손해배상
원고 소유 토지 지상 무허가 건축물 부지의 보상금 산정 방식이 쟁점이 된 사건입니다. 원고는 1989년 이전에 지어진 무허가 건물의 부지가 용도 변경되었더라도 그 현실적인 이용 상황인 '대지'로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 해당 무허가 건물이 1989년 1월 24일 이후 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 사실을 인정하며, '용도 변경 전'의 이용 상황을 기준으로 보상금을 산정해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원 감정 결과 중 '전'(밭)을 기준으로 한 감정액을 채택하여, 피고들에게 재결감정액과 법원감정액의 차액인 24,288,000원을 추가 손실보상금으로 지급하라고 판결했습니다.
원고 소유의 이천시 D 전 1,104m²가 B지구 택지개발사업에 편입되어 한국토지주택공사와 이천시가 보상금을 지급하게 되었습니다. 이 토지에는 1980년대부터 두 채의 무허가 건물이 있었는데, 이 건물들은 당초 창고 등 비주거용으로 사용되다가 1990년대 이후 주거용으로 용도가 변경되었습니다. 중앙토지수용위원회는 이 토지를 지목상 '전'을 기준으로 보상액 590,640,000원을 산정했습니다. 원고는 무허가 건물의 부지 부분을 '대지'로 평가하여 보상해야 한다고 주장하며, '대지' 기준으로 산정된 법원 보완감정액 643,095,860원과의 차액인 52,455,860원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 기존 재결감정액이 정당하다고 주장했습니다.
공익사업을 위한 토지 수용 시, 1989년 이전에 건축된 무허가 건물의 부지가 그 이후 무단으로 용도 변경된 경우, 토지 보상금을 산정할 때 해당 부지의 현실적 이용 상황(대지)을 기준으로 해야 하는지 아니면 용도 변경 전의 이용 상황(전)을 기준으로 해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 부칙 제5조 제1항의 적용 범위 해석도 중요한 쟁점이었습니다.
피고들은 연대하여 원고에게 24,288,000원 및 이에 대하여 2018년 8월 9일부터 2020년 7월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/2, 피고들이 1/2씩 부담하도록 했습니다.
법원은 원고 소유 토지 지상 무허가 건물 부지의 경우, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물이라 할지라도 그 이후 비주거용에서 주거용으로 무단으로 용도 변경된 사실이 인정되므로, 그 부지는 용도 변경 전의 이용 상황(비주거용, 즉 '전')을 기준으로 평가해야 한다고 판단했습니다. 따라서 원고가 주장한 '대지' 기준 평가액 대신 '전' 기준 평가액을 채택한 법원감정 결과에 따라 재결감정액과의 차액인 24,288,000원을 추가 보상금으로 인정하였습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제70조 제2항은 토지 보상액 산정 시 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 객관적 상황을 고려하되, 일시적인 이용상황이나 주관적 가치는 고려하지 않는다고 규정하고 있습니다. 토지보상법 시행규칙 제24조는 무허가 건축물 등의 부지에 대해 해당 건축물 등이 건축 또는 용도 변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 합니다. 특히 2012년 개정으로 '용도 변경'에 대한 부분이 추가되어, 무단 용도 변경된 경우에도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 평가해야 한다는 법리가 적용됩니다. 구 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31.) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 건축물을 보상 시 적법한 건축물로 간주하지만, 법원은 이 조항이 '건축' 행위를 적법으로 보는 것이지 그 이후의 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니라고 해석했습니다. 따라서 이 사건에서는 무단 용도 변경이 있었으므로, 부칙 조항에도 불구하고 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 보상금이 산정되었습니다.
공익사업으로 인한 토지 수용 시 무허가 건축물이 있더라도, 해당 건축물이 건축 당시의 지목에 맞는 용도로 사용되었는지, 그리고 이후 무단으로 용도 변경이 있었는지 여부가 보상금 산정에 중요한 영향을 미칩니다. 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물에 대한 특별 규정이 있더라도, 이는 건축물의 '건축' 행위를 적법으로 간주하는 것이지, 그 이후 '용도 변경'까지 적법으로 간주하는 것은 아니므로 주의해야 합니다. 만약 무허가 건축물이 비주거용에서 주거용으로 무단 용도 변경된 경우, 보상액은 용도 변경 전의 이용 상황을 기준으로 산정될 수 있습니다. 건축물의 구조, 규모, 이용 및 관리 경위 등의 객관적인 증거를 통해 용도 변경 여부와 시기를 판단할 수 있으므로, 관련 서류나 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다. 법원의 감정 결과는 보상금액 산정에서 중요한 역할을 하므로, 법원 감정 절차에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 제출하는 것이 중요합니다.
