기타 금전문제 · 압류/처분/집행
임차인 A는 임대인 C와 주택 임대차 계약을 체결하고 계약금 2천만 원을 지급한 뒤 잔금을 내지 않은 상태로 입주했습니다. 임대인 C는 잔금 지급을 독촉했으나 임차인 A는 주택의 하자를 주장하며 계약이 무효이므로 계약금의 배액을 돌려달라고 요구했습니다. 임차인 A는 약 10개월간 해당 주택에 거주하다 이사했지만 개인 물품을 남겨두었습니다. 법원은 임차인의 잔금 미지급으로 임대차 계약이 적법하게 해제되었고, 이에 따라 계약금 2천만 원은 임대인에게 귀속된다고 판단했습니다. 또한, 임차인이 계약 해제 후 무단으로 주택을 점유한 기간에 대해 차임 상당 부당이득과 인터넷, 관리비 일부를 임대인에게 지급해야 한다고 보아, 임차인이 임대인에게 총 2,200,700원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 임대인의 원상복구 비용 청구는 기각되었습니다.
2020년 5월 25일 임차인 A와 임대인 C는 임대차 계약을 체결하고 임차인 A는 계약금 2천만 원을 지급했으나 잔금을 내지 않은 채 주택에 입주했습니다. 임대인 C는 같은 달 27일 전화로 잔금을 독촉했고, 6월 2일에는 3일 내 잔금 4천만 원을 지급하지 않으면 계약이 해지되고 계약금이 몰취된다는 내용증명을 보냈습니다. 임차인 A는 6월 3일 내용증명을 송달받은 후 6월 5일, 계약이 무효이며 계약금 배액과 피해보상을 요구하는 내용증명으로 응수했습니다. 결국 임차인 A의 잔금 미지급으로 6월 6일 임대차 계약은 해제되었습니다. 임차인 A는 2020년 5월 말경부터 2021년 3월 말까지 약 10개월간 주택에 거주하며 월세와 관리비 일부만을 지급했고, 2021년 3월 말경 개인 물품을 남겨둔 채 이사했습니다. 이후 2021년 9월 30일 임차인 A가 임대인 C를 상대로 계약금 배액 4천만 원 반환 소송(본소)을 제기했고, 임대인 C는 임차인 A를 상대로 부당이득금 반환 소송(반소)으로 맞섰습니다.
임대차 목적물 하자를 이유로 한 임차인의 잔금 지급 거부 및 계약 해제 주장이 타당한지, 임대인의 잔금 독촉 및 계약 해제 통보가 유효한지, 계약 해제 시 계약금의 귀속 문제, 계약 해제 후 임차인의 무단 점유에 따른 차임 상당 부당이득 및 관리비, 인터넷 비용 등 반환 의무, 그리고 임대인이 주장하는 원상복구 비용의 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다.
원고(임차인 A)의 본소 청구(계약금 배액 반환)는 기각되었습니다. 피고(임대인 C)의 반소 청구(부당이득금)는 일부 인용되어, 임차인 A는 임대인 C에게 차임 상당 부당이득 2,000,000원과 인터넷비용 및 관리비 중 200,700원을 합한 총 2,200,700원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 7월 9일부터 2023년 1월 13일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 임대인이 주장한 원상복구 비용 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고가 9/10, 피고가 1/10을 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임대차 계약이 임차인 A의 잔금 미지급으로 임대인 C에 의해 적법하게 해제되었으므로, 임차인이 지급한 계약금 2천만 원은 임대인에게 귀속된다고 판단했습니다. 또한, 임차인 A는 계약 해제 후 약 10개월간 주택을 무단 점유하며 사용한 것에 대한 차임 상당 부당이득과 인터넷, 관리비 일부를 임대인 C에게 반환할 의무가 있다고 보아 최종적으로 임차인 A가 임대인 C에게 2,200,700원을 지급하라고 판결했습니다. 임대인의 원상복구 비용 청구는 기각되었습니다.
