기타 민사사건
이 사건은 아파트 매매 과정에서 발생한 잔금 지급 의무에 대한 분쟁입니다. 피고는 원고에게 아파트를 판매한 후 미지급된 잔금 46,820,000원이 있다고 주장하며 지급명령을 받았으나, 원고는 이 잔금이 자신의 아내 D이 피고에게 받아야 할 전세보증금 57,000,000원과 상쇄되었다고 주장했습니다. 피고는 D과의 임대차계약이 형식적인 통정허위표시였으므로 보증금 반환 의무가 없다고 반박했으나, 법원은 지급명령에 대한 청구이의의 소가 적법하며, 원고와 피고 사이에 나머지 매매대금을 D의 보증금과 상쇄하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 판단했습니다. 또한 D과의 임대차계약이 통정허위표시라는 피고의 주장은 증거 부족으로 받아들이지 않아, 최종적으로 피고의 원고에 대한 매매잔금 채권이 존재하지 않는다고 보고 지급명령에 기초한 강제집행을 불허했습니다.
D은 2016년 E으로부터 아파트를 임차했고, 이 아파트는 경매를 통해 2019년 피고가 취득했습니다. 이후 D은 2019년 피고와 다시 보증금 5,700만 원에 임대차 계약을 맺었습니다. 2020년 D의 남편인 원고 A는 피고로부터 이 아파트를 1억 1천만 원에 매수했습니다. 매매 과정에서 원고는 피고의 대출금 채무를 승계하고, 나머지 잔금 4,682만 원에 대해 피고는 미지급 상태라고 주장하며 지급명령을 신청했습니다. 원고는 이 잔금이 D이 피고에게 받아야 할 전세보증금과 상계되었다고 주장했지만, 피고는 D과의 임대차계약이 실제 계약이 아닌 형식적인 것이었으므로 보증금 반환 의무가 없다고 맞서면서 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
확정된 지급명령에 대해 청구이의의 소를 제기할 수 있는지 여부와 원고의 아파트 매매잔금 채무가 임차인 D의 보증금 반환 채권과 상쇄되었는지 여부가 주된 쟁점이었습니다. 특히 D과 피고 사이의 임대차계약이 실제 계약이 아닌 통정허위표시였는지 여부가 중요한 판단 대상이었습니다.
법원은 피고가 원고에 대해 제기한 지급명령에 기초한 강제집행을 불허했습니다. 또한 강제집행정지 결정을 인가하고 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 확정된 지급명령이라 하더라도 기판력이 발생하지 않으므로 재심이 아닌 청구이의의 소를 통해 다툴 수 있다고 판단했습니다. 이어서 원고와 피고 사이의 아파트 매매 계약에서 매매대금 1억 1천만 원 중 원고가 피고의 대출금 채무 6,318만 원을 승계하고 남은 4,682만 원을 임차인 D의 보증금 5,700만 원과 상쇄하는 묵시적인 합의가 있었다고 보았습니다. 피고가 D과의 임대차계약이 통정허위표시라고 주장했지만, 이를 인정할 증거가 부족하고 오히려 피고 측이 D의 보증금을 인정하려는 정황이 있어 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 원고는 피고에게 더 이상 지급할 매매잔금이 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 '청구이의의 소'의 적법성, '지급명령'의 법적 효력, 그리고 '묵시적 합의'와 '통정허위표시'의 인정 여부가 핵심이었습니다. 첫째, '청구이의의 소'는 지급명령과 같은 집행권원에 기초한 강제집행을 저지하기 위해 제기하는 소송으로, 법원은 대법원 2009. 5. 14. 선고 2006다34190 판결과 대법원 2022. 2. 22. 선고 2001다73480 판결을 인용하여 확정된 지급명령이라도 판결과 달리 '기판력'이 생기지 않으므로 청구이의의 소를 제기할 수 있다고 판단했습니다. 둘째, '묵시적 합의'는 당사자들이 명시적으로 약정하지 않았지만, 그들의 행동, 당시의 상황, 관행 등을 통해 합의 의사가 추단되는 경우를 의미합니다. 법원은 원고와 피고가 나머지 매매대금을 D의 보증금과 상쇄하고 원고가 D의 임차권 부담을 승계하는 묵시적 합의가 있었다고 보았습니다. 셋째, 민법 제108조에 규정된 '통정허위표시'는 상대방과 짜고 한 거짓된 의사표시로, 원칙적으로 무효입니다. 하지만 이를 주장하는 측이 해당 계약이 형식적인 것이었음을 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고는 D과의 임대차계약이 통정허위표시라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.
부동산 거래 시 계약의 중요 사항들은 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 특히 대출금 승계나 임차보증금 반환 채무를 매매대금과 상계하는 등의 복잡한 조건은 구체적인 내용과 액수를 정확히 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 확정된 지급명령이라 할지라도 '기판력'이 없기 때문에, 부당하다고 생각될 경우 '청구이의의 소'를 제기하여 정당하게 다툴 수 있습니다. 다만, 소송 과정에서 '묵시적 합의'를 주장하는 경우 이를 입증할 수 있는 주변 정황이나 객관적인 증거를 충분히 확보하는 것이 중요하며, '통정허위표시'와 같은 주장을 하려면 계약이 실제 의도와 다르게 체결되었다는 명확한 증거를 제시할 수 있어야 합니다.
