우지훈 변호사

상가 분양 사기 및 계약금 반환 분쟁 조정 사건

원고들이 상가 분양 대행업자들의 허위 전매 약속과 기망으로 분양 계약을 체결하고 계약금을 납부했으나 약속이 불이행되자 계약 무효 및 취소를 주장하며 계약금 반환과 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 간의 이익과 제반 사정을 참작하여 원고들이 시행사에게 3억 2천만 원을 지급하고, 분양 계약을 해제하며, 다른 청구를 포기하고 미납 관리비를 부담하는 것으로 조정 결정을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A와 B (친족 관계의 상가 분양 계약자들) - 피고 주식회사 D (이 사건 분양 계약의 신탁사 및 매도인) - 피고 주식회사 F (이 사건 분양 계약의 시행사 및 위탁자) - 피고 I (원고들을 기망하여 분양 계약을 유도한 분양 대행업자) - 피고 J (피고 I와 공모하여 원고들을 기망한 분양 대행업자) ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 7월 27일 피고 I로부터 상가 청약 물건 전화 권유를 받았고, 피고 I는 청약 당첨이 안 되면 환불된다고 하여 청약 신청을 유도했습니다. 이후 피고 I는 청약 당첨자 발표일 일주일 전인 8월 5일경 원고 A에게 전화하여 자신이 특별히 3개 호실을 빼왔다며, 기존 고객이 프리미엄을 주고 전매할 것이니 원고 이름으로 잠시 가지고 있으면 호실당 1,500만 원에서 2,000만 원의 프리미엄을 받고 팔아주겠다고 기망했습니다. 또한 상가에 유명 브랜드 입점이 확정되었다고 허위 고지하고, 오피스텔 매도를 조건으로 내걸며 원고 A가 대출을 받아 계약금을 치르도록 유도했습니다. 이에 원고 A는 이 사건 상가 3개 호실(114호, 115호, 147호)을 계약했으며, 115호는 고모인 원고 B 명의로 계약했습니다. 원고들은 총 115,572,972원의 계약금을 지급했습니다. 그러나 계약서 작성 시 분양대행사 직원이 계약금 중 일부를 중도금으로 임의 기재하여 해약금에 의한 계약 해제를 어렵게 만들었으며, 공급금액 오기 및 잔금일 변경도 있었습니다. 이후 피고 I는 전매 매수자가 있다며 3천만 원의 프리미엄을 붙인 분양권 매매계약서 위조본을 보냈고, 피고 J 명의로 전매 계약금 600만 원을 입금하기도 했습니다. 그러나 잔금일에 전매는 이루어지지 않았고, 피고 I는 매수인이 여행 중이거나 회사에 항의하여 건축물분양법 위반 문제를 삼는다는 등 거짓말로 시간을 끌며 600만 원 반환을 요구했습니다. 결국 원고들이 직접 알아보니 분양받은 호실은 미분양 물건이었고, 전매 매수인은 존재하지 않는 허위 인물이었음을 알게 되었습니다. 원고들은 내용증명을 보내 계약 취소를 통보했으나 피고 I는 다시 허위 정보로 시간을 끌다 연락이 두절되었습니다. 이에 원고들은 시행사, 신탁사, 분양대행업자들을 상대로 사기 및 법규 위반을 이유로 계약 무효·취소 및 계약금 반환 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 분양 대행업자들의 허위 프리미엄 전매 확약, 유명 브랜드 입점 허위 고지, 미분양 호실을 특별 물건인 것처럼 속인 기망 행위가 있었는지 여부, 분양 계약서 작성 시 계약금 일부를 중도금으로 기재하여 해제를 막으려는 시도가 있었는지 여부, 건축물분양법 및 방문판매법의 강행규정을 위반하여 계약이 무효 또는 취소될 수 있는지 여부, 그리고 이로 인한 계약금 반환 및 손해배상 책임의 발생 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 당사자 간의 이익과 제반 사정을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 내용으로 조정 결정을 내렸습니다. 원고들은 피고 주식회사 F에게 2026년 2월 28일까지 3억 2천만 원을 연대하여 지급하고, 이 날짜까지 지급하지 않을 경우 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고들은 주식회사 D과 주식회사 F에 대한 나머지 청구를 모두 포기하고, 해당 상가 호실(147호실, 115호실)에 대한 분양 계약은 해제됩니다. 피고 주식회사 D은 관련 소송들을 모두 취하하며, 이 사건 상가 3개 호실(114호실, 147호실, 115호실)에 발생한 미납 관리비는 모두 원고들이 부담합니다. 