행정
서울 용산구 재개발구역 내 부동산을 공동 소유하던 원고들은 조합원 분양 신청을 했으나, 피고 주택재개발정비사업조합은 공동 소유자 중 한 명인 I의 가족(장모 J)이 과거 투기과열지구에서 주택에 당첨된 이력이 있다는 이유로 원고들을 포함한 공동 소유자 전원을 분양 대상에서 제외하고 현금청산자로 분류했습니다. 이에 원고들은 관리처분계획 취소 소송을 제기했으나, 법원은 분양 신청 기간 종료일을 기준으로 분양 자격을 판단해야 하며 사후적인 지분 매매계약 취소는 효력이 없고, 공유 부동산의 경우 공유자 중 한 명이라도 분양 자격 결격 사유가 있으면 전체 공유자의 분양 자격이 상실된다는 이유로 원고들의 청구를 기각했습니다.
원고 A과 B는 서울 용산구 재개발구역 내 토지 및 건축물을 공동 소유하고 있었고, 원고 B는 2013년 9월 27일 매수했던 이 부동산의 1/2 지분 중 1/4 지분을 2021년 1월 5일 I에게 매도했습니다. 이후 피고 조합이 2021년 4월 9일부터 분양 신청을 받자, 원고들과 I은 함께 1인의 분양 대상자로서 분양 신청을 했습니다. 그러나 피고 조합은 I의 장모 J가 2018년 5월 10일 투기과열지구에서 분양 대상자로 당첨된 이력이 있음을 확인하고, 이 규정에 따라 원고들과 I을 모두 분양 대상자에서 제외하고 현금청산자로 분류하는 관리처분계획을 수립하여 2023년 6월 23일 인가를 받았습니다. 원고들은 이에 불복하여 피고 조합이 자신들을 현금청산자로 분류한 관리처분계획 중 해당 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.
재개발 사업에서 관리처분계획 기준일 이후 발생한 공유 지분 매매계약 취소 판결이 분양 자격 판단에 소급하여 영향을 미치는지 여부와 여러 명이 공유하는 부동산의 경우, 공유자 중 1인에게 분양 신청 결격 사유가 있다면 나머지 공유자들까지 모두 분양 대상에서 제외되는지 여부입니다.
원고들의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고들이 부담한다.
법원은 재개발조합이 분양 신청 기간 종료일인 관리처분계획기준일을 기준으로 분양 대상자 여부를 파악하는 것이 타당하다고 보았습니다. 따라서 원고 B와 I 사이의 지분 매매계약이 사후에 취소되었다고 해도, 조합이 계약 체결 당시 착오를 인식하지 못했으므로 이는 관리처분계획의 위법 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. 또한 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우 공동 소유자 전체가 1인의 조합원이자 1인의 분양 대상자가 되므로, 공유자 중 1명에게라도 분양 신청 결격 사유가 있다면 나머지 공유자들까지 모두 분양 대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 된다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
이 사건에는 여러 법률 및 조례가 적용되었습니다. 구 도시 및 주거환경정비법(구 도시정비법) 제76조 제2항, 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호 및 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제3호에 따르면, 재개발 사업에서의 ‘관리처분계획기준일’은 ‘분양 신청 기간 종료일’로 정해집니다. 법원은 재개발 조합이 이 기준일을 바탕으로 분양 대상자 여부를 파악하는 것이 타당하다고 보았습니다. 이는 외부에서 개별적인 계약관계를 정확히 확인하기 어렵기 때문입니다. 민법 제109조 제2항은 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 규정합니다. 원고 B와 I의 지분 매매계약이 사후에 착오로 취소되었더라도, 피고 조합이 관리처분계획 수립 당시 이러한 착오를 알았다는 증거가 없으므로, 조합에 대해 취소를 주장할 수 없다고 판단되었습니다. 이는 정비사업의 공익적이고 단체법적인 성격상 권리관계를 획일적이고 일률적으로 처리할 필요성이 있다는 점도 고려되었습니다. 구 도시정비법 제39조 제1항 각호와 제76조 제1항 제3호 및 제6호는 토지나 건축물의 소유권 또는 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 등에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보며, 관리처분계획 수립 시에도 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우 1주택만 공급하도록 규정하고 있습니다. 이러한 규정들은 효율적인 재개발 사업 추진을 위한 것으로, 여러 명의 공유자가 1인의 조합원이자 1인의 분양 대상자가 된다는 법리를 확립합니다. 따라서 공유자 중 1명에게라도 분양 신청 결격 사유가 발생하면 전체 공유자의 분양 자격이 상실된다고 해석됩니다. 또한, 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조 제2항 제3호는 한 필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 수인의 분양 신청자를 1인의 분양 대상자로 본다고 명시하고 있습니다. 다만, 2003년 12월 30일 이전부터 특정 규모 이상의 공유 지분으로 토지를 소유한 경우는 예외로 둡니다. 이 사건에서 원고들과 I은 이 예외 조항에 해당하지 않아 1인의 분양 대상자로 간주될 여지가 있으며, 이는 도시정비법령의 공유자 1인 취급 원칙과 일치합니다.
재개발 사업에서 분양 자격은 분양 신청 기간 종료일을 기준으로 판단되므로, 이 시점 이후에 발생한 권리 변동(예: 지분 매매계약의 취소)은 소급하여 분양 자격에 영향을 미치기 어렵습니다. 따라서 재개발 구역 내 부동산 거래 시에는 관리처분계획기준일과 그에 따른 분양 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다. 부동산을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 관련 법령상 공동 소유자 전체가 ‘하나의 조합원’이자 ‘하나의 분양 대상자’로 간주될 수 있습니다. 이 경우 공유자 중 한 명이라도 분양 자격에 문제가 발생하면 나머지 공유자들까지 모두 분양 대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 될 위험이 있습니다. 특히 투기과열지구 내 분양 자격 제한 규정(예: 5년 이내 다른 주택 당첨 이력)은 본인뿐만 아니라 동일 세대 구성원에게도 적용될 수 있으므로, 분양 신청 전에 가족 구성원의 과거 당첨 이력을 반드시 확인해야 합니다. 공유자 간 지분 매매 시에는 매매 상대방이 재개발 관련 규정에 따라 분양 자격을 갖추는지, 또는 기존 공유자들의 분양 자격에 부정적인 영향을 주지 않는지 사전에 충분히 검토해야 합니다. 이로 인한 예측 불가능한 피해는 공유 형태로 부동산을 소유한 당사자가 감수해야 할 위험으로 간주될 수 있습니다.
