기타 금전문제
주식회사 A는 한국토지주택공사로부터 근린생활시설용지를 매수하면서 계약서에 명시된 '토지사용가능시기'가 지연되자, 한국토지주택공사의 채무불이행 또는 계약 중요 내용에 대한 착오, 그리고 약관법 위반을 주장하며 계약 해제, 취소와 함께 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 그러나 법원은 한국토지주택공사의 주된 의무는 토지 소유권 이전이며, 택지개발사업 완료 및 기반시설 설치까지 포함하는 것은 아니라고 판단했습니다. 또한 '토지사용가능시기'는 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며, 계약서 및 공고를 통해 그 내용이 충분히 명확히 고지되었으므로 약관법상 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석으로 볼 수 없다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
주식회사 A는 한국토지주택공사(LH)와 B 공공주택지구 내 근린생활시설용지 매매계약을 체결했습니다. 계약금 외 나머지 매매대금은 4회에 걸쳐 분할 지급하기로 했으며, 매매목적물 표시 비고란에는 토지별로 '사용가능시기'가 명시되어 있었습니다. 원고는 피고가 주택건축 가능한 택지 조성을 완료하여 기반시설까지 설치된 상태로 인도할 의무가 있음에도, 사업 진행을 지연시켜 '토지사용가능시기'를 준수하지 않았다고 주장했습니다. 이에 원고는 채무불이행으로 인한 계약 해제, 중요 부분 착오로 인한 계약 취소, 또는 약관법상 설명의무 위반 및 불명확한 약관 조항 해석을 이유로 계약금 반환 및 위약금 4,394,176,600원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다.
피고의 택지개발사업 지연이 채무불이행에 해당하는지 여부와 이로 인한 계약 해제 가능성, 원고가 토지사용가능시기에 대해 착오를 했는지 여부와 이로 인한 계약 취소 가능성, 그리고 계약서의 '토지사용가능시기' 관련 조항이 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무 위반 또는 불명확한 약관 해석에 해당하는지 여부
법원은 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 피고의 의무는 토지 소유권 이전에 한정되며 택지개발사업 완료나 기반시설 설치 의무는 포함되지 않는다고 보았습니다. '토지사용가능시기'는 물리적으로 건축행위 착수가 가능한 시점을 의미하며 피고가 이를 준수하지 못했다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 또한 약관에 해당하는 계약이지만, 토지사용가능시기에 대한 내용은 관련 공고에 강조 표시되어 원고가 충분히 알았거나 예상할 수 있었다고 보아 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석 주장을 받아들이지 않았습니다.
결과적으로 원고 주식회사 A가 한국토지주택공사를 상대로 제기한 계약금 반환 및 위약금 지급 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서는 주로 약관의 규제에 관한 법률(약관법)과 민법상 계약 해제, 착오 취소의 법리가 다루어졌습니다. 약관법 제2조 제1항은 약관을 '계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의하는데, 이 사건의 매매계약과 공급공고는 이러한 약관에 해당한다고 판단되었습니다. 약관법 제3조 제3항은 사업자에게 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과하고, 제4항은 이를 위반할 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 규정합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 '토지사용가능시기'에 대한 내용이 관련 공고에 강조 표시되어 있었고, 거액의 계약임을 고려할 때 원고가 충분히 알거나 예상할 수 있었다고 보아 피고의 설명의무 위반이 아니라고 판단했습니다. 약관법 제5조 제2항은 약관의 뜻이 명백하지 않을 경우 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 원칙을 정하고 있으나, 법원은 '토지사용가능시기'가 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며 그 뜻이 명백하다고 보아 이 원칙을 적용하지 않았습니다. 민법상 채무불이행으로 인한 계약 해제는 상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 가능하며, 이 사건에서는 피고의 주된 의무가 토지 소유권 이전이므로 택지개발 완료 및 기반시설 설치 의무까지 포함된다고 보기 어렵다고 판단되어 원고의 해제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 또한 민법상 중요 부분 착오로 인한 계약 취소는 착오가 계약 내용의 중요한 부분에 해당하고 착오자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되는데, 법원은 원고가 토지사용가능시기에 대해 충분히 인지할 수 있었다고 보아 착오 취소 주장을 받아들이지 않았습니다.
토지 매매 계약 시, 특히 택지개발지구 내 토지 구매 시에는 계약서 및 관련 공고문에 명시된 '토지사용가능시기'와 '사업 준공 시점', '기반시설 사용 가능 시점' 등의 용어 의미를 정확히 확인하고, 각 시점의 법적, 실질적 의미를 명확히 파악해야 합니다. 공공기관이나 대규모 사업 시행자가 제공하는 '공급공고'나 '특약사항'은 계약의 중요한 일부가 될 수 있으므로, 해당 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 노란색 밑줄이나 붉은색 글씨 등 강조된 문구는 중요한 유의사항일 가능성이 높습니다. 대규모 금액의 토지 거래에서는 계약 내용의 중요사항에 대해 매도인에게 명확한 설명을 요구하고, 필요시 서면으로 그 내용을 확인하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. 계약 해제나 취소를 주장하려면 상대방의 채무불이행이나 계약 내용에 대한 중대한 착오가 객관적으로 명확히 입증되어야 하며, 단순히 사업 지연으로 인한 불편함만으로는 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있습니다. 약관에 해당하는 계약이라도, 내용이 거래상 일반적이고 고객이 충분히 예상할 수 있었던 사항이라면 사업자의 설명의무 위반이 인정되지 않을 수 있습니다.