각 소송 비용은 각자 부담합니다. ### 결론 원고들은 피고 분양 대행업자들의 기망 행위와 분양 계약 과정에서의 법규 위반을 주장하며 계약금 반환을 요구했으나, 최종적으로 법원의 조정 결정을 통해 계약금을 일부 돌려받는 대신 시행사에 일정 금액을 지급하고 미납 관리비를 부담하며 계약을 해제하는 방식으로 분쟁을 종결하게 되었습니다. 이는 소송을 통한 완전한 승소보다는 분쟁의 복잡성과 장기화를 피하기 위한 타협적 해결로 볼 수 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 다수의 법령과 법리가 복합적으로 적용될 수 있는 사안입니다. 1. 민법 제103조(반사회질서의 법률행위): 원고들은 이 사건 분양 계약이 건축물분양법의 강행규정을 다수 위반하여 총체적으로 불법의 계약이므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위로서 무효라고 주장했습니다. 만약 계약의 내용 자체가 사회의 기본적인 도덕 관념에 반하거나 공공의 질서에 위배되는 경우, 법률 행위는 무효가 될 수 있습니다. 2. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시): 원고들은 피고들이 '전매확정' 및 '미분양이 아닌 최초 분양 호실로서 가치가 충분한 호실'이라는 동기를 유발하여 계약을 체결하게 한 것이므로, 동기의 착오에 해당하여 계약을 취소할 수 있다고 주장했습니다. 중요한 내용에 착오가 있었고 그 착오가 상대방에 의해 유발되었다면 계약을 취소할 수 있습니다. 3. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 원고들은 피고 I와 J가 전매 매수인이 없음에도 있는 것처럼 기망하고, 미분양 물건을 특별한 호실인 것처럼 속였으며, 계약금 중 일부를 중도금으로 기재하여 해제를 막으려 한 행위는 사기에 해당하므로 이 사건 분양 계약을 취소할 수 있다고 주장했습니다. 사기에 의해 계약을 체결한 경우 계약을 취소하여 효력을 잃게 할 수 있습니다. 4. 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법): * 제6조 제3항(공개추첨): 분양사업자는 공개 분양광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정해야 합니다. 피고들이 호실을 미리 빼두어 원고에게 분양한 것은 이 규정 위반에 해당할 수 있습니다. * 제8조 제2항, 시행령 제11조 제2항 제2호(중도금 납부 시기): 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있습니다. 원고들이 계약금으로 지급한 돈의 일부를 계약일에 중도금으로 기재한 것은 이 규정 위반입니다. * 제6조 제4항, 시행령 제9조 제1항 제1호, 제3호의2, 제7호(분양계약서 기재사항): 분양계약서에는 분양대행사의 명칭, 공용부분의 위치·규모가 표시된 평면도, 분양가격, 계약금·중도금·잔금의 납부 시기 및 방법 등이 명확히 기재되어야 합니다. 실제 분양대행사와 다른 명칭 기재, 공용부분 규모 미기재, 계약금 납부일 미기재, 공급대금 오류 등은 이 규정 위반에 해당합니다. 이러한 강행규정 위반은 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 5. 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법): * 제2조 제4호(전화권유판매자): 전화권유판매를 업으로 하거나 이를 대신하는 자는 전화권유판매자에 해당합니다. 피고 I는 전화로 계약 체결을 유인했으므로 이에 해당할 수 있습니다. * 제7조 제1항(계약서 교부 및 설명 의무): 방문판매자등은 소비자에게 청약철회등에 관한 사항, 교환·반품·환불 조건 등을 설명하고 이를 기재한 계약서를 발급해야 합니다. 원고에게 이러한 설명이나 문서 제공이 없었다는 주장은 이 규정 위반입니다. * 제8조 제1항(청약철회등): 소비자는 특정 요건(예: 계약서에 청약철회 사항이 없음을 안 날부터 14일 이내, 표시·광고 내용과 다르거나 계약 내용과 다르게 이행된 경우 사실을 안 날부터 30일 이내)에 청약철회등을 할 수 있습니다. * 제11조 제1항 제2호(거짓·과장된 사실 유인 금지 등): 방문판매자등은 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법으로 소비자를 유인하거나 청약철회등을 방해해서는 안 됩니다. 