압류/처분/집행
원고 A과 B가 피고 C 주식회사로부터 상가 여러 호실을 분양받았으나, 분양 당시 피고 측이 층고, 유명 브랜드 입점, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 광고 및 고지의무 위반을 했고, 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입었다며 계약금 반환 및 중도금 대출 이자 상당액을 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 피고가 허위 광고를 했거나 고지의무를 위반했다고 보기 어렵고, 분양권 전매 안내와 손해 발생 사이에 인과관계도 없다고 판단하여 원고들의 모든 청구를 기각했습니다.
원고들은 2018년 11월 30일 피고 C 주식회사로부터 성남시 D지구 G 상업시설의 상가 K, L, M호실을 총 분양대금 4,043,079,000원에 분양받고 계약금 404,307,900원을 지급했습니다. 이후 원고들은 피고가 분양대행사 H 주식회사를 통해 상가의 층고(8.2m로 광고했으나 실제는 6.7m, 4.39m), 유명 브랜드 70개 입점 확정(사실은 입점 계획 없음), 상가 내 기둥 존재(미고지) 등에 대해 허위 광고를 하거나 고지의무를 위반하여 계약을 체결하게 되었다고 주장했습니다. 또한, 분양대행사 직원 J, I이 중도금 대출 실행 전에는 분양권 전매가 불가능하다고 잘못 안내하여 계약금 포기를 통한 계약 해제 기회를 놓치고 중도금 이자 손해를 입었다며, 피고를 상대로 계약금 반환 및 손해배상을 청구하며 분쟁이 발생했습니다.
피고가 상가 분양 당시 층고, 유명 브랜드 입점 여부, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 했는지, 혹은 고지의무를 위반했는지 여부. 분양 계약서의 내용 및 계약자가 서명한 확인서들의 법적 효력 및 증거 능력. 피고 측 분양대행사 직원의 분양권 전매 관련 안내가 잘못된 정보였는지, 그리고 이로 인해 원고들에게 손해가 발생했으며 피고에게 사용자 책임이 있는지 여부. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 규정 및 분양계약서상 전매 관련 조항의 해석.
제1심판결을 취소하고, 원고 A과 B의 주위적 청구(계약금 및 지연손해금 반환)와 예비적 청구(중도금 대출 이자 상당 손해금 및 지연손해금 지급)를 모두 기각한다. 소송 총비용은 원고들이 부담한다.
항소심 법원은 원고들이 주장하는 피고의 허위광고 및 고지의무 위반(층고, 유명 브랜드 입점, 기둥 존재) 주장은 제출된 증거와 분양계약서 및 관련 확인서의 내용을 종합할 때 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 분양권 전매에 대한 분양대행사 직원의 설명이 잘못되었다는 예비적 청구에 대해서도 분양계약서 내용과 관련 법령에 비추어 볼 때 직원 설명과 원고들의 손해 사이에 상당한 인과관계가 없다고 보아, 원고들의 모든 청구를 기각했습니다.
「민법」상 계약의 취소(기망 또는 착오) 및 해제(채무불이행): 원고들은 피고의 허위 광고 및 고지의무 위반이 기망행위에 해당하여 계약을 취소하거나, 약속 위반(층고, 유명 브랜드 입점)이 채무불이행에 해당하여 계약을 해제한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 및 각종 확인서에 명시된 내용(층고, 기둥 관련 유의사항, MD 계획 변경 가능성, 개별 약정 부인 등)을 근거로, 피고가 허위 사실을 고지하거나 약정을 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 계약 체결 시 계약 당사자들이 서면으로 합의한 내용이 가장 중요하며, 특히 특정한 내용에 대해 '이해하였습니다', '확인합니다' 등으로 서명한 경우 그 내용을 인지하고 동의했다고 보는 법적 원칙에 따른 것입니다. 「민법」상 사용자 책임(제756조): 원고들은 분양대행사 직원(J, I)이 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입혔으므로, 피고가 그 직원의 사용자로서 손해를 배상할 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 제6조와 '계약자 확인서'에 분양권 전매는 관계법령이 허용하는 범위 내에서 가능하며, 중도금 대출 전 전매가 불가능하다는 규정은 없다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 「건축물의 분양에 관한 법률」에서도 중도금 대출과 관련한 전매권 제한 규정은 없습니다. 따라서 직원의 설명과 원고들의 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 인정되지 않아 사용자 책임 주장이 기각되었습니다. 사용자 책임은 피용자의 불법행위와 사용자의 업무 사이에 인과관계가 인정될 때 성립합니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 (제6조의3 제2항 등): 이 법률은 건축물의 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이를 알선하는 행위를 제한하고 있습니다. 본 사건에서는 이 법률 자체에 중도금 대출 여부와 관계없이 전매를 전면적으로 금지하는 규정은 없으며, 분양계약서에도 유사한 규정은 없다는 점이 중요하게 작용했습니다. 계약서와 법령의 문언적 해석이 직원의 개별적인 구두 설명보다 우선함을 보여주는 사례입니다.
분양 계약 시 계약서 및 홍보 자료 철저히 확인: 분양 계약을 할 때는 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 중요합니다. 특히 천장고, 층고, 시설물 설치, MD 계획, 특약 사항 등은 광고 내용과 다를 수 있으므로, 계약서에 명시된 내용을 우선적으로 확인해야 합니다. '이해했습니다', '확인했습니다'와 같은 서명은 법적으로 그 내용에 동의했다는 효력을 가집니다. 구두 설명보다 서면 내용을 중시: 분양 상담사 등으로부터 들은 구두 설명이나 홍보물에 기재된 내용이 계약서 내용과 다르거나 중요한 경우, 반드시 그 내용을 계약서에 명시하거나 별도의 서면 약정으로 남겨야 합니다. 단순한 홍보 자료나 입점의향서 등은 실제와 다를 수 있다는 면책 문구가 포함되는 경우가 많습니다. 분양권 전매 가능 여부 및 조건 정확히 파악: 분양권 전매를 염두에 두고 있다면, 관련 법령(특히 「건축물의 분양에 관한 법률」)과 분양 계약서에 명시된 전매 조건을 정확히 확인해야 합니다. 분양대행사 직원의 개인적인 설명에만 의존하기보다는, 계약서상 내용과 관련 법률을 직접 확인하고 필요한 경우 시행사 또는 관계 기관에 문의하여 오해가 없도록 해야 합니다. 중도금 대출 여부가 전매 가능 여부에 영향을 미치는지 등 구체적인 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 증거 자료 확보의 중요성: 만약 광고 내용이 허위라고 판단되거나 중요한 정보가 누락되었다고 생각한다면, 당시의 광고물, 설명 자료, 계약서, 서명한 확인서 등 모든 관련 증거를 철저히 보관해야 합니다.
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