기타 금전문제
이 사건은 상가 건물의 한 구분소유자인 A 주식회사가 건물 관리단인 B관리단을 상대로, 건물 공용부분인 주차장에서 발생한 수익금 중 자신의 지분만큼을 부당이득으로 반환해 달라고 청구한 사건입니다. A 주식회사는 주차장 수익금이 구분소유자 전원에게 지분 비율로 귀속되어야 한다고 주장했으나, 법원은 건물의 관리규약에 따라 주차장 수익금을 시설 관리 비용이나 관리단의 기금에 충당하기로 한 합의가 유효하다고 보아 A 주식회사의 청구를 기각했습니다.
A 주식회사는 2016년 8월 11일 이 사건 건물 제지층의 M호와 N호의 소유권을 취득한 후 2019년 8월 9일부터 해당 부동산에서 헬스장과 사우나를 운영했습니다. 이 건물은 인접한 L동 건물과 함께 'E'라는 명칭으로 통합 관리되어 왔습니다. A 주식회사는 2016년 8월 11일부터 2020년 12월 31일까지의 주차수익금 중 자신의 지분 30%에 해당하는 55,343,184원 및 이에 대한 지연손해금을 B관리단이 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이는 관리단이 정관이나 관리규약의 근거 없이 주차장 이용료를 임의로 소비했다고 본 것입니다.
집합건물 공용부분에서 발생하는 주차장 수익금을 구분소유자들에게 직접 지분 비율에 따라 분배해야 하는지 아니면 관리규약에 따라 건물 유지보수 및 관리비용으로 충당하는 것이 적법한지 여부입니다.
원고인 A 주식회사의 항소를 기각하고, 항소 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 1심 판결과 동일하게 A 주식회사의 주차장 수익금 반환 청구가 이유 없다고 본 것입니다.
법원은 이 사건 건물의 관리규약에서 주차장 수익금을 건물 유지보수 및 관리단의 기금으로 사용하도록 명확히 규정하고 있었고, 이러한 규약에 따른 수익금의 사용은 구분소유자들에게 간접적으로 이익을 분배하는 효과가 있다고 판단했습니다. 따라서 A 주식회사가 관리단을 상대로 주차장 수익금의 직접적인 반환을 요구한 것은 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)'이 주로 적용되었습니다. 집합건물법 제17조는 공용부분에서 생기는 이익을 규약에 달리 정한 바가 없으면 구분소유자들이 그 지분의 비율에 따라 취득한다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건에서는 최초 구분소유자 총회에서 설정된 관리규약 제32조, 제45조에 따라 주차장 수익금이 해당 시설의 관리 비용 및 건물 주요시설 보수, 관리단 기금 등에 우선 충당하기로 합의된 것으로 판단되었습니다. 법원은 이러한 관리규약이 유효하므로, 수익금의 직접 분배 대신 비용 충당을 통해 구분소유자들에게 간접적인 이익이 분배되었다고 보아 A 주식회사의 부당이득 반환 청구를 기각했습니다. 또한, 집합건물법 제29조 제1항은 관리규약의 설정, 변경, 폐지가 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 이루어져야 함을 명시하고 있으며, 이 사건에서도 새로운 관리규약이 제정되지 않아 기존 규약이 계속 적용되었습니다.
건물이나 상가의 구분소유자가 되려는 경우, 건물의 관리규약 내용을 반드시 미리 확인해야 합니다. 특히 주차장 수익금과 같은 공용부분에서 발생하는 수익이 어떻게 처리되고 있는지, 즉 직접 분배되는지 아니면 관리비용이나 적립금으로 사용되는지를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 기존에 설정된 관리규약이나 구분소유자들의 합의는 법적 효력을 가지므로, 이에 반하는 주장은 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 오랫동안 지속되어 온 관리 방식이 있다면, 이를 뒤집기 위해서는 새로운 관리규약 제정 절차(구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성)를 거치는 등 명확한 합의 과정이 필요합니다.
