조합 아파트 할인분양 계약 무효로 조합원들이 낸 돈 돌려받은 사건

지역주택조합 추진위원회 또는 조합과 할인된 가격으로 아파트 분양 계약을 맺고 분담금을 납부했던 조합원들이, 해당 할인분양 약정이 총회 의결을 거치지 않아 무효가 되면서 납부했던 분담금 중 일부를 돌려받게 된 사건입니다. 법원은 할인분양 약정이 무효이므로 그와 연계된 가입계약 전체도 무효라고 판단하며, 조합원들이 납부했던 돈을 부당이득으로 인정하여 조합이 이를 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E): 피고 지역주택조합 또는 그 전신인 추진위원회와 아파트 가입계약 및 할인분양 약정을 체결하고 분담금을 납부한 사람들입니다.
• 피고 (F지역주택조합): 광주시 일원에 아파트 주택건설사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합입니다.
• (가칭)J지역주택조합 추진위원회: 피고의 전신으로 이 사건 사업을 추진하였던 단체입니다.
• 주식회사 O: 이 사건 추진위원회 및 피고와 업무대행계약을 체결했던 업무대행사입니다.

분쟁 상황

피고 F지역주택조합은 광주시 일원에 아파트 건설 사업을 추진하는 과정에서, 전신인 추진위원회 또는 조합 명의로 원고들을 포함한 다수의 사람들과 지역주택조합 가입계약을 체결했습니다. 이 과정에서 원고들은 아파트를 시세보다 수천만 원 저렴하게 분양받는다는 '할인분양 약정'을 맺고, 할인된 분담금 및 업무추진비 전액을 업무대행사 계좌나 당시 조합장 개인 계좌를 통해 납부했습니다. 일부 원고들은 조합설립 이후 다시 조합 가입계약을 체결하기도 했습니다. 그러나 2020년 7월과 12월에 개최된 피고의 임시총회에서 할인분양으로 인한 손실금을 포함한 예산안 승인 및 추가분담금 안건이 모두 부결되었습니다. 이후 피고는 원고들에게 미납된 분담금을 납부하고 공급계약을 다시 체결할 것을 촉구했으며, 이에 응하지 않자 2021년 6월 원고들의 조합 가입계약을 해지한다는 통지를 했습니다. 이에 원고들은 자신들이 체결한 가입계약과 할인분양 약정이 유효하며, 피고의 일방적인 계약 해지는 채무불이행에 해당하므로 피고가 손해배상을 해야 한다고 주장했습니다. 또한, 만약 계약이 무효라면 자신들이 납부한 돈을 피고가 부당하게 이득을 취한 것이므로 반환해야 한다고 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합이 조합원에게 부담이 될 수 있는 할인분양 약정을 총회 의결 없이 체결한 경우 그 효력이 인정되는지 여부입니다. 둘째, 할인분양 약정이 무효일 경우, 해당 약정을 포함하는 지역주택조합 가입계약 전체의 효력은 어떻게 되는지입니다. 셋째, 조합원들이 가입계약서에 명시된 지정 계좌가 아닌 업무대행사나 조합장 개인 계좌에 분담금 중 일부를 납부한 경우, 해당 납부의 효력을 피고에게 주장할 수 있는지 여부입니다. 넷째, 계약이 무효로 확인될 경우, 이미 납부한 분담금에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있는지입니다.

법원의 판단

법원은 피고 지역주택조합의 할인분양 약정이 총회 의결을 거치지 않아 무효이며, 이에 따라 이와 결부된 지역주택조합 가입계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고들이 납부한 분담금 중 일정 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 구체적인 반환 금액은 원고 A에게 109,814,000원, 원고 B에게 128,818,000원, 원고 C에게 154,641,000원, 원고 D에게 58,000,000원, 원고 E에게 138,000,100원이며, 각 금액에 대해 원고들이 부당이득 반환을 주장한 2023년 9월 19일부터 2023년 11월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

