압류/처분/집행
원고는 피고의 부동산을 매수하기 위해 공인중개사를 통해 5천만 원을 송금했습니다. 그러나 피고는 계약이 성립되지 않았다고 주장했고 원고는 계약금을 포함한 1억 2천2백만 원의 반환을 청구했습니다. 법원은 구두 계약의 불분명성, 계약금 액수의 불일치, 중요 계약 조건의 미합의 등을 이유로 매매 계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 원고의 항소 또한 기각되어 제1심 판결이 유지되었습니다.
원고 A는 공인중개사 F을 통해 피고 B의 부동산 매매 제의를 받았습니다. 피고가 제시한 매매대금은 8억 6천5백만 원이었고 계약금은 8천6백만 원이었으나 원고는 일방적으로 5천만 원을 피고에게 송금했습니다. 당시 양측은 구체적인 매매계약서 작성을 추후 예정하고 있었고, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급 방법과 시기, 부동산의 인도와 소유권 이전등기 방법, 근저당권 처리 방법 등 중요 계약 내용에 대해 확정적인 합의가 없었습니다. 특히 이 부동산에는 3건의 근저당권이 설정되어 있었고 그 처리 방안은 매매대금 및 지급 시기에 핵심적인 영향을 미쳤음에도 논의가 이루어지지 않았습니다. 원고는 5천만 원 송금으로 계약이 성립되었다고 주장하며 계약금 반환 및 손해배상을 청구했으나 피고는 이는 청약의 유인에 불과하며 계약이 체결되지 않았다고 반박했습니다.
정식 매매계약서 작성 없이 공인중개사를 통해 매매 대금 및 계약금에 대한 의견 교환과 계약금 일부 명목의 송금이 있었을 경우 부동산 매매계약이 유효하게 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부
원고의 항소를 기각하고 원고가 항소비용을 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결과 동일하게 부동산 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없으므로 원고의 계약금 반환 청구는 이유 없다는 취지입니다.
법원은 부동산 매매에서 통상적인 거래관념과 절차, 즉 구두 계약의 특수성, 명확한 계약 조건의 합의, 그리고 정식 계약서 작성이 예정되어 있던 점 등을 종합적으로 고려하여 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 대한 매매계약이 유효하게 성립되지 않았다고 판단했습니다. 따라서 원고는 피고에게 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금 명목의 7천2백만 원을 포함한 총 1억 2천2백만 원의 반환을 청구할 수 없게 되었습니다.
이 사건은 민법상 계약 성립 요건과 관련된 법리가 적용됩니다. 계약은 청약과 승낙의 의사표시의 합치로 성립하며(민법 제527조, 제528조), 특히 부동산 매매와 같이 중요한 계약에서는 매매 목적물, 매매대금, 지급 방법 등 계약의 본질적인 내용에 대해 당사자 간의 확정적인 합의가 있어야 합니다. 법원은 부동산 매매의 일반적인 거래관념상 매매계약서에 서명, 날인을 해야 구속력 있는 계약이 성립된 것으로 보는 것이 일반적이라고 보았습니다. 또한 추후 계약서 작성이 예정되어 있었고, 계약금 액수가 피고의 제안과 달랐으며, 근저당권 처리 등 핵심적인 계약 조건에 대한 합의가 없었으므로, 원고의 5천만 원 송금만으로는 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고의 매매 제의는 계약을 유인하는 행위(청약의 유인)에 불과하며, 원고의 송금은 완전한 청약 또는 승낙으로 보기에 부족하다고 보아 계약의 불성립을 인정했습니다. 민사소송법 제420조는 제1심 판결을 인용할 경우 해당 내용을 그대로 받아들이는 절차적 규정이며, 이 사건의 실질적인 법리는 계약의 성립 요건에 관한 것입니다.
부동산 매매와 같은 중요한 거래에서는 반드시 서면 계약서를 작성하고, 계약서에 주요 내용(매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 지급 시기와 방법, 소유권 이전 시기, 부동산 인도 시기, 특약사항 등)을 명확하게 기재해야 합니다. 계약금 송금 전에는 계약의 모든 중요 조건에 대해 매도인과 매수인 양측의 명확한 합의가 이루어져야 합니다. 단순히 일부 금액을 송금하는 것만으로는 법적으로 구속력 있는 계약이 성립되었다고 보기 어려울 수 있습니다. 특히 부동산에 근저당권 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우에는 매매 대금 및 지급 조건에 큰 영향을 미치므로 해당 권리 처리 방안에 대해 사전에 명확하게 합의하고 계약서에 반영해야 합니다. '청약의 유인'과 실제 '청약' 그리고 '승낙'의 개념을 이해하는 것이 중요합니다. 부동산을 팔 의사가 있다는 단순한 제의(청약의 유인)와 실제 계약을 체결하자는 구체적인 제안(청약)은 법적 효력에서 차이가 있습니다. 최종적으로 양 당사자의 의사가 합치되어 계약이 성립되기 위해서는 중요 사항에 대한 명확한 합의가 필수적입니다.
[1] 아파트 매매계약과 관련하여 매수인이 지급한 계약금 및 위약금의 지급을 청구한 사례였습니다. [2] 매도인인 피고는 가계약금만 받은 상황이었고 피고는 주위적 주장으로 아파트 매매계약이 체결되지 않았다는 주장을 하였고 예비적 주장으로 가사 매매계약이 체결되었다고 하더라도 계약금 배액 상환의 위약금 지급약정을 한 사실이 없다고 하면서 매도인이 원고의 주장에 대한 반박과 증거 부족을 강조하였습니다. [3] 한편, 매도인이 매수인으로부터 지급받은 금원은 추가적인 지연이자의 발생 위험이 있어 재판 중간에 중간 조정절차를 통하여 쌍방 대리인 각서를 작성 후 반환하여 결국 판결문에서는 계약금 배액 상환의무가 있는지, 계약이 성립되었던 것인지가 주요 쟁점이 되었습니다.
