오래된 도로 소유권 등기를 미뤄 과징금을 받게 된 사례

원고는 지역주택조합들로부터 보육시설 및 도로를 분양받았으나, 분양대행사의 대표이사가 잔금을 횡령하는 문제로 인해 복잡한 상황에 처했습니다. 이에 2004년 합의를 통해 잔금을 재지급하고 도로 소유권을 이전받기로 했으나, 실제 소유권 이전 등기는 15년 이상 지난 2020년에 이루어졌습니다. 피고 마포구청장은 원고가 부동산실명법상 '장기미등기자'에 해당한다고 보아 5,150만 원의 과징금을 부과했습니다. 원고는 등기 지연이 대물변제 예약과 관련된 문제였고 실질적인 소유권 이전 계약 시점은 2019년 관련 소송 승소 후이므로 장기미등기자가 아니라고 주장했습니다. 또한 조세 포탈 목적이 없었으므로 과징금 감경 사유가 인정되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고 과징금 부과 처분이 적법하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산등기 특별조치법상 장기미등기자로 분류되어 마포구청장으로부터 5,150만 원의 과징금을 부과받은 개인입니다.
• 피고 마포구청장: 원고 A에게 부동산등기 특별조치법 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반을 이유로 과징금 5,150만 원을 부과한 행정기관입니다.
• B, C, D 지역주택조합: 원고 A에게 이 사건 보육시설, 대지, 도로의 소유권을 이전해주기로 합의한 주택조합들입니다.
• 주식회사 G (및 대표이사 H): 이 사건 보육시설의 분양대행사로, 대표이사 H이 분양대금 잔금 84,010,178원을 임의로 사용하여 사건의 발단이 되었습니다.
• I 주식회사: 이 사건 보육시설의 시행사이며, 이 사건 도로의 실질적인 소유권자로서 원고와의 합의 당사자 중 하나입니다.
• L: 2004년 원고 A로부터 이 사건 대지를 5,500만 원에 매수하여 소유권이전등기를 마친 인물입니다.
• O: H의 배우자로, H이 채무를 이행하지 못할 경우 특정 지분을 대물변제 명목으로 이전등기해주기로 각서를 작성해준 인물입니다.
• N: 원고 A의 남편으로, 사업상 바쁘다는 이유로 도로 등기를 미루게 된 원인 중 하나로 언급되었습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2002년 B, C, D 지역주택조합으로부터 보육시설과 함께 이 사건 도로의 소유권 이전을 위한 분양계약을 체결했습니다. 그러나 분양대행사인 주식회사 G의 대표이사 H이 분양대금 잔금 84,010,178원을 임의로 사용하면서 문제가 발생했습니다. 이에 원고는 2004년 7월경 지역주택조합 및 시행사와 합의하여 원고가 다시 잔금을 지급하면 도로를 포함한 부동산의 소유권이전등기를 해주기로 했습니다. 원고는 2004년 7월 27일경 잔금 지급을 완료했으나, 이 사건 도로에 대한 소유권이전등기는 장기간 지연되다가 2019년 관련 소송에서 승소한 이후인 2020년 3월 18일에야 마칠 수 있었습니다. 마포구청장은 원고가 '부동산등기 특별조치법' 및 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'을 위반한 '장기미등기자'에 해당한다고 판단하여 2022년 1월 6일 원고에게 5,150만 원의 과징금을 부과했습니다. 원고는 이 과징금 처분이 부당하다며 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 원고가 부동산실명법상 '장기미등기자'에 해당하는지 여부입니다. 특히 부동산 소유권 이전 계약이 체결되어 등기 신청 의무가 발생한 시점이 언제인지 (2004년 합의 시점인지 2019년 관련 소송 승소 시점인지)가 중요한 쟁점이었습니다.
2. 원고에게 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적'이 없었다는 주장이 인정되어 과징금 감경 사유가 적용될 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 마포구청장이 원고에게 부과한 과징금 5,150만 원 처분이 적법하다고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 2004년 합의에 따라 분양대금 잔금을 지급한 시점부터 60일 이내에 도로 소유권 이전등기를 신청할 의무가 있었고, 3년 이내에 등기를 하지 않았으므로 '장기미등기자'에 해당한다고 판단했습니다. 또한 원고가 주장한 대물변제 예약 주장은 인정되지 않았습니다. 조세 포탈 목적이 없었다는 주장 역시 등기 지연으로 인한 세금 납부 유예 및 미등기 전매 가능성 등을 고려할 때 원고에게 조세 포탈 목적이 없었다고 단정하기 어렵다고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 과징금 감경 사유도 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항: 이 법률은 부동산의 소유권 이전을 목적으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고가 이 사건 도로에 대한 분양대금 잔금 84,010,178원을 지급한 2004년 7월 27일경이 반대급부 이행 완료일로 보았으며, 이때부터 60일 이내에 등기 신청 의무가 발생한다고 판단되었습니다.

2. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제10조 제1항: 이 법률은 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 않은 등기권리자(이하 '장기미등기자')에게는 부동산 평가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있습니다. 원고는 2004년 7월 27일경부터 3년 이내에 이 사건 도로에 관한 소유권이전등기를 신청하지 않았으므로, 이 조항에 따라 장기미등기자에 해당한다고 법원은 판단했습니다.

3. 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서 (과징금의 임의적 감경 사유)​: 이 규정은 등기 지연에 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적'이 아닌 경우에는 과징금을 감경할 수 있다고 정하고 있습니다. 그러나 이러한 목적이 없었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 합니다. 법원은 등기권리자가 소유권이전등기를 신청할 수 있었음에도 장기간 이를 이행하지 않은 경우, 그 기간 동안 취득세·등록세 등의 납부를 미룰 수 있고 미등기 전매 등을 통해 조세 납부를 회피할 여지가 있다는 점을 고려했습니다. 따라서 이 사건에서 원고가 이 사건 도로가 재산세 과세 대상이 아니었거나 추후 많은 세금을 납부했다는 등의 주장만으로는 조세 포탈 목적이 없었다고 단정하기 어렵다고 보아 감경 사유를 인정하지 않았습니다. 대법원 판례도 미등기 기간 동안 세금을 실제로 모두 납부했거나 등기를 경료했을 경우와 세액 차이가 없다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 조세 포탈 목적이 없었다고 쉽게 단정할 수 없다는 입장입니다.

참고 사항

부동산 매매 계약이나 소유권 이전 합의가 이루어지고 반대급부, 즉 매매대금 지급 등이 완료되었다면, 부동산등기 특별조치법에 따라 반대급부 이행 완료일로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 정당한 사유 없이 3년 이상 소유권이전등기를 지연할 경우, '장기미등기자'로 분류되어 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 부동산 평가액의 최대 30% 범위 내에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 등기 지연에 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적'이 없었다고 주장하려면, 미등기 기간 동안 관련 세금을 모두 납부했거나 등기를 마쳤을 경우와 세액 차이가 없다는 등의 특별한 사정을 명확히 입증해야 합니다. 단순히 재산세 과세 대상이 아니거나 추후 많은 세금을 납부했다는 사실만으로는 과징금 감경 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다. 대물변제 예약과 같은 특수한 계약 형태를 주장하는 경우에도 해당 계약의 실질적인 내용과 소유권 이전 의무 발생 시점을 명확히 입증할 수 있는 객관적인 증거가 중요합니다. 당사자의 일방적인 주장만으로는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 부동산 거래 시에는 소유권 이전에 관한 모든 절차와 의무를 철저히 확인하고 법정 기한 내에 이행하는 것이 중요합니다. 불가피하게 등기가 지연될 경우에도 그 사유를 명확히 기록하고 관련 증빙 자료를 미리 마련해두는 것이 분쟁 발생 시 도움이 될 수 있습니다.