산업단지 용지 분양 중개 수수료 다툼 사건

공인중개사 A가 산업단지 용지 분양을 중개하고 약정된 수수료 2억 원을 청구했으나, 피고 주식회사 B는 중개 기여도 부족 등을 이유로 지급을 거부했습니다. 법원은 중개사의 기여를 인정하면서도 약정 수수료가 과다하다고 판단하여, 공인중개사법상 상한액과 중개 기여도 등을 고려해 8천만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'D공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로, K일반산업단지 내 용지 분양을 중개하고 피고에게 수수료 2억 원을 청구했습니다.
• 피고 주식회사 B: 산업단지 택지분양사업 등을 영위하는 회사로, 원고의 중개를 통해 K일반산업단지 용지를 분양하였으며 원고의 수수료 청구에 대해 다투었습니다.
• E: F 주식회사 등 F 계열사의 실질적 경영자로, 원고를 통해 이 사건 용지를 소개받고 매수를 추진했습니다.
• F 주식회사: E이 실질적으로 경영하는 회사로, 최초로 이 사건 용지 분양계약을 체결했으나 투자 유치 실패로 계약이 해제되었습니다.
• I 주식회사 및 U 주식회사: E이 설립한 I와 투자자인 U이 공동으로 최종적으로 이 사건 용지 분양계약을 체결한 매수인들입니다.

분쟁 상황

공인중개사 A는 피고 회사 B의 산업단지 용지(K일반산업단지 내 L, M, N, O, P, Q 공장용지)를 F 계열사(E이 실질적 경영)에 소개하며 분양 성사의 단초를 제공했습니다. 2022년 11월 10일 A와 B는 F이 용지를 분양받고 계약금을 지급하면 B가 A에게 수수료 2억 원을 지급하기로 하는 용역계약(이 사건 위임계약)을 체결했습니다. F은 2022년 11월 21일 최초 분양계약을 체결했으나, 투자 유치 실패로 계약금 지급기일에 대금을 지급하지 못해 계약이 해제되었습니다. 그러나 E은 이후에도 용지 매수 의사를 유지하며 B 측과 연락을 계속했고, 물류업을 사업목적으로 하는 I 법인을 설립한 뒤 U으로부터 투자를 유치하여 2023년 5월 31일 I와 U이 공동으로 B 측과 다시 용지에 대한 분양계약(이 사건 분양계약)을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 이에 A는 B에게 약정된 중개 수수료 2억 원의 지급을 청구했으나, B는 최초 분양계약 해제, A의 중개 기여 부족, 약정된 지급 조건 불충족 등을 이유로 수수료 지급을 거부하면서 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 위임계약상 수수료 지급 조건 해석, 원고의 업무수행 자료 및 산출물 제공 의무 이행 여부가 수수료 지급 조건인지 여부, 원고의 중개 기여도 및 약정된 수수료 2억 원이 부당하게 과다한지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B가 원고 A에게 8천만 원 및 이에 대해 2023년 9월 14일부터 2025년 2월 7일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 5분의 1은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 위임계약의 문언 내용과 약정 동기, 경위 등을 종합적으로 고려하여 피고가 주장하는 '신속한 계약금 지급 조건'이나 '자료 제공 의무 불이행' 등은 수수료 지급 의무를 면제하는 조건으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 최초 계약이 해제되었음에도 실질적 경영자가 동일하고, 동일한 목적으로 약 6개월 내에 새로운 법인을 통해 분양계약이 성사된 점을 들어 원고의 중개 기여가 인정된다고 보았습니다. 다만, 원고가 분양계약 성사에 단초를 제공하고 S건축사무소를 소개하는 등 기여는 있었으나, 용지의 권리관계나 인허가 문제 등에 대한 조언은 없었고 최종 교섭단계에 관여하지 못했으며, F 측이 원고를 배제한 채 직접 계약을 체결한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 약정 수수료 2억 원은 부당하게 과다하다고 판단했습니다. 이에 공인중개사법상 중개보수 상한액(1억 5,840만 원)을 고려하여 상당하다고 인정되는 8천만 원으로 수수료를 감액하여 지급하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제2조 (정의): 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미한다고 명시되어 있습니다. 이 사건에서는 원고가 이 사건 용지 매매를 알선한 행위가 중개에 해당함을 뒷받침합니다. 공인중개사법 제32조 제4항 및 시행규칙 제20조 제4항 (중개 보수): 주택 외의 중개대상물(이 사건 산업단지 용지)에 대한 중개 보수는 국토교통부령으로 정하며, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 약정 수수료 2억 원이 거래금액 176억 원에 대한 법정 상한액 1억 5,840만 원을 초과한다는 점을 감액의 한 요소로 고려했습니다. 민법상 위임관계 및 보수 청구: 부동산 중개업자와 중개의뢰인 간의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하게 해석됩니다. 위임계약에서 보수액을 약정한 경우 원칙적으로 약정액 전부를 청구할 수 있지만, 위임 경위, 업무 처리의 난이도, 투입 노력, 위임인이 얻는 이익, 기타 제반 사정을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반하는 특별한 사정이 있는 경우, 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 처분문서의 해석 원칙: 계약의 해석에 이견이 있을 경우 문언의 내용, 약정 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고가 주장하는 '신속한 지급' 조건 등에 대한 해석을 달리하여 피고의 주장을 배척했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법에 따라 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 경우에는 판결 선고일까지는 민사법정 이자율(연 5% 또는 상법상 연 6%)을 적용하고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 더 높은 지연손해금(연 12%)을 적용합니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지 연 6%, 그 이후 연 12%가 적용되었습니다.

참고 사항

중개 계약서 작성 시 구체적인 조건 명시: 중개 보수 지급 조건, 계약 해제 시 보수 처리, 중개인의 업무 범위 및 기한 등을 명확하게 작성하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다. 특히 '신속한 지급'과 같은 추상적인 표현은 피하고 구체적인 날짜나 조건을 명시해야 합니다. 중개인의 기여도 증빙: 중개인은 단순 소개를 넘어 계약 성사에 이르는 과정에서 자신의 기여 내용을 구체적으로 기록하고 증빙 자료(통화 내역, 이메일, 회의록 등)를 남겨두는 것이 유리합니다. 중개 보수의 상한액 확인: 공인중개사법 및 시행규칙에 따라 주택 외 중개대상물(토지, 상업용 건축물 등)의 중개 보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 의뢰인과 협의하여 결정됩니다. 약정된 보수가 법정 상한액을 초과할 경우 법원에서 감액될 수 있으므로, 계약 전 이를 확인하고 합리적인 범위 내에서 보수를 정해야 합니다. 계약 해제 후 재계약 시 중개인의 역할: 최초 계약이 해제되더라도 중개인의 소개로 동일한 당사자 또는 실질적으로 동일한 관계자가 유사한 조건으로 재계약한 경우, 중개인의 기여가 인정되어 보수 청구권이 발생할 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 중개인의 실질적인 노력과 기여 정도가 중요한 판단 기준이 됩니다. 신의성실의 원칙 및 형평성 고려: 중개 보수 약정이 있더라도 그 보수액이 현저히 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 판단되는 경우, 법원은 상당하다고 인정되는 범위 내에서 보수액을 감액할 수 있습니다.