경매 관련 평가 등 다양한 감정평가 업무를 여전히 수행할 수 있습니다.