재개발 사업 여러 부동산 소유자 분양권 다툼 판결

안양시 C지구 주택재개발정비사업조합이 수립한 관리처분계획에 대해, 조합설립인가 이후 기존 다물권자로부터 부동산 소유권을 양수받은 원고들이 독립적인 조합원 자격과 분양신청권을 주장하며 관리처분계획 중 자신들에 대한 부분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 원고들은 조합설립인가 당시에는 1명이 다수의 부동산을 소유했지만 이후 이를 양도하여 관리처분계획인가일 기준으로 다수의 사람이 소유하게 되었으므로 각각 조합원 자격이 있다고 주장했습니다. 또한, 원고 A는 조합설립인가 후 세대를 분리하여 독립된 세대를 이루었으므로 단독 조합원 자격이 있다고 주장했습니다. 법원은 도시정비법의 관련 규정을 종합적으로 해석하여, 투기 세력 유입 방지 및 기존 조합원 재산권 보호라는 입법 취지에 따라 원고들의 주장을 모두 기각하고, 단독 조합원 자격 및 분양신청권을 인정할 수 없다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): 재개발 사업 구역 내 부동산 소유권을 양수받아 각각의 조합원 자격과 분양신청권을 주장한 사람들.
• 피고(C지구 주택재개발정비사업조합): 안양시 만안구 D 일원 재개발 사업을 시행하는 조합으로, 원고들에게 단독 분양권을 인정하지 않고 1세대 1분양권을 통보한 주체.
• E: 원고 A에게 G호 부동산을 증여한 사람으로, 기존에 G호와 H호 부동산을 소유하고 있었음.
• I: J호와 K호 부동산을 소유하고 있었던 사람.
• L: 원고 B와 공동으로 K호 부동산에 대해 분양신청을 한 매수자.

분쟁 상황

피고 C지구 주택재개발정비사업조합은 안양시 만안구 D 일원 재개발 사업을 추진하는 과정에서, 조합원들에게 분양신청 공고를 하였습니다. 이 과정에서 기존 소유자 E은 G호 및 H호 부동산을, I는 J호 및 K호 부동산을 소유하고 있었으나, 조합설립인가 이후 원고 A는 E으로부터 G호 부동산을, 원고 B는 I로부터 J호 부동산을 각각 증여받았고 L은 I로부터 K호 부동산을 매매로 소유하게 되었습니다. 피고 조합은 도시정비법에 따라 E과 원고 A에게 공동하여 1개의 분양신청권, L과 원고 B에게 공동하여 1개의 분양신청권이 인정된다고 통보했습니다. 이에 원고들은 자신들이 각각 독립적인 조합원 자격과 분양신청권을 가지고 있다고 주장하며, 피고 조합이 2021년 12월 28일 안양시장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 부당하다고 보아 해당 관리처분계획의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 재개발 조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명에게 양도된 경우, 양수받은 각각의 사람에게 독립적인 조합원 자격 및 분양신청권이 인정되는지 여부입니다. 둘째, 조합설립인가 후 세대를 분리한 자녀가 도시정비법상 예외 규정을 적용받아 독립적인 조합원 자격 및 분양신청권을 가질 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)의 관련 규정을 종합적으로 해석했을 때, 원고들에게 단독 조합원 자격 및 분양신청권을 인정할 수 없다고 판단했기 때문입니다. 법원은 특히 도시정비법 제39조 제1항 제3호(조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권을 양수받아 여러 명이 소유하게 된 경우 1명만 조합원으로 본다)와 제76조 제1항 제6호(1세대 1주택 공급 원칙)의 입법 취지가 투기 세력 유입 방지 및 기존 조합원 재산권 보호에 있다고 보았습니다. 또한, '토지등소유자'에게 분양신청권이 인정된다는 규정은 조합이 아닌 다른 사업시행자나 특별한 예외가 있는 경우에 한하며, 조합이 사업시행자인 경우 일반적인 조합원 분양에서는 조합원 자격을 전제로 한다고 보았습니다. 원고 A의 세대 분리 주장 역시 단독 조합원 자격 인정 여부에 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다.

결론

법원은 원고들이 주장하는 독립적인 조합원 자격 및 분양신청권을 인정하지 않고, 피고 조합의 관리처분계획이 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 이는 재개발 사업에서 투기 세력 유입을 막고 기존 조합원의 권리를 보호하려는 도시정비법의 취지를 강조한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 그 법리는 다음과 같습니다. *
도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제39조 제1항 (조합원 자격)​

이 조항은 여러 사람이 조합원이 되는 경우를 제한하여, 투기 세력의 유입을 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 목적을 가집니다.