재판부는 지역주택조합의 할인분양 약정이 조합의 예산으로 정한 사항 외에 다른 조합원들에게 부담이 되는 계약에 해당하며, 주택법 시행령 및 조합규약에 따라 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 보았습니다. 이 사건 할인분양 약정은 총회 의결 없이 이루어졌고, 원고들이 그 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 인정할 증거도 없으므로 무효라고 판단했습니다. 할인분양 약정이 지역주택조합 가입계약의 핵심적인 부분이자 원고들이 계약을 체결한 주된 동기였으므로, 할인분양 약정이 무효인 이상 가입계약 전체도 무효로 보았습니다. 따라서 피고는 원고들로부터 지급받은 돈을 법률상 원인 없이 취득한 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. 다만, 계약금과 업무추진비는 가입계약서상 지정 계좌에 입금하지 않으면 효력을 주장할 수 없다고 명시되어 있으므로, 이 부분은 피고에게 귀속된 이득으로 인정하지 않았습니다. 그러나 중도금과 잔금은 지정 계좌 입금에 대한 명확한 규정이 없었으므로, 업무대행사나 조합장 계좌로 납부했더라도 그 이득이 조합에 귀속되었다고 평가될 경우 유효한 지급으로 인정했습니다. 피고가 악의의 수익자임을 인정할 증거가 부족하다고 보아, 이자 지급 의무는 원고들이 부당이득 반환을 처음 주장한 날부터 발생한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 (조합 총회 의결사항)​: 이 규정들은 지역주택조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하고 있습니다. 본 판결에서는 할인분양 약정이 아파트를 다른 조합원보다 수천만 원 이상 할인된 가격으로 공급하는 내용으로서, 조합이 할인된 금액만큼 분담금 채권을 포기하는 것이므로 다른 조합원에게 부담이 될 계약에 해당한다고 보아 총회 의결이 필수적이라고 판단했습니다.
• 민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​: 법률행위의 일부가 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하는 것을 원칙으로 합니다. 이 사건에서 법원은 할인분양 약정이 지역주택조합 가입계약의 핵심적인 사항이자 원고들이 계약을 체결한 주된 동기였다고 보아, 할인분양 약정이 무효인 이상 그와 결합된 가입계약 전체도 무효라고 판단했습니다.
• 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1항 (약관의 해석)​: 약관의 내용은 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적으로 해석해야 하며, 명확하지 않거나 의심스러운 경우에는 고객에게 유리하게, 약관 작성자에게 불리하게 해석해야 합니다. 법원은 가입계약서에 계약금 및 업무추진비의 지정 계좌 입금만 명시되어 있고 중도금 및 잔금에 대한 규정이 없으므로, 중도금 및 잔금에까지 지정 계좌 입금 원칙을 적용하여 효력을 부정하는 것은 고객에게 불리한 해석이므로 허용될 수 없다고 보았습니다.
• 민법 제748조 제2항 (부당이득 반환 범위)​: 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환할 책임이 있다고 규정합니다. 다만, '악의'는 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 의미하며, 이를 주장하는 측에서 증명해야 합니다. 이 사건에서는 피고가 분담금 등을 지급받은 시점부터 이를 보유할 법률상 원인이 없음을 알고 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여, 이자 지급 시점을 원고들이 부당이득 반환을 처음 주장한 날부터 적용했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려하거나 이미 가입한 분들은 다음과 같은 사항을 주의 깊게 살펴보세요.

• 할인분양 약정의 적법성 확인: 지역주택조합에서 특별히 할인을 해주는 조건으로 분양 계약을 제안받았다면, 해당 할인 약정이 반드시 조합 총회 의결을 거쳤는지 명확하게 확인해야 합니다. 총회 의결이 없는 할인분양은 다른 조합원에게 부담을 주는 계약으로 간주되어 무효가 될 수 있습니다. 이는 주택법 시행령 및 관련 조합규약에 명시된 필수 절차입니다.
• 납입 계좌의 정확성 확인: 분담금, 계약금, 업무추진비 등 모든 납입금은 반드시 가입계약서에 명시된 '지정 계좌', 특히 신탁회사 명의의 계좌에 입금해야 합니다. 업무대행사나 조합 관계자의 개인 계좌로 입금하는 경우, 계약서에 따라 해당 납입의 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. 다만, 약관에 중도금 및 잔금의 지정 계좌 납입 의무가 명확히 규정되어 있지 않다면, 지정 계좌 외의 납입도 경우에 따라 효력이 인정될 수 있으나, 가급적 지정 계좌를 이용하는 것이 안전합니다.
• 총회 의결의 중요성: 지역주택조합의 운영이나 조합원의 권리 및 의무에 중대한 영향을 미치는 사항(예: 사업비 변경, 추가분담금, 할인분양 등)은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이사회 의결만으로는 법적 효력이 부족할 수 있습니다.
• 계약 무효 시 부당이득 반환 청구: 만약 가입 계약이나 특정 약정이 무효로 판단되면, 그 계약에 따라 납부한 돈에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 이자 지급 시점은 실제로 부당이득 반환을 주장하며 소송을 제기한 시점부터 인정될 가능성이 높으므로, 분쟁 발생 시 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.