행정
R주택재개발정비사업조합은 2023년 정기총회에서 원고 재단법인 W재단과 U회 Z교회를 조합원 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 변경하는 관리처분계획 변경을 결의했습니다. 원고들은 이에 반발하여 해당 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 재단법인 W재단과 U회 Y교회는 이미 조합과 종교용지1 분양에 대한 합의서를 체결했다고 주장했고 U회 Z교회는 조합이 부당하게 분양계약을 거부했다고 주장했습니다.
R주택재개발정비사업조합은 재개발 사업을 시행하면서 기존 조합원인 재단법인 W재단(U회 Y교회)과 U회 Z교회에 종교용지를 분양하기로 관리처분계획을 수립했습니다. 이후 조합은 정해진 분양계약 체결 기간 내에 원고들이 계약을 체결하지 않았다는 이유로 2023년 정기총회에서 원고들을 조합원 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 변경하는 관리처분계획 변경을 결의했습니다. 원고들은 자신들의 조합원 지위와 분양권이 부당하게 박탈되었다며 이 결의의 무효를 주장하며 소송을 제기했습니다. W재단 측은 이미 조합과 '종교용지1' 분양 및 보상에 관한 합의서를 체결했음을 강조했고 Z교회 측은 분양계약 체결 의사가 있었음에도 조합의 부당한 거부로 계약이 이루어지지 못했다고 주장했습니다.
원고 U회 Y교회가 피고 조합의 총회 결의 무효 확인 소송을 제기할 법률상 이해관계가 있는지 여부, 원고 W재단과 Z교회를 분양대상에서 제외한 것이 도시정비법상 '경미한 변경'에 해당하여 조합원 총회 결의가 필요 없는 사항인지 여부, 원고 W재단과 피고 조합 사이에 이 사건 종교용지1에 관한 분양계약이 유효하게 체결되었는지 여부, 원고 W재단과 피고 조합 간 합의서에 명시된 '조합원 총회 의결' 조건이 피고 조합 대의원회의 의결로 갈음할 수 있는 해제조건이었는지 여부, 피고 조합이 원고 Z교회의 이 사건 종교용지2 분양계약 체결 요구를 부당하게 거부했는지 여부
법원은 피고 조합이 2023년 3월 11일 정기총회에서 결의한 '관리처분계획 변경 승인의 건' 중 원고 재단법인 W재단과 U회 Z교회를 조합원 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 추가한 부분 결의는 무효임을 확인한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담합니다.
법원은 원고 Y교회가 피고 조합의 총회 결의 무효 확인을 구할 법률상 이해관계가 있다고 판단했습니다. 또한 원고들을 분양대상에서 제외하고 현금청산대상자로 변경하는 것은 '경미한 변경'에 해당하지 않아 총회 결의가 필수적이라고 보았습니다. 원고 W재단과 관련하여, 피고 조합과 체결한 합의서는 종교용지1 분양계약의 필수 내용을 특정하고 있어 분양계약으로 유효하다고 보았으며 합의서의 '조합원 총회 의결' 조건은 대의원회 의결로 갈음할 수 있는 해제조건이었고 대의원회가 이를 추인함으로써 합의서가 확정적으로 유효하게 되었다고 판단했습니다. 원고 Z교회와 관련하여, 피고 조합이 원고 Z교회의 대표권을 알고 있었음에도 부당하게 분양계약 체결을 거부하였으므로 Z교회의 조합원 및 분양대상자 지위는 유지된다고 보았습니다. 따라서 원고들의 청구를 모두 인용했습니다.
도시 및 주거환경정비법 (도시정비법): 제74조 제1항 (관리처분계획의 수립 및 인가): 사업시행자는 정비사업을 시행하는 경우 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며 인가받은 사항을 변경하거나 폐지하는 경우에도 같습니다. 다만 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 신고로 가능합니다. 이 사건에서 법원은 조합원 분양대상자를 현금청산대상자로 변경하는 것은 '경미한 변경'이 아니므로 총회 결의가 필수적이라고 판단했습니다. 제38조 (조합의 법인격): 재건축정비사업조합은 도시정비법상 주택재건축사업을 시행하는 '공법인'으로서, 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 '행정주체'의 지위를 갖습니다. 이는 조합이 조합원과의 관계에서 신의성실의 의무를 부담하는 근거가 됩니다. 제79조 제1항 (주택등의 처분): 사업시행자는 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물을 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 합니다. 이는 분양대상자가 관리처분계획에 따라 분양계약 체결을 요구할 경우 조합이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다는 법적 의무를 명시합니다. 행정절차법 제4조 제1항 (신의성실 및 신뢰보호): 행정청은 직무를 수행할 때 신의에 따라 성실히 하여야 하며 국민의 정당한 이익을 보호해야 합니다. 재건축조합이 행정주체로서 관리처분계획의 내용을 구체화 또는 보충하기 위해 조합원과 계약을 체결할 때 이 원칙을 지켜야 합니다. Z교회의 분양계약 거부 상황에서 조합의 신의성실 의무 위반이 인정되었습니다. 구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 제5호 및 동법 시행령 제35조 (총회 의결사항): 구 도시정비법은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약' 등 중요한 사항은 총회의 의결을 거치도록 정하고 있었고, 특정 사항은 대의원회에 위임할 수 없다고 규정했습니다. 이 사건에서 W재단과의 합의서 내용이 대의원회 위임이 금지된 총회 의결사항에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었으나, 법원은 해당 보상금이 예산 범위 내의 이주촉진제반비용 성격이므로 위임 금지 사항이 아니라고 판단했습니다.
재개발조합과의 합의서는 분양계약의 필수적 내용을 특정하고 있다면 유효한 분양계약으로 인정될 수 있습니다. 합의서 내용이 분양 대상, 대금, 이행시기 등을 명확히 정하고 있는지 확인해야 합니다. 조합의 총회 또는 대의원회 결의 사항에 대한 위임 가능 범위를 정확히 파악해야 합니다. 중요한 계약의 '추인'과 같은 조건이 있을 경우, 어떤 절차를 통해 그 조건이 성취되는지 사전에 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 조합원의 권리나 법적 지위에 중대한 영향을 미치는 관리처분계획 변경은 단순한 '경미한 변경'으로 볼 수 없으며, 반드시 도시정비법에서 정한 절차에 따라 총회 의결을 거쳐야 합니다. 분양계약 체결 시 조합의 안내에 따라 계약 체결을 시도했으나 조합 측의 부당한 거부로 계약이 불발된 경우, 해당 과정을 상세히 기록하고 증거(녹음, 사진, 통화 기록, 방문 기록 등)를 남겨두는 것이 좋습니다. 조합이 단체의 대표성을 문제 삼아 계약을 거부하는 경우, 이전에 동일한 대표성을 인정하고 진행한 소송 기록이나 계약서 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다. 재개발조합은 공법인의 지위에서 행정처분을 하는 행정주체이므로, 조합원과의 계약 체결 등 업무 처리 시 신의성실의 원칙을 준수해야 합니다.