본 사건은 임대차 계약 관계에서 발생한 여러 법적 쟁점을 다룹니다. 민법 제618조(임대차의 의의)는 임대차 계약의 본질을 규정하며, 임대인은 목적물을 임차인에게 사용, 수익하게 할 의무를, 임차인은 차임을 지급할 의무가 있음을 명시합니다. 법원은 임대인이 주택을 인도하여 임차인이 사용, 수익하게 했으므로 인도의무를 이행한 것으로 보았습니다. 민법 제623조(임대인의 의무)는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 규정합니다. 원고(임차인)는 누수, 불법건축물, 냉장고 소음 등을 이유로 임대인의 의무 불이행을 주장했으나, 법원은 제시된 하자들이 임차인의 사용, 수익에 큰 장애가 되지 않았거나, 임차인의 고의적 조작으로 의심되거나, 사용 불가능한 정도가 아니며, 계약 해제 후 발생한 하자로 보아 임대인의 의무 위반으로 인한 잔금 지급 기한 연기 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 임대인의 유지 의무가 임차인의 사용, 수익에 필요한 최소한의 상태를 유지하는 것이며, 모든 하자가 임차인의 의무를 면제시키는 것은 아님을 보여줍니다. 민법 제536조에 따른 동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 원고는 임대인의 하자 없는 목적물 인도 의무가 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있다고 주장했지만, 법원은 임대인이 목적물 인도의무를 이행했다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다. 또한, 계약 당사자 일방이 채무를 불이행할 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 임차인이 잔금 지급 의무를 이행하지 않아 임대인이 적법하게 계약을 해제했으며, 임대차 계약 특약에 따라 계약금 2천만 원은 임대인에게 몰취되었습니다. 마지막으로 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 의무는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다는 원칙입니다. 계약이 해제된 이후에도 임차인이 주택을 무단으로 점유하여 사용, 수익한 기간에 대해 법원은 그 이익(차임 상당액, 관리비, 인터넷 비용 등)을 임대인에게 반환할 부당이득 반환 의무가 있다고 판단했습니다.
임대차 계약 전, 주택의 누수, 시설 작동 여부(냉장고 소음 등), 불법 건축물 여부 등 하자를 꼼꼼히 확인하고, 발견된 하자는 특약사항으로 명시하거나 수리 후 입주할 것을 요청해야 합니다. 계약 후 하자를 이유로 잔금 지급을 거부할 경우, 법원은 실제 사용, 수익에 큰 지장이 없는 하자는 잔금 지급 의무의 동시이행 항변 사유로 인정하지 않을 수 있습니다. 임차인은 계약서에 명시된 잔금 지급 기한을 철저히 지켜야 하며, 정당한 사유 없이 잔금을 미지급하고 임대인이 잔금 지급을 최고(독촉)한 후에도 지급하지 않으면, 임대인은 계약을 해제할 수 있고 이때 계약금은 특약에 따라 몰취될 수 있습니다. 임대차 계약이 해제되었다면, 임차인은 즉시 주택을 인도하고 점유를 종료해야 합니다. 계약이 해제되었음에도 불구하고 계속 거주한다면, 그 기간 동안의 차임 상당액은 법률상 원인 없는 부당이득이 되어 임대인에게 반환해야 할 의무가 발생합니다. 임차인은 주택을 사용하면서 발생한 파손에 대해 원상복구 의무를 집니다. 다만, 노후화 등으로 인한 자연스러운 마모나 손상은 원상복구 대상이 아닙니다. 원상복구 비용을 청구하기 위해서는 파손 부위가 임차인으로 인한 것임을 명확히 입증할 수 있는 증거(사진, 전문가 소견서, 견적서 등)가 필요합니다. 임대차 계약 과정에서 발생하는 모든 중요한 의사소통(잔금 독촉, 하자 통지, 계약 해제 통보 등)은 내용증명, 문자 메시지, 녹취 등 객관적인 증거로 남겨두는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다. 특히 임대 목적물의 하자와 관련된 사진, 영상, 수리 요청 및 답변 기록 등을 잘 보관해야 합니다.
