행정
B아파트의 임대사업자인 주식회사 A는 아파트 입주자대표회의와 관리업체인 C 주식회사가 2021년 2월 26일 체결한 아파트 위·수탁관리계약이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 혼합주택단지에서 주택관리업자를 선정할 때 임대사업자와 입주자대표회의가 공동으로 결정해야 하지만 입주자대표회의가 단독으로 계약을 체결했으므로 이는 공동주택관리법 위반이라고 주장했습니다. 또한 원고는 자신이 아파트 공급면적의 과반수를 관리하므로 주택관리업자 선정 권한이 자신에게 있다고도 주장했습니다. 그러나 법원은 원고와 입주자대표회의가 2020년 12월경부터 주택관리업자 선정에 관해 의견을 교환했으며 2021년 2월 17일 회의에서 적격심사제에 따라 공동으로 C 주식회사를 주택관리업자로 결정한 것으로 보인다고 판단했습니다. 아울러 원고가 공급면적의 2분의 1을 초과하여 관리한다는 증거도 부족하다고 보아 원고의 주장을 모두 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다.
B아파트는 2017년경 5년 임대기간이 만료되어 분양전환이 가능해진 혼합주택단지입니다. 임대사업자인 원고는 피고 입주자대표회의가 2021년 2월 26일 피고 C 주식회사와 아파트 관리 위·수탁관리계약을 체결할 때 공동주택관리법에 따라 자신과 합의해야 함에도 불구하고 단독으로 결정했으므로 이 계약이 무효라고 주장했습니다. 원고는 자신이 아파트 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하고 있으므로 주택관리업자 선정 권한이 자신에게 있다고도 주장하며 계약 무효 확인 소송을 제기했습니다.
혼합주택단지에서 주택관리업자 선정 시 임대사업자와 입주자대표회의가 공동으로 결정해야 하는 의무를 위반했는지 여부 및 특정 면적을 초과하여 관리하는 사업자에게 선정 권한이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고인 주식회사 A의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉 B아파트 입주자대표회의와 C 주식회사 사이의 위·수탁관리계약은 유효하다고 보았습니다.
임대사업자인 주식회사 A가 주장한 위·수탁관리계약 무효 주장은 받아들여지지 않았고 B아파트 입주자대표회의와 C 주식회사 간의 계약은 유효한 것으로 확정되었습니다.
이 사건은 공동주택관리법에 명시된 혼합주택단지의 관리 규정을 중심으로 판단되었습니다.
공동주택관리법 제2조 제4호 (혼합주택단지): 이 사건 B아파트는 임대주택과 분양주택이 함께 있는 '혼합주택단지'에 해당하여 특별한 관리 규정이 적용됩니다.
공동주택관리법 제10조 제1항 전단 (공동 결정 의무): 이 조항은 '입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다'고 명시하고 있습니다. 이는 혼합주택단지에서 입주자대표회의와 임대사업자가 아파트 관리에 중요한 결정을 내릴 때 반드시 함께 논의하고 합의해야 함을 의미합니다.
공동주택관리법 시행령 제7조 제1항 제2호 (주택관리업자 선정): 위 법 제10조 제1항에서 공동으로 결정해야 하는 사항 중 하나로 '주택관리업자의 선정'을 구체적으로 명시하고 있습니다. 이는 아파트 관리업체를 선정하는 것이 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 하는 핵심 사안임을 의미합니다.
공동주택관리법 시행령 제7조 제3항 제1호 (합의 불성립 시 결정 주체): 만약 입주자대표회의와 임대사업자 사이에 주택관리업자 선정에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 쪽에서 결정권을 가지도록 정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 자신이 이 조항에 따라 결정권을 가진다고 주장했으나 법원은 원고가 과반수 면적을 관리한다는 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.
혼합주택단지에서는 입주자대표회의와 임대사업자가 주택관리업자 선정과 같은 중요한 관리 사항을 공동으로 결정해야 합니다. 공동 결정 과정에서 의견 교환이 있었다면 이는 공동 결정으로 인정될 수 있으므로 회의록 공문 등 문서로 기록을 남기는 것이 중요합니다. 단순히 반대 의견을 제시하는 것만으로는 공동 결정 의무 위반으로 보기 어려울 수 있습니다. 또한 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 주체에게 결정권이 주어지는 예외 조항을 주장할 경우에는 자신이 해당 면적을 관리하고 있다는 객관적이고 명확한 증거를 제시할 수 있어야 합니다. 주택관리업자 선정 시에는 법규에 따른 절차를 준수하는 것이 분쟁을 예방하는 데 매우 중요합니다.
