건물 임대 중개 용역비 미지급 주장 사건

원고는 피고에게 상가 건물의 공실에 대한 임대용역 컨설팅을 제공하고 용역비 및 활동비의 추가 지급을 청구했으나, 법원은 4차 용역계약의 유효기간 내에 실적을 올리지 못해 계약상 용역비 청구권이 없다고 판단했습니다. 다만, 원고의 지속적인 용역 제공과 기여를 인정하여 신의칙상 보수청구권을 인정하면서도, 피고가 이미 지급한 2억 8,500만 원의 용역비와 월 1,000만 원의 활동비가 원고의 노력에 상응하는 적정한 보수라고 보아 원고의 추가 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 B: 상가 건물 임대 용역 컨설팅 업무를 제공한 자
• 피고 D: 상가 건물의 소유주로, 원고에게 임대 용역 컨설팅을 의뢰한 자
• F: 피고 D의 배우자이자 상가 건물의 공동 소유주
• G, H: 1차 용역계약을 피고와 체결했던 원고의 동업자들

분쟁 상황

피고는 소유하고 있던 상가 건물에 대한 공실 임대를 위해 원고와 여러 차례 임대용역 컨설팅 계약을 체결했습니다. 원고는 자신의 노력으로 여러 건의 임대차 계약이 성사되었다며, 4차 용역계약에 따라 피고에게 미지급된 용역비(일시금 2,700만 원과 향후 3년간 매월 1,130만 원의 정기금)의 지급을 청구했습니다. 반면 피고는 4차 용역계약은 3개월의 유효기간 만료로 종료되었고, 이후에는 구두 계약에 따라 매월 활동비 1,000만 원과 성과금 형태의 용역비를 지급했으며, 이미 충분한 보수를 지급했으므로 추가 지급 의무가 없다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

용역계약의 유효기간과 보수청구권 발생 조건이 무엇인지, 원고의 용역 업무 수행에 대한 적정 보수액은 얼마인지, 그리고 이미 지급된 금액이 활동비인지 용역비인지, 혹은 선지급된 보수인지에 대한 해석이 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 4차 용역계약의 유효기간인 3개월 내에 임대차 계약 체결이라는 실적을 올리지 못했으므로, 해당 계약에 따른 용역비 지급을 청구할 권리는 없다고 보았습니다. 그러나 원고가 이후에도 피고를 위해 임차인을 주선하는 등 지속적으로 용역을 제공하여 피고가 이익을 얻은 점을 인정하여, 신의성실의 원칙에 따라 원고의 노력에 상응하는 보수 청구권은 인정했습니다. 다만, 피고가 원고에게 이미 용역비 명목으로 2억 8,500만 원을 지급했고, 매월 1,000만 원의 활동비를 별도로 지급했으며, 원고의 잘못된 임대 유치 시도로 피고에게 상당한 손실이 발생한 점 등을 종합적으로 고려하여, 이미 지급된 2억 8,500만 원이 원고가 제공한 용역 업무에 대한 적정한 보수라고 판단했습니다. 따라서 피고에게 추가로 용역비를 지급할 의무는 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 기본적으로 '도급계약'의 법리가 적용되었습니다. 민법 제664조(도급의 의의)는 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 규정합니다. 또한 민법 제665조(보수지급의 시기)는 보수는 일의 완성 시점에 지급해야 함을 명시하여, 도급계약에서 보수 청구권은 '일의 완성'을 전제로 한다는 점이 중요하게 작용했습니다. 법원은 4차 용역계약의 유효기간 내에 원고가 실적을 올리지 못했으므로 계약상의 보수 청구권이 없다고 판단했습니다. 그러나 원고가 계약 기간 만료 후에도 지속적으로 용역을 제공하여 피고가 임대차 계약을 체결하고 이익을 얻은 사실이 인정되자, 법적 관계에서 당사자들이 서로 신뢰를 바탕으로 성실하게 행동해야 한다는 '신의성실의 원칙(신의칙)'에 따라 원고의 '신의칙상 보수청구권'을 인정했습니다. 나아가 적정 보수액을 산정하는 데 있어, 법원은 당사자의 약정이 불분명하거나 불공정한 경우 '사실심 법원의 직권으로 제반 사정을 고려하여 상당한 가액을 정할 수 있다'는 법리를 적용하여, 이미 지급된 용역비, 활동비, 그리고 원고의 실패로 인한 피고의 손실 등을 종합적으로 고려하여 이미 지급된 금액이 적정 보수라고 판단했습니다.

참고 사항

계약을 체결할 때는 용역의 범위, 보수 지급 조건, 계약의 유효기간 및 해지 조건을 명확하게 문서로 작성해야 합니다. 특히 도급계약은 '일의 완성'을 전제로 보수 청구권이 발생하므로, '완성'의 기준을 구체적으로 합의하고 명시하는 것이 중요합니다. 구두 계약은 법적 효력이 있을 수 있지만, 그 내용과 효력을 증명하기 매우 어려울 수 있으므로, 중요한 합의 사항은 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다. 계약 기간이 만료되었더라도 용역을 계속 제공하고 상대방이 이익을 얻었다면, 명시적인 계약이 없더라도 신의성실의 원칙에 따라 기여도에 상응하는 보수 청구권이 인정될 여지는 있습니다. 그러나 이는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 활동비, 용역비, 선지급금 등 지급된 돈의 성격에 대한 합의가 명확하지 않으면 추후 분쟁의 소지가 커지므로, 각 지급금의 목적과 성격을 정확하게 기록하고 관리해야 합니다. 성과금이나 수익 배분 방식을 정할 때는 구체적인 산정 기준을 세부적으로 정하고, 이에 대한 증빙 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.