피고 I의 허위 전매 약속, 미분양 호실 기망, 계약 해지 방해 행위는 이 규정 위반에 해당합니다. * 제52조(소비자에게 불리한 계약의 효력): 방문판매법 규정을 위반한 계약으로서 소비자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 조항은 소비자의 권리를 보호하기 위한 강행규정으로 해석될 수 있습니다. ### 참고 사항 1. 계약 전 철저한 사실 확인: 분양 대행업자의 말만 믿지 말고, 분양하는 상가 호실의 실제 상태(미분양 여부, 실제 가치), 상가 입점 확정 여부, 전매 약속의 실현 가능성 등을 분양회사나 관할 관청을 통해 직접 확인해야 합니다. 2. 계약서 내용 꼼꼼히 검토: 계약금, 중도금, 잔금 등 대금 납부 일정과 금액, 청약 철회 및 계약 해제 조건, 분양대행사 명칭, 공용부분 포함 여부 등 모든 계약 조항을 면밀히 확인하고, 불명확하거나 고지받은 내용과 다른 부분이 있다면 서명 전 반드시 수정을 요구해야 합니다. 특히 계약금 일부가 중도금으로 기재되는 등 해약금에 의한 해제를 막으려는 시도는 없는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 3. 법정 고지 의무 및 권리 숙지: 건축물분양법과 방문판매법 등 관련 법규에는 소비자 보호를 위한 여러 강행규정들이 있습니다. 분양 관련 계약 시 이러한 법정 고지 의무나 청약철회권 등 소비자의 권리를 미리 숙지하고, 계약 시 판매자가 이를 준수하는지 확인해야 합니다. 4. 녹취, 문서 등 증거 확보: 분양 대행업자와의 통화 내용, 오고 간 메시지, 허위로 제시된 문서(위조된 전매 계약서 등) 등 모든 증거를 기록하고 보관해야 합니다. 이는 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 5. 개인 정보 제공 신중: 분양 계약 시 인감도장이나 개인 정보를 분양 대행업자에게 쉽게 맡기지 말고, 본인이 직접 서명하고 날인하는 것이 안전합니다. 6. 조정 절차 활용 고려: 소송이 길어지거나 복잡해질 경우 법원의 조정 제도를 통해 합리적인 선에서 분쟁을 해결하는 것도 하나의 방법입니다. 조정은 양 당사자가 서로 양보하여 합의에 이르는 과정이므로, 반드시 원하는 모든 것을 얻지는 못하더라도 시간과 비용을 절약하고 분쟁을 조기에 종결할 수 있는 장점이 있습니다.

서울중앙지방법원-2024가단5246679

서울고등법원-2025라2582

상가 분양 사기 및 계약금 반환 분쟁 조정 사건

원고들이 상가 분양 대행업자들의 허위 전매 약속과 기망으로 분양 계약을 체결하고 계약금을 납부했으나 약속이 불이행되자 계약 무효 및 취소를 주장하며 계약금 반환과 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 간의 이익과 제반 사정을 참작하여 원고들이 시행사에게 3억 2천만 원을 지급하고, 분양 계약을 해제하며, 다른 청구를 포기하고 미납 관리비를 부담하는 것으로 조정 결정을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A와 B (친족 관계의 상가 분양 계약자들) - 피고 주식회사 D (이 사건 분양 계약의 신탁사 및 매도인) - 피고 주식회사 F (이 사건 분양 계약의 시행사 및 위탁자) - 피고 I (원고들을 기망하여 분양 계약을 유도한 분양 대행업자) - 피고 J (피고 I와 공모하여 원고들을 기망한 분양 대행업자) ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 7월 27일 피고 I로부터 상가 청약 물건 전화 권유를 받았고, 피고 I는 청약 당첨이 안 되면 환불된다고 하여 청약 신청을 유도했습니다. 이후 피고 I는 청약 당첨자 발표일 일주일 전인 8월 5일경 원고 A에게 전화하여 자신이 특별히 3개 호실을 빼왔다며, 기존 고객이 프리미엄을 주고 전매할 것이니 원고 이름으로 잠시 가지고 있으면 호실당 1,500만 원에서 2,000만 원의 프리미엄을 받고 팔아주겠다고 기망했습니다. 또한 상가에 유명 브랜드 입점이 확정되었다고 허위 고지하고, 오피스텔 매도를 조건으로 내걸며 원고 A가 대출을 받아 계약금을 치르도록 유도했습니다. 이에 원고 A는 이 사건 상가 3개 호실(114호, 115호, 147호)을 계약했으며, 115호는 고모인 원고 B 명의로 계약했습니다. 원고들은 총 115,572,972원의 계약금을 지급했습니다. 그러나 계약서 작성 시 분양대행사 직원이 계약금 중 일부를 중도금으로 임의 기재하여 해약금에 의한 계약 해제를 어렵게 만들었으며, 공급금액 오기 및 잔금일 변경도 있었습니다. 