재개발 조합 설립 승인 취소 판결

서울 동대문구 재개발구역의 토지 등 소유자들이 동대문구청장이 인가한 주택재개발정비사업조합 설립에 문제가 있다며 인가 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 추진위원회 설립 자체는 유효하다고 보았으나, 조합설립을 위한 동의서 중 일부가 건축물 설계 개요, 철거 및 신축 비용 개산액 등 중요 사항을 임의로 보충하여 무효라고 판단했습니다. 또한, 무허가 건축물 소유자를 토지 등 소유자 및 동의자 수에 포함하거나 소재불명자 기준을 잘못 적용하여 동의율을 잘못 산정한 하자가 있다고 보았습니다. 이에 따라 재산정된 동의율이 법정 요건인 4분의 3(75%)에 미달하는 74.71%에 그쳤으므로, 구청장의 조합 설립 인가 처분을 취소해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(선정당사자) A 외 토지 등 소유자: B재정비촉진구역에 토지 등을 소유한 주민들로, 재개발조합 설립 인가에 문제가 있다고 주장하며 동대문구청장의 처분 취소를 청구했습니다.
• 피고 서울특별시 동대문구청장: B재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 설립을 인가한 행정청입니다.
• 피고보조참가인 B재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 추진하기 위해 설립 인가를 받은 조합으로, 인가 취소에 반대하며 동대문구청장을 보조했습니다.

분쟁 상황

B 재정비촉진구역 주택재개발 사업 추진 과정에서, 추진위원회가 조합 설립 인가를 받기 위해 필요한 토지 등 소유자 동의율 4분의 3 이상을 확보했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 동의서 징구 방식, 동의서 내용의 구체성, 무허가 건축물 소유자 및 공유자 등의 동의자 수 산정의 적법성에 대해 논란이 발생했습니다. 원고 측은 추진위원회 설립의 무효, 정관 의결의 하자, 동의서 징구 및 기재 사항의 하자, 동의율 산정의 오류 등을 주장하며 조합 설립 인가 처분의 취소를 요청했습니다.

핵심 쟁점

정비구역 지정 전 추진위원회 설립의 유효성 여부, 조합 정관 의결 방식의 적법성 여부, 창립총회 후 동의서 징구 및 무등록 업체 동의서 취합의 유효성 여부, 동의서에 건축물의 설계 개요나 비용 분담 사항이 누락되거나 임의로 보충된 것의 효력 여부, 인감증명서 발급 시점의 문제 여부, 무허가 건축물 소유자, 공유자, 소재불명자를 포함한 토지 등 소유자 및 동의율 산정의 적법성 여부입니다.

법원의 판단

법원은 서울특별시 동대문구청장이 2008년 12월 3일 B재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 설립추진위원회에 대해 한 주택재개발정비사업조합설립인가처분을 취소했습니다. 주요 취소 사유는 조합설립 동의서 중 일부가 중요 기재사항(건축물 설계 개요, 철거 및 신축 비용 개산액 등)을 토지 등 소유자의 동의 없이 임의로 보충하여 무효이며, 무허가 건축물 소유자를 토지 등 소유자 및 동의자 수에서 제외하고 소재불명자 판단을 잘못하여 실제 동의율이 법정 요건인 4분의 3(75%)에 미달하는 74.71%였기 때문입니다.

결론

법원은 재개발조합 설립 과정에서 필수적인 동의율 산정 방식과 동의서 내용의 진정성 확보에 중대한 하자가 있었다고 판단하여, 해당 조합의 설립 인가 처분이 위법하다고 결론 내리고 인가 취소를 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 주로 「구 도시 및 주거환경정비법」(법률 제9444호로 개정되기 전의 것)과 그 시행령 및 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례가 적용되었습니다. 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 조합설립 추진위원회 설립 시기 및 유효성 (구 도시정비법 제13조)​

   • 법리: 구 도시정비법은 추진위원회 설립 시기에 대해 명문의 규정을 두지 않았습니다. 법원은 정비예정구역의 개략적인 범위가 포함된 도시·주거환경정비기본계획이 수립 및 고시된 경우에는, 재정비촉진구역(정비구역)의 지정·고시 전이라도 토지 등 소유자의 범위를 확정할 수 있어 추진위원회 설립이 유효하다고 보았습니다. 이는 정비사업의 원활한 진행과 초기 사업 관리의 필요성을 고려한 해석입니다.

