오래 방치된 건물 부속 토지 재산세 과세 취소 청구 사건

원고들은 토지 소유자로서, 토지 지상에 95% 공정이 완료된 스포츠센터 건물이 존재하지만 1997년부터 공사가 중단된 상태였습니다. 피고인 성북구청장은 이 토지가 장기 미준공 건축물의 부속토지이므로 별도합산과세 대상이 아닌 종합합산과세 대상에 해당한다고 판단하여, 2013년부터 2017년까지의 재산세 및 지방교육세 누락분을 경정 부과했습니다. 원고들은 해당 건물이 실질적으로 완공된 건축물에 해당하거나, 공사 중단에 정당한 사유가 있으므로 별도합산과세 대상 토지라고 주장하며 부과 처분의 취소를 청구했으나, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D): 이 사건 토지의 소유자들. A가 토지를 낙찰받아 소유하다가 D, B, C에게 지분을 증여했습니다. 이들은 재산세 경정 부과처분의 취소를 구하는 당사자들입니다.
• 피고 (서울특별시 성북구청장): 이 사건 토지에 대한 재산세 및 지방교육세 부과 처분을 내린 행정기관입니다.

분쟁 상황

원고들이 소유한 토지 위에 1997년경부터 약 20년간 공사가 중단된 스포츠센터 건물이 존재했습니다. 피고 성북구청장은 당초 이 토지를 별도합산과세 대상으로 보았으나, 장기 미준공 건축물의 부속토지로서 종합합산과세 대상에 해당한다고 판단하여 2013년부터 2017년까지의 재산세와 지방교육세 누락분을 경정 부과했습니다. 원고들은 건물이 사실상 완공되었거나 공사 중단에 정당한 사유가 있다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기하여 과세 당국과 토지 소유자 간의 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지 지상의 95% 공정률을 보인 미사용승인 건물을 지방세법상 '건축물' 또는 '건축 중인 건축물'로 볼 수 있는지, 특히 '건축 중인 건축물'로 보더라도 20년간의 공사 중단에 '정당한 사유'가 있었는지가 쟁점이 되었습니다. 이에 따라 토지가 재산세 '별도합산과세대상'으로 분류되어야 하는지 아니면 '종합합산과세대상'으로 분류되어야 하는지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이 사건 건물을 사용승인을 받지 않은 '건축물'로 인정하지 않았고, '건축 중인 건축물'로 보더라도 장기간 공사 중단에 대한 정당한 사유가 없다고 판단했습니다.

결론

법원은 이 사건 건물을 지방세법상 건축물로 인정하지 않았고, 20년에 걸친 공사 중단에 대해 정당한 사유가 없다고 판단하여 해당 토지를 별도합산과세 대상이 아닌 종합합산과세 대상으로 보았습니다. 이에 따라 피고의 재산세 및 지방교육세 경정 부과 처분은 적법하다고 결론 내렸고, 원고들의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 지방세법상 토지에 대한 재산세 과세대상 구분과 관련된 법리를 다룹니다.

1. 구 지방세법 제106조 제1항 (재산세 과세대상 구분)​ 이 조항은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 구분하고 있습니다. '종합합산과세대상'은 별도합산이나 분리과세 대상이 아닌 일반 토지에 해당하며, 통상적으로 높은 세율이 적용됩니다. 반면 '별도합산과세대상'은 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 특정 건축물의 부속토지를 의미하며, 종합합산보다는 낮은 세율이 적용되어 세금 부담이 경감됩니다.

2. 구 지방세법 시행령 제101조 제1항 (건축물의 부속토지 정의)​ 이 조항은 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목에서 언급하는 '대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지'의 범위를 규정합니다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가를 받지 않은 건축물이나 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않고 사용 중인 건축물의 부속토지는 이 정의에서 제외된다고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 건물이 사용승인이 이루어지지 않았으므로 지방세법 시행령 제101조 제1항 본문이 정한 '건축물'에 해당하지 않는다고 보았습니다. 또한, 건축물이 완공되지 않은 이상 '건축 중인 건축물'에 해당한다고 판단했습니다.

3. 구 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 (건축 중인 건축물)​ 이 조항은 지방세법 시행령 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 '건축 중인 건축물'을 포함시키지만, 단서에서 '과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우'는 건축 중인 건축물에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 이 규정의 취지는 건축 허가를 받아 해당 토지가 경제활동에 사용될 예정인 경우에는 투기 목적으로 보기 어렵다고 판단하여 별도합산과세 혜택을 주려는 것이지만, 정당한 사유 없이 장기간 공사가 중단된 경우에는 이러한 혜택을 부여하지 않겠다는 것입니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 건물의 공사 중단이 1997년부터 2017년경까지 약 20년간 지속된 점, 토지 소유자가 토지 취득 당시 이미 공사 중단 사실을 예측할 수 있었던 점, 원고들이 주장한 차임 청구 소송이나 준공검사 연기원 제출 등이 공사 재개를 위한 진지한 노력으로 보기 어려운 점, 새로운 건축주가 기존과 상이한 대규모 증축 및 구조변경 계획을 제출했으나 착공조차 이루어지지 않은 점 등을 종합적으로 고려하여 '정당한 사유'가 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사건 토지는 '건축 중인 건축물'의 부속토지로서 별도합산과세 대상에 해당하지 않고, 종합합산과세 대상에 해당한다고 보아 원고들의 주장을 배척했습니다.

참고 사항

건축물의 공정률이 높더라도 사용승인을 받지 않았거나 실제 사용되지 않는다면, 지방세법상 '건축물'로 인정되지 않아 부속토지에 대한 재산세 과세유형이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다. '건축 중인 건축물'로 분류되어 재산세 별도합산과세 혜택을 받으려면, 공사 중단 기간이 6개월을 초과하지 않아야 하며, 만약 초과하더라도 그 공사 중단에 '정당한 사유'가 있음을 입증해야 합니다. 단순히 소유주 변경, 채권자 관계, 건축허가 변경 논의 등만으로는 공사 중단의 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다. 토지의 용도에 따른 재산세 과세유형(종합합산, 별도합산, 분리과세)은 토지 소유자의 세금 부담에 큰 영향을 미치므로, 미완성 건축물이 있는 토지를 소유하고 있다면 과세유형을 정확히 확인하고 필요한 조치를 고려하는 것이 중요합니다. 특히 장기간 방치된 건축물의 토지는 투기 목적으로 판단될 개연성이 있어 중과세 대상이 될 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.