이후 피고 I는 전매 매수자가 있다며 3천만 원의 프리미엄을 붙인 분양권 매매계약서 위조본을 보냈고, 피고 J 명의로 전매 계약금 600만 원을 입금하기도 했습니다. 그러나 잔금일에 전매는 이루어지지 않았고, 피고 I는 매수인이 여행 중이거나 회사에 항의하여 건축물분양법 위반 문제를 삼는다는 등 거짓말로 시간을 끌며 600만 원 반환을 요구했습니다. 결국 원고들이 직접 알아보니 분양받은 호실은 미분양 물건이었고, 전매 매수인은 존재하지 않는 허위 인물이었음을 알게 되었습니다. 원고들은 내용증명을 보내 계약 취소를 통보했으나 피고 I는 다시 허위 정보로 시간을 끌다 연락이 두절되었습니다. 이에 원고들은 시행사, 신탁사, 분양대행업자들을 상대로 사기 및 법규 위반을 이유로 계약 무효·취소 및 계약금 반환 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 분양 대행업자들의 허위 프리미엄 전매 확약, 유명 브랜드 입점 허위 고지, 미분양 호실을 특별 물건인 것처럼 속인 기망 행위가 있었는지 여부, 분양 계약서 작성 시 계약금 일부를 중도금으로 기재하여 해제를 막으려는 시도가 있었는지 여부, 건축물분양법 및 방문판매법의 강행규정을 위반하여 계약이 무효 또는 취소될 수 있는지 여부, 그리고 이로 인한 계약금 반환 및 손해배상 책임의 발생 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 당사자 간의 이익과 제반 사정을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 내용으로 조정 결정을 내렸습니다. 원고들은 피고 주식회사 F에게 2026년 2월 28일까지 3억 2천만 원을 연대하여 지급하고, 이 날짜까지 지급하지 않을 경우 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고들은 주식회사 D과 주식회사 F에 대한 나머지 청구를 모두 포기하고, 해당 상가 호실(147호실, 115호실)에 대한 분양 계약은 해제됩니다. 피고 주식회사 D은 관련 소송들을 모두 취하하며, 이 사건 상가 3개 호실(114호실, 147호실, 115호실)에 발생한 미납 관리비는 모두 원고들이 부담합니다. 각 소송 비용은 각자 부담합니다. ### 결론 원고들은 피고 분양 대행업자들의 기망 행위와 분양 계약 과정에서의 법규 위반을 주장하며 계약금 반환을 요구했으나, 최종적으로 법원의 조정 결정을 통해 계약금을 일부 돌려받는 대신 시행사에 일정 금액을 지급하고 미납 관리비를 부담하며 계약을 해제하는 방식으로 분쟁을 종결하게 되었습니다. 이는 소송을 통한 완전한 승소보다는 분쟁의 복잡성과 장기화를 피하기 위한 타협적 해결로 볼 수 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 다수의 법령과 법리가 복합적으로 적용될 수 있는 사안입니다. 1. 민법 제103조(반사회질서의 법률행위): 원고들은 이 사건 분양 계약이 건축물분양법의 강행규정을 다수 위반하여 총체적으로 불법의 계약이므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위로서 무효라고 주장했습니다. 만약 계약의 내용 자체가 사회의 기본적인 도덕 관념에 반하거나 공공의 질서에 위배되는 경우, 법률 행위는 무효가 될 수 있습니다. 2. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시): 원고들은 피고들이 '전매확정' 및 '미분양이 아닌 최초 분양 호실로서 가치가 충분한 호실'이라는 동기를 유발하여 계약을 체결하게 한 것이므로, 동기의 착오에 해당하여 계약을 취소할 수 있다고 주장했습니다. 중요한 내용에 착오가 있었고 그 착오가 상대방에 의해 유발되었다면 계약을 취소할 수 있습니다. 3. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 원고들은 피고 I와 J가 전매 매수인이 없음에도 있는 것처럼 기망하고, 미분양 물건을 특별한 호실인 것처럼 속였으며, 계약금 중 일부를 중도금으로 기재하여 해제를 막으려 한 행위는 사기에 해당하므로 이 사건 분양 계약을 취소할 수 있다고 주장했습니다. 사기에 의해 계약을 체결한 경우 계약을 취소하여 효력을 잃게 할 수 있습니다. 4. 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법): * 제6조 제3항(공개추첨): 분양사업자는 공개 분양광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정해야 합니다. 