증여 부동산의 감정가액 인정 기준 다툼 사건

원고들은 부친으로부터 토지를 증여받고 개별공시지가를 기준으로 증여세를 신고했습니다. 그러나 과세관청인 피고는 세무조사를 통해 두 곳의 감정평가법인에 감정을 의뢰했고, 원고들도 두 곳에 감정평가를 의뢰하여 총 4개의 감정가액이 나왔습니다. 국세청 평가심의위원회는 이 4개의 감정가액 모두를 시가로 인정하기로 결정했으며, 피고는 이 4개 감정가액의 평균액인 7,129,360,000원을 시가로 보아 원고들에게 증여세를 추가로 부과했습니다. 이에 원고들은 이 처분에 불복하여 조세심판을 거쳐 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A(부), B(모, A의 배우자), C(자녀), D(자녀) - 아버지인 E로부터 고양시 일산서구 F 토지를 증여받은 수증자들입니다.
• 피고: 양천세무서장 - 원고들에게 증여세를 추가로 부과한 과세관청입니다.
• 증여자 E: 원고 A의 부친으로, 원고들에게 토지를 증여했습니다.
• 서울지방국세청 (조사청): 원고들의 증여세 세무조사를 실시하고 감정평가를 의뢰한 기관입니다.
• 감정평가법인들 (G, H, I, J): 이 사건 토지의 감정평가를 수행한 공신력 있는 기관들입니다.

분쟁 상황

원고들은 증여받은 토지에 대해 개별공시지가로 증여세를 신고했지만, 과세관청은 해당 토지가 고가 부동산임을 이유로 여러 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 개별공시지가보다 훨씬 높은 금액을 시가로 산정하고 증여세를 추가로 부과했습니다. 원고들은 과세관청의 이러한 시가 산정 방식과 감정평가의 적정성에 문제를 제기하며, 자신들이 의뢰한 감정평가액을 인정해 줄 것을 요구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세법상 증여재산의 ‘시가’를 판단하는 기준이었습니다. 특히 과세관청이 자체적으로 감정평가를 실시하여 증여세를 부과하는 것이 조세법률주의나 조세평등원칙에 위배되는지 여부, 그리고 여러 감정평가기관의 결과가 서로 다른 경우 어떤 감정가액을 적정한 시가로 보아야 하는지에 대한 다툼이 있었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(양천세무서장)가 원고들에게 부과한 증여세 부과처분 중 과세관청이 제시한 4개 감정가액의 평균액을 시가로 계산한 부분을 취소하고, 원고들이 의뢰한 두 감정평가기관의 평균 감정가액인 6,804,500,000원을 이 사건 토지의 정당한 시가로 인정하여 이에 따라 다시 계산된 금액을 초과하는 증여세 부과처분을 위법하다고 판단했습니다. 즉, 원고들의 청구를 일부 인용했습니다. 소송비용은 원고들이 90%를, 피고가 10%를 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 상속세 및 증여세법상 증여재산의 가액은 증여일 현재의 '시가'에 따르며, 시가에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액이 포함될 수 있음을 확인했습니다. 또한, 과세관청이 시가 산정이 어려운 고가 부동산에 대해 감정평가를 실시하여 시가를 확인하는 것이 조세법률주의나 조세평등원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 하지만 법원은 '시가'가 객관적인 교환가치를 적정하게 반영해야 한다는 점을 강조했습니다. 비록 모든 감정평가법인의 평가 방법 자체에 위법은 없었으나, 원고들이 의뢰한 감정평가 결과가 이 사건 토지의 현황과 가격 형성 요인들을 더욱 적절하게 반영하여 품등비교가 더 적정하게 이루어졌다고 보았습니다. 따라서 원고들이 의뢰한 감정평가액의 평균값인 6,804,500,000원을 이 사건 토지의 정당한 시가로 인정하여 그에 따라 증여세를 다시 산정해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 상속세 및 증여세법(상증세법) 제60조 및 동법 시행령 제49조에 규정된 증여재산 평가의 원칙과 관련 법리를 다루고 있습니다.

상증세법 제60조 제1항은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 '시가'에 따르도록 규정하여 '시가주의 원칙'을 선언합니다. 같은 조 제2항은 시가를 '불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액'으로 정의하며, 수용가격, 공매가격 및 '감정가격' 등 대통령령으로 정하는 시가 인정 가액을 포함한다고 명시합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조부터 제65조까지에 규정된 '보충적 평가방법'에 따르도록 합니다.

상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 특정 기간(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월) 이내의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우 그 확인되는 가액을 시가에 포함시키고 있습니다. 특히, '둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액'을 시가로 인정합니다. 또한, 평가기간에 해당하지 않더라도 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정합니다.

법원은 이러한 법령을 바탕으로 상증세법 시행령 제49조 제1항이 과세관청에게 감정평가를 통해 시가를 확인할 수 있는 권한을 부여하며, 이는 모법의 범위를 벗어나거나 '조세법률주의 원칙'에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 또한, 고가의 비주거용 부동산에 대해 감정을 실시하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라 보기 어렵다고 하여 '조세평등원칙' 위반 주장도 받아들이지 않았습니다.

그러나 법원은 '시가'가 주관적인 요소가 배제된 '객관적인 교환가치'를 적정하게 반영해야 한다는 법리를 강조했습니다. 즉, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라도 단순히 시가로 인정되는 것이 아니라, 해당 감정가액이 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있는지가 중요하다고 보았습니다. 이 사건에서는 원고들이 의뢰한 감정평가가 품등비교에서 더 적정했다고 판단하여 그 평균액을 시가로 인정했습니다.

참고 사항

증여나 상속받은 재산에 대한 세금을 계산할 때, 단순히 공시지가가 아닌 실제 거래가액이나 감정평가액이 '시가'로 적용될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 특히 토지나 비주거용 건물과 같이 공시가격 현실화율이 낮은 고가 부동산의 경우, 과세관청은 공시가격과 시가의 차이가 크다고 판단하면 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 시가를 산정할 수 있습니다. 이러한 과세관청의 감정평가 권한 행사는 법적으로 문제없다고 판단됩니다. 만약 과세관청의 감정 결과가 불합리하다고 생각된다면, 납세의무자는 별도로 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 그 결과를 과세관청이나 법원에 제시할 수 있습니다. 이 사건 판례에서처럼, 법원은 여러 감정평가 중 토지의 현황과 가격 형성 요인을 더 적절하게 반영한 감정평가 결과를 시가로 인정할 수 있으므로, 감정평가의 '품등비교' 등 세부 내용의 적정성이 매우 중요합니다. 시가 판단을 위한 감정평가는 소급감정이라 하더라도 시가로 인정될 수 있습니다.