지역주택조합 할인분양 무효 및 손해배상 사건

원고는 피고 지역주택조합과 아파트를 60% 할인된 가격으로 공급받기로 하는 조합원 가입계약을 체결하고 총 1억 6,700만 원의 계약금을 피고의 업무대행사 계좌로 납입했습니다. 이후 원고는 피고와 계약을 해제하고 2억 700만 원을 반환받기로 합의했으나 피고는 할인분양, 가입계약 및 해제 합의 모두 조합 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 주장하며 대금 반환을 거부했습니다. 법원은 할인분양 약정, 조합원 가입계약, 해제 합의 모두 주택법령상 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 다만, 피고의 전 조합장이 총회 의결 없이 무효인 할인분양 약정을 체결하고 조합원에게 부적절한 방식으로 대금을 수령하도록 한 행위는 불법행위에 해당한다고 보아 원고에게 발생한 손해 1억 6,700만 원에 대해 피고에게 손해배상 책임을 인정했습니다. 그러나 원고의 과실(이례적인 할인율, 지정 계좌가 아닌 곳으로 납입)을 고려하여 피고의 책임을 70%로 제한, 최종적으로 피고는 원고에게 1억 1,690만 원 및 지연 이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 지역주택조합의 조합원으로 가입했으나 계약 무효 및 손해배상을 청구한 사람
• 피고 B지구지역주택조합: 광주시 C 일원에 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합
• 주식회사 D: 피고 지역주택조합의 업무대행사였던 회사
• N: 피고 지역주택조합의 전 조합장

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 지역주택조합과 신축 아파트 1세대를 공급가액의 60%에 할인 분양받기로 하는 조합원 가입계약을 2016년 4월 8일경 체결했습니다. A는 가입계약금 1억 6,700만 원을 피고의 업무대행사인 D에 지급했으나, 이 중 10,187,000원만이 조합이 지정한 신탁 계좌로 입금되었습니다. 이후 2019년 5월 21일 A는 피고의 당시 조합장 N과 이 사건 계약을 해제하기로 합의하고 피고로부터 2억 700만 원을 반환받기로 약정했습니다. 그러나 피고는 이 할인분양 약정 및 해제 합의가 주택법령상 필요한 조합 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 주장하며 대금 반환을 거부했고 이에 원고 A는 피고를 상대로 약정금, 부당이득 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합의 할인분양 약정 및 계약 해제 합의가 주택법령상 총회 의결을 거치지 않아 무효인지 여부 업무대행사 계좌로 납입된 조합원 가입계약금에 대해 지역주택조합이 부당이득 반환 의무를 지는지 여부 지역주택조합 전 조합장의 불법행위로 인한 손해배상 책임이 인정되는지 여부 및 손해배상 책임 범위

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 1억 1,690만 원 및 이에 대하여 2016년 4월 8일부터 2023년 8월 22일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 주위적 청구(약정금 2억 700만 원)와 나머지 예비적 청구(부당이득 반환 1억 6,700만 원 청구 및 1억 1,690만 원을 초과하는 손해배상 청구)를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

결론

법원은 지역주택조합의 할인분양 계약 및 관련 합의가 주택법령에 따른 총회 의결 절차를 거치지 않아 무효라고 보았습니다. 그러나 조합의 전 조합장이 이러한 절차적 하자를 알면서도 조합원에게 손해를 입힌 불법행위를 인정하여 조합이 손해배상 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 다만 원고 또한 이례적인 할인 조건을 수용하고 지정된 계좌가 아닌 업무대행사 계좌로 대금을 납입한 과실이 인정되어 피고의 책임이 70%로 제한되었습니다. 이 판결은 지역주택조합 사업에서 중요한 계약에 대한 총회 의결의 중요성과 부적절한 대금 수령 방식의 위험성을 명확히 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 지역주택조합 사업과 관련하여 다음 법령과 법리들을 중요하게 적용했습니다.

1. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 및 관련 법령 (주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항)​: 이 법규정들은 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 할 경우 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 이는 조합 설립인가의 필수 요건이자 강행규정입니다. 판결에서는 이 사건의 할인분양 약정이 조합의 수입을 감소시켜 다른 조합원에게 사업비 증가에 따른 추가부담금을 부담하게 할 수 있는 계약에 해당하므로 총회 의결이 필요했으나 이를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 또한, 계약 해제 후 원고에게 2억 700만 원을 변제하기로 한 이 사건 합의 역시 조합의 재정에 부담을 주는 계약이므로 총회 의결이 필요했지만, 역시 총회 의결이 없어 무효로 보았습니다.

2. 민법 제137조 (법률행위의 일부 무효)​: 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부가 무효가 됩니다. 이 사건에서 할인분양 약정이 이 사건 계약의 핵심적인 사항으로 무효가 되자, 법원은 이와 일체로 체결된 조합원 가입계약 전부가 무효라고 판단했습니다.

3. 부당이득 반환: 계약이 무효로 되면 법률상 원인 없이 이득을 얻은 자는 손해를 입은 자에게 그 이득을 반환해야 합니다. 그러나 이 사건에서 원고가 조합이 지정한 계좌가 아닌 업무대행사 D의 계좌로 입금한 금액에 대해서는 피고 조합이 직접 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단하여, 피고가 지정 계좌로 입금받은 10,187,000원에 대해서만 부당이득 반환 책임을 인정했습니다.

4. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 책임 유추 적용)​: 법인의 대표자(조합장 N)가 그 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우, 그 법인은 손해배상 책임을 집니다. 판결은 피고의 전 조합장 N이 총회 의결 없이 무효인 할인분양 약정 및 계약을 체결하고 가입계약금을 부적절한 계좌로 납부하게 하여 원고에게 1억 6,700만 원 상당의 손해를 입힌 것이 불법행위에 해당한다고 보아, 피고 조합이 N의 직무상 불법행위에 대해 손해배상 책임을 부담한다고 판단했습니다.

5. 과실상계 원칙: 손해배상 책임이 인정되더라도, 손해 발생이나 확대에 피해자 본인의 과실이 있다면 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 일반적 거래통념상 이례적인 60%의 할인율에 주의를 기울이지 않고, 계약서에 명시된 지정 계좌가 아닌 업무대행사 계좌로 가입계약금 대부분을 납부한 과실이 인정되어, 피고의 손해배상 책임이 70%로 제한되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업에 참여하거나 계약을 체결할 때 다음 사항들을 유의해야 합니다.

1. 총회 의결의 중요성 확인: 지역주택조합의 중요한 계약, 특히 조합원에게 금전적 부담을 주거나 조합의 재정에 영향을 미치는 계약(할인분양, 사업비 변경 등)은 반드시 조합 총회 의결을 거쳐야 유효합니다. 계약 체결 전에 관련 총회 의결이 있었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 납입 계좌의 정확성 준수: 조합원 분담금이나 계약금은 조합이 공식적으로 지정한 신탁회사 명의의 단독 계좌에 입금하는 것이 원칙입니다. 업무대행사 등 다른 계좌로 입금하는 경우, 해당 금액이 조합에 납입된 것으로 인정되지 않아 금융사고 발생 시 조합원이 모든 책임을 지게 될 수 있습니다.
3. 이례적인 조건의 계약에 대한 경계: 일반적인 거래 관행을 벗어나는 과도한 할인율이나 특별한 혜택이 제공되는 계약은 그 법적 유효성에 문제가 있을 수 있습니다. 이러한 계약을 제안받았을 때는 더욱 신중하게 법률적 검토를 거치는 것이 필요합니다.
4. 조합 임원과의 개별 합의 효력 확인: 조합 임원과의 개별적인 합의(예: 계약 해제 및 환불 합의)는 조합 총회 의결을 거치지 않으면 무효가 될 수 있습니다. 중요한 사항에 대한 합의는 반드시 조합의 정식 절차와 규약에 따라 이루어졌는지 확인하고, 문서화된 증거를 확보해야 합니다.
5. 피해 발생 시 불법행위 손해배상 청구 검토: 만약 조합 임원의 불법적인 행위(총회 의결 미이행, 부적절한 대금 수령 지시 등)로 인해 손해가 발생했다면, 해당 조합과 임원에게 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 다만, 본인의 부주의나 과실이 있었다면 손해배상액이 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.