• 제1호: 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
• 제2호: 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 조합설립인가 후 세대분리하여 다른 세대에 속하게 된 경우 등 일정한 예외 사유가 있습니다.
• 제3호: 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

이 사건에서 원고들은 제3호에 해당하는 상황으로, 법원은 조합설립인가 후 소유권을 양수받은 여러 명 중 1명만을 조합원으로 봐야 한다는 원칙을 적용했습니다.

도시정비법 제76조 제1항 제6호 (관리처분계획 수립기준 - 1세대 1주택 공급 원칙)​

이 조항은 관리처분계획을 수립할 때 적용되는 기준으로, 재개발 사업에서 '1세대 1주택 공급 원칙'을 명시하고 있습니다.

• '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다'고 규정하고 있습니다.

이는 한 사람이 여러 부동산을 소유하거나 한 세대가 여러 주택을 가지고 있어도 원칙적으로 1주택만 공급하여, 투기를 억제하고 사업의 효율성을 높이려는 취지입니다. 법원은 이 조항을 통해 다물권자의 경우에도 원칙적으로 1주택만 공급하는 것이 합리적이라고 보았습니다.

도시정비법 제72조 제1항, 제3항, 제74조 제6항, 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호 관련 '토지등소유자'의 의미 해석

원고들은 분양신청권이 '조합원'이 아닌 '토지등소유자'에게도 인정될 수 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항들에서 '토지등소유자'라는 용어를 사용한 것은 정비사업에서 조합이 아닌 시장·군수 등 공공시행자나 지정개발자가 사업시행자가 되는 경우와 같이 조합원이 존재하지 않는 상황, 또는 예외적으로 조합원이 아닌 토지등소유자에게도 분양권이 인정되는 경우(도시정비법 제76조 제1항 제7호 가목)를 포괄하여 규정하기 위함이라고 해석했습니다.

• 결론적으로, 이 사건과 같이 조합이 사업시행자인 경우, 일반적인 조합원 분양과 관련하여 분양대상자가 되기 위해서는 원칙적으로 '조합원'일 것을 전제로 합니다. 조합원이 아님에도 토지등소유자라는 이유만으로 조합원의 주된 권리인 분양신청권을 인정하려면 별도의 명문 규정이 있어야 하며, 그러한 규정이 없는 한 조합원이 아닌 토지등소유자는 일반 분양의 대상자가 될 수 있을 뿐 조합원과 동일한 분양대상자 지위를 가진다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처해 있다면 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 재개발 조합설립인가 이후에 토지나 건축물의 소유권을 양수받아 여러 명이 소유하게 되더라도, 도시정비법상 원칙적으로 1명에게만 조합원 자격과 분양신청권이 인정될 수 있습니다. 이는 투기 세력 유입을 막고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 법의 취지입니다.
• 가족 구성원 중 한 명이 여러 개의 부동산을 소유하고 있다가 자녀 등 다른 가족에게 소유권을 넘겨주는 경우에도, 이는 '1명의 토지등소유자로부터 소유권이 양수되어 여러 명이 소유하게 된 때'에 해당하여 단독 분양권이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
• 재개발 구역 내에서 세대를 분리했다고 해서 무조건 단독 조합원 자격 및 분양신청권이 인정되는 것은 아닙니다. 특히 기존 소유자로부터 소유권을 양수받은 경우라면, 세대 분리 여부가 단독 분양권 인정에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.
• 재개발 사업에서 분양신청권은 '조합원'에게 주어지는 것이 원칙이며, '토지등소유자'라는 이유만으로 모두 조합원과 동일한 분양신청권을 가지는 것은 아닙니다. 조합이 사업시행자인 경우 일반 분양 대상자가 될 수는 있지만, 조합원 분양 대상자가 되려면 특별한 예외 규정이 없는 한 조합원 자격이 필수적입니다.
• 재개발 사업에 참여하거나 관련 부동산을 매매, 증여 등으로 취득할 계획이 있다면, 반드시 사업 초기 단계부터 해당 조합의 정관과 도시정비법 및 관련 법령을 면밀히 확인하여 분양 자격과 기준을 정확히 이해해야 합니다.
• 특히 소유권 변동이 있을 경우, 사업 진행 단계(조합설립인가일 등)에 따라 조합원 지위 및 분양권 인정 여부가 크게 달라질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.