채무자가 유일한 부동산을 저렴하게 매각하여 채권자가 제기한 사해행위 취소 소송

채무자 C은 원고 주식회사 A에 대해 거액의 물품대금 채무를 지고 있었습니다. C은 이 채무를 갚지 못하여 자신의 유일한 부동산에 강제경매 절차가 시작되었는데, 경매가 진행 중인 상황에서 가족 등의 명의로 다수의 근저당권을 설정한 뒤 경매를 취소시켰습니다. 이후 C은 해당 부동산을 채권자 중 한 명인 피고 B에게 시가보다 현저히 낮은 금액으로 매도하였고, 이로 인해 원고 A는 채무를 변제받을 수 없게 되었습니다. 이에 원고 A는 C과 B 사이의 매매 계약이 채권자를 해치는 '사해행위'라며 취소를 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 C이 무자력 상태에서 유일한 부동산을 매각한 행위는 사해행위에 해당하며, 매수인 B 또한 해당 거래가 사해행위임을 알았다고(악의) 판단하여 원고 A의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 채무자 C에게 5억 원 이상의 물품대금 채무를 받을 권리가 있는 채권자
• 피고 B: 채무자 C으로부터 부동산을 매수했으며, C에게 1억 5천만 원의 대여금 채권을 가진 채권자이기도 함
• C: 주식회사 A에 물품대금 채무를 지고 있었으며, 자신의 유일한 부동산을 피고 B에게 매도한 채무자
• I은행: 채무자 C의 부동산에 1순위 근저당권을 설정했던 채권자
• E, F, G, 주식회사 H: 채무자 C의 가족 및 관련 회사로, C의 부동산에 3~6순위 근저당권을 설정했으나 법원에서 허위채무로 판단된 이들

분쟁 상황

채무자 C은 원고 주식회사 A에게 약 5억 5백만 원의 물품대금 채무를 지고 있었습니다. 원고 A가 채무 회수를 위해 C 소유의 유일한 부동산에 강제경매를 신청하자, C은 경매 진행 중인 2017년 4월 5일, E, F, G, 주식회사 H 명의로 총 4개의 근저당권(채권최고액 합계 약 2억 1천만 원)을 설정해주었습니다. 이로 인해 경매 절차는 2017년 8월 17일 취소되었습니다. 그 후 C은 2017년 9월 11일 자신의 유일한 부동산을 감정평가액 약 11억 7백만 원보다 현저히 낮은 8억 원에 피고 B에게 매도하고 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 이 거래 당시 부동산에는 I은행의 1순위 근저당권과 피고 B의 2순위 근저당권도 설정되어 있었으나, 매매 직후 모두 말소되었습니다. 이에 원고 A는 C이 자신의 재산을 빼돌려 채무를 회피하려 했다며, 매수인 피고 B를 상대로 사해행위 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

채무자 C이 자신의 유일한 부동산을 매각한 행위가 채권자를 해치는 '사해행위'에 해당하는지 여부와, 부동산을 매수한 피고 B가 해당 매매가 사해행위임을 알지 못하는 '선의'의 매수인으로 볼 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 사해행위 취소의 범위와 원상회복 시, 채무자 가족 등에게 설정된 것으로 주장된 근저당권의 피담보채무액을 부동산 가액에서 공제해야 하는지 여부도 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B와 채무자 C 사이에 체결된 부동산 매매계약을 475,148,740원의 한도에서 취소하고, 피고 B는 원고 주식회사 A에게 475,148,740원 및 이 판결 확정 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고 B가 부담하도록 했습니다. 특히, C의 가족 등에게 설정된 3~6순위 근저당권은 피담보채권의 존재가 입증되지 않거나 허위로 보인다고 판단하여 사해행위 취소 범위 산정 시 공제하지 않았습니다.

결론

법원은 채무자 C의 부동산 매각이 채권자를 해하는 사해행위임을 인정하고, 매수인 피고 B의 선의 주장을 배척하여 원고 주식회사 A의 손을 들어주었습니다. 이에 따라 피고 B는 원고 A에게 취소된 범위 내에서 가액을 배상해야 합니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되어 판단이 이루어졌습니다:

