상속받은 아파트 시가 평가액 변경으로 인한 상속세 부과 사건

이 사건은 고인의 사망 후 상속인들이 아파트의 가액을 8억 원으로 신고하고 상속세를 납부했으나, 이후 세무서 감사 과정에서 유사한 다른 아파트의 매매 사례(8억 9,500만 원)가 발견되어 상속세가 3,800만 원(가산세 포함) 추가 부과된 것에 대해 상속인들이 부과처분 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 상속세 및 증여세법 시행령과 시행규칙에서 정한 '유사한 다른 재산'의 기준을 충족하는 비교대상 아파트의 매매가액을 적용한 세무서의 처분이 적법하다고 판단하여 상속인들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A, B, C): 망인의 자녀들로, 상속세 부과처분을 다투는 당사자들 (B는 피성년후견인 C의 법정대리인)
• 피고 (용산세무서장): 원고들에게 상속세를 추가 부과한 과세관청

분쟁 상황

망인 D이 2020년 1월 4일 사망하자 그의 자녀들인 원고들은 2020년 7월 31일, 상속받은 서울 용산구 아파트의 가액을 8억 원으로 신고하고 상속세 3억 7,059만 3,716원을 납부했습니다. 이후 피고(용산세무서장)는 상속세 조사를 통해 누락된 보험금에 대한 상속세를 추가 고지했고, 원고들은 이를 납부했습니다. 그러나 2022년 4월 서울지방국세청의 감사 과정에서 이 사건 아파트와 동일 단지 내 유사한 면적의 다른 아파트(비교대상 아파트)가 2020년 7월 1일 8억 9,500만 원에 매매된 사실이 확인되었습니다. 이에 피고는 2022년 8월 1일 해당 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아, 원고들에게 상속세 3,800만 원(가산세 포함)을 추가로 부과했습니다. 원고들은 비교대상 아파트의 매매가액은 잔금지급일인 2020년 10월 7일에 확정되는 것이므로 상속세 신고 시점인 2020년 7월 31일에는 사용할 수 없다고 주장했습니다. 또한 비교대상 아파트가 한강 조망, 배치, 방향, 층수 등에서 이 사건 아파트와 현저히 달라 '유사한 재산'에 해당하지 않는다고 주장했으며, 원고들이 상속세 신고 직전 국세청 홈페이지에서 매매사례가액을 조회했을 때 해당 거래가 조회되지 않았다고 주장하며 추가 부과된 상속세 부과처분의 취소를 구했습니다.

핵심 쟁점

상속 재산의 시가 평가 시 '유사한 다른 재산'의 매매사례가액 적용 기준이 쟁점이 되었습니다. 특히 매매계약일과 잔금지급일 중 어느 시점을 기준으로 평가기간 내의 거래로 볼 것인지와 공동주택의 배치, 방향, 층수, 한강조망권 등 개별적인 특성을 '유사성' 판단에 포함할 수 있는지, 국세청 홈페이지 매매사례가액 조회 시점의 문제 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이로써 피고(용산세무서장)의 상속세 3,800만 원 추가 부과 처분은 적법하다고 확정되었습니다.

결론

상속 재산의 시가 평가 시 유사 재산의 매매 사례가액은 매매계약일을 기준으로 판단하며, '유사한 다른 재산'의 범위는 상속세 및 증여세법 시행규칙에서 정한 객관적인 요건(동일 단지, 주거전용면적 및 공동주택가격 차이 5% 이내)을 충족하는지에 따라 결정되고, 개별적인 물리적 특성 차이는 고려되지 않는다는 점이 확인되었습니다.

연관 법령 및 법리

상속 재산의 가액 평가는 상속세 및 증여세법(구 상증세법) 제60조 제1항에 따라 '상속개시일 현재의 시가'를 따릅니다. 이때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 통상적인 가액을 의미하며, 상속세 및 증여세법 시행령(구 상증세법 시행령) 제49조 제1항 제1호는 '평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우 그 거래가액'을 시가로 규정하고 있습니다. 시행령 제49조 제2항은 매매 거래가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 '매매계약일'을 기준으로 판단한다고 명시하고 있습니다. 즉, 잔금 지급일이나 소유권 이전 등기일이 아닌 계약일이 중요합니다. 또한, 상속 재산 자체의 매매 사례가 없는 경우, 시행령 제49조 제4항 및 시행규칙 제15조 제3항은 '해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산'의 매매가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정합니다. 특히 공동주택의 경우, 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 등 세 가지 요건을 모두 충족하는 주택을 '유사한 다른 재산'으로 명확히 정의하고 있습니다. 따라서 법원은 원고들이 주장하는 한강 조망권이나 층수 등 개별적인 특성은 위 시행규칙에 따른 '유사성' 판단 기준에 포함되지 않는다고 보아, 피고의 처분이 적법하다고 판단했습니다.

참고 사항

상속세 신고 시 재산 평가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매 사례를 기준으로 합니다. 이때 매매 사례의 유효성 판단 기준은 '매매계약일'이므로, 잔금 지급일이나 등기일이 늦더라도 계약일이 평가기간 내라면 해당 거래가액이 시가로 인정될 수 있습니다. '유사한 다른 재산'의 기준은 단순히 개인적인 판단(한강 조망, 층수 등)이 아니라 세법 시행규칙에서 정한 객관적인 요건(동일 단지, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 5% 이내)을 충족하는지에 따라 결정됩니다. 따라서 상속세 신고 전에 유사 단지 내 아파트의 매매계약 체결 여부와 해당 아파트의 공시가격 등을 꼼꼼히 확인하고 신고하는 것이 중요합니다. 세금 신고 시점에는 아직 국세청 홈페이지에 반영되지 않은 거래가 있을 수 있으므로, 부동산 실거래가 공개 시스템 등을 통해 최신 정보를 최대한 확인하여 반영할 필요가 있습니다. 또한 세법이 개정될 수 있으므로 상속개시일 당시의 유효한 법령을 정확히 확인해야 합니다.