피고들이 호실을 미리 빼두어 원고에게 분양한 것은 이 규정 위반에 해당할 수 있습니다. * 제8조 제2항, 시행령 제11조 제2항 제2호(중도금 납부 시기): 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있습니다. 원고들이 계약금으로 지급한 돈의 일부를 계약일에 중도금으로 기재한 것은 이 규정 위반입니다. * 제6조 제4항, 시행령 제9조 제1항 제1호, 제3호의2, 제7호(분양계약서 기재사항): 분양계약서에는 분양대행사의 명칭, 공용부분의 위치·규모가 표시된 평면도, 분양가격, 계약금·중도금·잔금의 납부 시기 및 방법 등이 명확히 기재되어야 합니다. 실제 분양대행사와 다른 명칭 기재, 공용부분 규모 미기재, 계약금 납부일 미기재, 공급대금 오류 등은 이 규정 위반에 해당합니다. 이러한 강행규정 위반은 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다. 5. 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법): * 제2조 제4호(전화권유판매자): 전화권유판매를 업으로 하거나 이를 대신하는 자는 전화권유판매자에 해당합니다. 피고 I는 전화로 계약 체결을 유인했으므로 이에 해당할 수 있습니다. * 제7조 제1항(계약서 교부 및 설명 의무): 방문판매자등은 소비자에게 청약철회등에 관한 사항, 교환·반품·환불 조건 등을 설명하고 이를 기재한 계약서를 발급해야 합니다. 원고에게 이러한 설명이나 문서 제공이 없었다는 주장은 이 규정 위반입니다. * 제8조 제1항(청약철회등): 소비자는 특정 요건(예: 계약서에 청약철회 사항이 없음을 안 날부터 14일 이내, 표시·광고 내용과 다르거나 계약 내용과 다르게 이행된 경우 사실을 안 날부터 30일 이내)에 청약철회등을 할 수 있습니다. * 제11조 제1항 제2호(거짓·과장된 사실 유인 금지 등): 방문판매자등은 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법으로 소비자를 유인하거나 청약철회등을 방해해서는 안 됩니다. 피고 I의 허위 전매 약속, 미분양 호실 기망, 계약 해지 방해 행위는 이 규정 위반에 해당합니다. * 제52조(소비자에게 불리한 계약의 효력): 방문판매법 규정을 위반한 계약으로서 소비자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 조항은 소비자의 권리를 보호하기 위한 강행규정으로 해석될 수 있습니다. ### 참고 사항 1. 계약 전 철저한 사실 확인: 분양 대행업자의 말만 믿지 말고, 분양하는 상가 호실의 실제 상태(미분양 여부, 실제 가치), 상가 입점 확정 여부, 전매 약속의 실현 가능성 등을 분양회사나 관할 관청을 통해 직접 확인해야 합니다. 2. 계약서 내용 꼼꼼히 검토: 계약금, 중도금, 잔금 등 대금 납부 일정과 금액, 청약 철회 및 계약 해제 조건, 분양대행사 명칭, 공용부분 포함 여부 등 모든 계약 조항을 면밀히 확인하고, 불명확하거나 고지받은 내용과 다른 부분이 있다면 서명 전 반드시 수정을 요구해야 합니다. 특히 계약금 일부가 중도금으로 기재되는 등 해약금에 의한 해제를 막으려는 시도는 없는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 3. 법정 고지 의무 및 권리 숙지: 건축물분양법과 방문판매법 등 관련 법규에는 소비자 보호를 위한 여러 강행규정들이 있습니다. 분양 관련 계약 시 이러한 법정 고지 의무나 청약철회권 등 소비자의 권리를 미리 숙지하고, 계약 시 판매자가 이를 준수하는지 확인해야 합니다. 4. 녹취, 문서 등 증거 확보: 분양 대행업자와의 통화 내용, 오고 간 메시지, 허위로 제시된 문서(위조된 전매 계약서 등) 등 모든 증거를 기록하고 보관해야 합니다. 이는 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 5. 개인 정보 제공 신중: 분양 계약 시 인감도장이나 개인 정보를 분양 대행업자에게 쉽게 맡기지 말고, 본인이 직접 서명하고 날인하는 것이 안전합니다. 6. 조정 절차 활용 고려: 소송이 길어지거나 복잡해질 경우 법원의 조정 제도를 통해 합리적인 선에서 분쟁을 해결하는 것도 하나의 방법입니다. 조정은 양 당사자가 서로 양보하여 합의에 이르는 과정이므로, 반드시 원하는 모든 것을 얻지는 못하더라도 시간과 비용을 절약하고 분쟁을 조기에 종결할 수 있는 장점이 있습니다.

서울중앙지방법원-2024가단5246679

서울고등법원-2025라2582