• 사해행위취소의 법리: 채무자가 재산을 줄이거나 담보를 제공하는 등 재산 처분 행위를 하여 채무자의 총 재산이 감소하고, 이로 인해 채권자가 빚을 받을 수 없게 되는 경우(채무자의 무자력), 이러한 행위를 '사해행위'라고 합니다. 채권자는 이러한 사해행위를 취소하고 재산을 원래 상태로 돌려놓을 것(원상회복)을 법원에 청구할 수 있습니다.
• 채무자의 '사해의사' 추정: 채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 돈으로 바꾼 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에게 손해를 입힐 의도(사해의사)가 있었다고 법적으로 추정됩니다. 본 사건에서 채무자 C이 유일한 재산을 처분하여 채무를 갚을 능력이 없어진 상태(무자력)가 인정되어 C에게 사해의사가 있었다고 판단되었습니다.
• 수익자(매수인)의 '악의' 추정 및 '선의' 입증책임: 사해행위가 인정될 경우, 그 행위의 상대방인 부동산 매수자(수익자)는 해당 매매가 채권자를 해하는 행위임을 알았다고(악의) 추정됩니다. 따라서 매수인이 이를 몰랐다고(선의) 주장하려면 객관적이고 납득할 만한 증거를 제시하여 자신의 선의를 입증해야 합니다. 본 사건에서 법원은 매매대금이 시가보다 현저히 낮고, 공인중개사 없이 직거래가 이루어졌으며, 등기 이전이 비정상적으로 빠르게 진행된 점 등을 들어 피고 B의 선의 주장을 받아들이지 않았습니다.
• 사해행위 취소 범위와 가액 배상: 부동산에 관하여 사해행위가 이루어지고, 그 부동산에 이미 유효한 저당권이 설정되어 있었다면, 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립합니다. 저당권이 사해행위 이후 말소된 경우, 그 잔액 한도에서 사해행위를 취소하고 해당 가액을 돈으로 배상하도록 합니다. 본 사건에서는 I은행의 1순위 근저당권과 피고 B의 2순위 근저당권의 실제 피담보채무액을 공제한 금액 범위 내에서만 사해행위가 취소되었고, 피고는 원고에게 그 금액을 배상하라는 명령을 받았습니다.
• 민법 제357조 제1항 (근저당권)​: 근저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고, 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권입니다. 이 법리는 근저당권의 개념을 명시하며, 본 사건에서는 채무자 가족 등에게 설정된 근저당권의 피담보채무가 실제로 존재했는지 여부를 판단하는 데 중요하게 적용되었습니다. 법원은 피담보채권의 존재를 주장하는 측에 입증 책임이 있다고 보았고, 피고 B가 이를 제대로 입증하지 못했기 때문에 해당 근저당권들은 사해행위 취소 범위 산정 시 공제되지 않았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 내용을 참고할 수 있습니다:

• 채무자의 재산 처분 행위 주시: 채무자가 자신의 유일한 재산을 처분하는 행위는 채권자를 해하는 사해행위로 인정될 가능성이 높습니다. 특히 채무자가 재산을 처분하고 소비하기 쉬운 현금으로 바꾸는 경우에는 사해행위로 추정될 수 있습니다.
• 거래 가격의 적정성 확인: 부동산 매매 시 시세나 감정평가액보다 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어졌다면, 사해행위로 의심받을 수 있습니다. 거래 당사자들은 합리적인 가격으로 거래가 이루어졌음을 입증할 준비를 해야 합니다.
• 특수 관계인 간의 거래: 채무자와 부동산 매수인이 가족 관계이거나 회사 임직원 등 특수 관계에 있는 경우, 해당 거래의 진정성과 합법성을 더 엄격하게 심사받게 됩니다. 이런 경우 허위 채무나 허위 근저당권 설정 가능성도 검토될 수 있습니다.
• 근저당권의 실제 존재 여부: 부동산에 설정된 근저당권이 다수이거나, 단기간 내에 일괄 설정되었다가 말소되는 등 비정상적인 흐름을 보인다면, 해당 근저당권의 피담보채무가 실제로 존재하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 법원은 피담보채무의 존재를 주장하는 측에 그 입증 책임을 부여합니다.
• 매수인의 선의 입증의 어려움: 사해행위로 인정될 경우, 부동산을 매수한 사람(수익자)은 자신이 채권자를 해하는 거래임을 몰랐다는 '선의'를 입증해야 합니다. 이 경우 단순히 '몰랐다'는 주장만으로는 부족하며, 객관적이고 납득할 만한 증거 자료를 제시해야 합니다. 거래 과정의 비정상적인 정황(예: 공인중개사 없는 직거래, 비정상적으로 빠른 등기 이전 등)은 선의를 부정하는 증거가 될 수 있습니다.