손해배상 · 기타 금전문제
원고 A가 피고 B에게 부동산을 매도하였으나, 잔금 중 일부가 차용금으로 전환된 후 피고가 변제하지 못하여 경매를 통해 일부 회수하고 남은 잔금을 청구한 사건입니다. 피고는 매매 계약이 통정허위표시, 기망 또는 착오에 의한 것이라며 무효나 취소를 주장하고, 나아가 원고의 기망으로 손해를 입었다며 반소로 손해배상을 청구하였습니다. 법원은 피고의 계약 무효 및 취소 주장을 받아들이지 않고 원고의 잔금 청구를 인용하였으며, 피고의 손해배상 반소 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2015년 11월 25일 피고 B에게 11억 2천만 원에 부동산을 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약금과 중도금은 정상적으로 지급되었으나, 잔금 8억 8천만 원은 2015년 12월 22일 약정 변경을 통해 피고가 C조합으로부터 3억 원을 대출받아 지급하고, 나머지 5억 8천만 원은 피고가 원고로부터 차용하는 것으로 합의되었습니다. 이 약정에 따라 원고는 소유권 이전등기를 해주고 피고는 C조합 대출 및 원고에 대한 근저당권 설정 등기를 마쳤습니다. 그러나 피고는 차용금 5억 8천만 원을 변제기인 2016년 8월 31일까지 갚지 못했고, 원고가 임의경매를 신청하여 2017년 12월 21일 5억 5천만 8만 1,039원을 배당받았습니다. 이에 원고는 미지급된 잔금 29,918,961원을 본소로 청구했습니다. 피고는 이에 맞서 매매계약과 관련 약정이 통정허위표시, 기망, 착오 등에 의한 것이므로 무효 또는 취소되어야 한다고 주장하며, 특히 원고가 사방지가 설치된 사실을 고지하지 않고 토지사용승낙서 관련 기망을 했다며 3억 6백만 51만 2,386원의 손해배상을 반소로 청구했습니다.
부동산 매매 잔금 미지급에 대한 피고의 책임 여부, 매매계약 및 관련 약정(차용증, 근저당 설정)이 통정허위표시, 기망, 착오 등으로 무효 또는 취소될 수 있는지 여부, 원고가 부동산에 사방지가 설치된 사실을 고지하지 않고 토지사용승낙서 관련 기망을 하여 피고에게 손해를 끼쳤는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고에게 매매 잔금 중 남은 29,918,961원과 이에 대한 지연손해금(2018년 4월 21일부터 다 갚는 날까지 연 15%)을 지급할 의무가 있다고 판단하여 원고의 본소 청구를 인용했습니다. 피고가 주장한 매매계약의 통정허위표시, 기망, 착오에 의한 무효 또는 취소 사유는 증거가 부족하여 받아들여지지 않았습니다. 또한 피고가 원고의 기망을 주장하며 제기한 손해배상 반소 청구도 원고의 기망행위가 인정되지 않아 기각되었습니다. 이에 따라 피고의 항소와 반소청구는 모두 기각되었으며, 소송비용 전액은 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 매매 잔금 미지급에 대한 피고의 책임을 명확히 하고, 피고가 주장한 계약 무효 및 취소 사유(통정허위표시, 기망, 착오 등)에 대한 충분한 증거가 없다고 판단하여 원고의 본소 청구를 전적으로 인용하고 피고의 반소 청구를 모두 기각했습니다. 결국 이 사건의 모든 책임은 피고에게 귀결되었습니다.
본 사건에서는 계약의 기본 원칙과 의사표시의 효력에 관한 민법 조항들이 중요하게 적용되었습니다. 매매계약의 효력과 잔금 지급 의무는 민법 제563조에 따라 발생하며, 소유권 이전이 완료된 후 잔금을 미지급하는 경우 채무불이행이 됩니다. 피고가 주장한 '통정허위표시'는 민법 제108조에 따라 당사자가 서로 짜고 허위의 의사표시를 한 경우 무효가 되지만, 이를 입증할 책임은 주장하는 자에게 있습니다. '기망에 의한 의사표시(사기)'는 민법 제110조에 따라 취소할 수 있으나, 적극적인 허위 고지나 중요한 사실의 은폐가 입증되어야 합니다. 단순히 육안으로 확인 가능한 사실이나 매수인의 전문성을 고려할 때 매수인에게 확인 의무가 있다면 기망으로 인정되기 어렵습니다. '착오에 의한 의사표시'는 민법 제109조에 따라 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었고 표의자에게 중대한 과실이 없어야 취소할 수 있습니다. 지연손해금의 경우 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 15%의 이율이 적용될 수 있습니다.
부동산 매매 시에는 매수 목적에 중요한 영향을 미칠 수 있는 토지의 현황, 예를 들어 사방지 설치 여부나 개발행위 제한 가능성 등은 계약 체결 전 매수인이 직접 현장을 확인하고 필요하면 관련 기관에 문의하여 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 건축공사업이나 부동산 분양 등 전문적인 지식을 가진 당사자의 경우, 일반인보다 높은 주의 의무가 요구될 수 있으므로 상대방의 단순한 의견 전달을 기망으로 보기 어려울 수 있습니다. 계약 내용 변경이나 잔금 지급 방식을 차용금으로 전환하는 경우, 변제기, 담보 설정, 이자율 등 모든 약정 사항을 구체적으로 문서화하고, 변제기가 지났을 때 발생할 수 있는 법적 절차(경매 등)를 충분히 인지해야 합니다. 또한 중요한 사실이 고지되지 않았다고 주장하며 기망 또는 착오를 이유로 계약 취소를 주장하려면, 상대방의 기망 의도와 그로 인한 착오, 그리고 매수인에게 중대한 과실이 없었음을 입증할 수 있는 객관적인 증거를 확보하는 것이 필수적입니다.
