행정
고양시 재개발 사업구역 내 빌라에서, 조합설립인가 당시 하나의 종중이 전체 소유권을 가졌으나 이후 원고들이 각기 다른 호실을 매입했습니다. 원고들은 자신들이 독립적인 조합원이며 각 주택에 대한 분양권을 가져야 한다고 주장하며, 피고 조합의 관리처분계획 취소를 청구했습니다. 그러나 법원은 도시정비법과 조합 정관의 취지에 따라, 조합설립인가 당시 하나의 소유자로부터 여러 명이 부동산을 양수하여 소유하게 된 경우 '대표하는 1명'만을 조합원으로 본다는 점을 들어 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 또한 원고들이 대표조합원을 통하지 않고 개별적으로 분양 신청한 것도 적법하지 않다고 판단했습니다.
고양시 덕양구 E 일대에서 재개발 사업을 진행하는 D주택재개발정비사업조합은 2011년 8월 17일 조합설립인가를 받았습니다. 이 사업구역 내 J빌라 K동은 1995년 11월 21일 L대종회가 전체 소유권보존등기를 마쳤습니다. 조합설립인가 당시 이 종중이 빌라 전체를 일괄 소유하고 있었기 때문에, 피고 조합은 각 개별 세대에 분양 통지를 하지 않았습니다. 이후 조합설립인가 후 원고 A, B, C는 이 사건 빌라의 M, N, O호실을 각각 매입했습니다. 2020년 8월 3일까지 피고 조합이 분양 신청을 받을 때, 원고들은 각자 조합원 지위가 있음을 전제로 분양 신청을 했습니다. 그러나 피고 조합은 "조합설립인가 당시 각 세대를 1인이 소유하고 있었던 이상, 이를 양수한 원고들에게는 조합원 지위가 없고 입주권도 줄 수 없다"고 답변하며 원고들의 신청을 거부했습니다. 이에 피고 조합은 원고들이 조합원 지위에 있지 않음을 전제로 한 관리처분계획을 수립하고 2021년 8월 10일 고양시장의 인가를 받았습니다. 원고들은 이 관리처분계획이 위법하다며 취소를 구하는 소송을 제기했으며, 조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전까지 부동산을 양수한 자는 조합원에 해당하며, 1인이 다수를 소유하다 양도한 경우에도 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들에게도 조합원 지위가 인정되어야 한다고 주장했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 재개발 조합설립인가 이후 하나의 소유자로부터 여러 개의 주택을 각각 양수한 사람들이 개별적인 조합원 지위와 그에 따른 분양권을 가질 수 있는지 여부입니다. 특히 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호와 제76조 제1항 제6호의 해석 및 조합 정관의 적용이 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호의 입법 목적이 투기 세력 유입 억제 및 지분 쪼개기 방지에 있다는 점을 강조하며, 조합설립인가 당시 1인이 다수의 부동산을 소유하다가 이후 여러 명에게 양도된 경우에도 '여러 명을 대표하는 1명'만이 조합원으로 인정되고 1개의 분양권만 인정된다고 해석했습니다. 이는 1개의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우와 동일하게 취급해야 한다는 것입니다. 또한, 원고들이 대표조합원을 선임하여 분양 신청하지 않은 점도 적법한 분양 신청으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고들은 독립적인 조합원 지위가 없으며, 관리처분계획은 적법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 재개발 사업에서의 조합원 자격 및 분양권 인정에 관한 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 해석이 중요합니다.
재개발 또는 재건축 사업구역 내 부동산을 매입할 때는 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 자격이 어떻게 결정되는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 이전에 1인이 여러 채의 주택이나 필지를 소유하고 있었으나, 조합설립인가 이후 해당 부동산을 개별로 매입하게 되는 경우, 양수인이 독립적인 조합원 지위와 개별 분양권을 가질 수 있을지 면밀히 살펴야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호와 같이 "조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다"는 규정이 적용되는 상황인지 확인해야 합니다. 이러한 경우, 대표 조합원 1인에게만 분양권이 부여될 가능성이 높습니다. 조합의 정관은 조합원의 자격, 권리, 의무, 분양 신청 절차 등을 상세히 규정하고 있으므로, 부동산 매입 전 정관 내용을 반드시 확인하고 이해해야 합니다. 분양 신청 시에는 조합 정관과 관련 법령이 정하는 바에 따라 대표조합원 선임 절차 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않으면 분양 신청 자체가 무효로 처리되어 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 부동산 투기를 억제하고 지분 쪼개기를 방지하기 위한 법률의 취지를 이해하는 것이 중요하며, 단순히 개별 등기가 되어 있다고 해서 독립적인 조합원 자격과 분양권이 보장되는 것은 아닙니다.