2. 조합설립 동의 요건 및 동의서 기재 사항 (구 도시정비법 제16조, 시행령 제26조)​

   • 법리: 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 합니다. 동의서에는 건축물의 설계 개요, 건축물 철거 및 신축비용의 개산액, 그 비용의 분담에 관한 사항 등 필수적인 정보가 구체적으로 기재되어야 합니다. 이러한 정보는 토지 등 소유자가 재개발 사업 참여 여부를 결정하는 중요한 기초가 되므로, 그 기재가 누락되거나 동의자의 승낙 없이 임의로 보충된 동의서는 효력을 인정할 수 없습니다. 이 사건에서는 동의서 29장 중 5장의 동의서가 임의 보충으로 인해 무효로 판단되어 동의율 미달의 결정적 원인이 되었습니다.

3. 조합원 자격 및 토지 등 소유자 수 산정 방법 (구 도시정비법 제2조 제9호, 제19조 제1항, 시행령 제28조)​

   • 법리: 「도시정비법」상 조합원 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 '적법한 건축물'을 의미하며, 무허가 건축물은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 무허가 건축물 소유자는 토지 등 소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 합니다. 또한, 토지 또는 건축물이 여러 사람의 공유에 속하는 경우, 「도시정비법 시행령」 제28조 제1항 제1호에 따라 그 수인을 대표하는 1인을 토지 등 소유자로 산정해야 합니다. 다만, 일부 토지는 공유이나 다른 토지는 단독 소유하는 등 소유 형태가 다른 경우에는 각각의 소유 형태에 따라 별도로 산정하는 것이 타당할 수 있습니다.
   • 소재불명자 제외 요건: 「도시정비법 시행령」 제28조 제1항 제4호는 소재불명자를 토지 등 소유자에서 제외하도록 규정하고 있으나, 이는 소유자의 의사 반영 없이 재산권이 처분될 수 있으므로 엄격하게 해석해야 합니다. 토지등기부등본 등에 주민등록번호 기재가 없고, 공부상 주소와 현재 주소가 상이하며, 소재가 확인되지 않는다는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 이 사건에서는 피고가 일부 토지 등 소유자(M, N)를 소재불명자로 잘못 판단하여 동의율 산정에 오류가 있었습니다.

4. 행정처분 위법성 판단 시점: 행정처분의 위법성은 처분 당시의 사실 상태와 법령을 기준으로 판단합니다. 따라서 조합설립인가처분의 적법성도 인가 처분 시점을 기준으로 동의서의 유효성과 동의율을 판단하게 됩니다.

참고 사항

재개발•재건축과 같은 정비사업에서 조합 설립을 추진할 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.

1. 동의서 내용의 정확성 및 진정성 확보: 조합 설립 동의서는 건축물의 설계 개요, 철거 및 신축 비용의 개산액, 그 비용의 분담에 관한 사항 등 사업의 핵심 내용을 정확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 토지 등 소유자의 동의 없이 임의로 내용을 보충하거나 변경해서는 안 됩니다. 동의서의 내용은 동의 여부를 판단하는 중요한 근거가 되므로, 모든 동의자가 충분히 이해하고 진정성 있게 동의했음을 입증할 수 있어야 합니다.
2. 동의율 산정 기준의 엄격 적용: 토지 등 소유자 수와 동의자 수를 산정할 때 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련 시행령, 조례가 정한 기준을 엄격하게 적용해야 합니다. 특히 다음 사항에 유의해야 합니다.
   • 무허가 건축물 소유자: 원칙적으로 무허가 건축물 소유자는 법정 토지 등 소유자로 인정되지 않아 조합원 자격이 없으므로, 이들을 동의자 수에 포함해서는 안 됩니다. 다만, 정관으로 예외를 인정하는 경우가 있을 수 있습니다.
   • 공유자: 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 사람의 공유에 속하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 수인을 대표하는 1인을 토지 등 소유자로 산정해야 합니다. 각각의 공유자를 별도의 동의자로 산정하지 않도록 주의해야 합니다.
   • 소재불명자: 소재불명자로 분류하여 토지 등 소유자에서 제외하기 위한 요건은 매우 엄격하게 해석됩니다. 단순히 소재 파악이 어렵다는 이유만으로 제외해서는 안 되며, 등기부등본상 주민등록번호 기재 여부, 주소지 불일치 여부, 소재 확인 불가 등의 요건을 모두 충족해야 합니다.
3. 적법한 절차 준수: 추진위원회 설립부터 조합 설립 인가 신청까지 모든 과정에서 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련 시행령, 조례가 정한 절차와 요건을 철저히 준수해야 합니다. 작은 절차적 하자가 전체 사업 추진의 위법성을 초래하여 사업 지연이나 무산으로 이어질 수 있습니다.
4. 정보 공개 및 투명성 유지: 동의서 징구 과정에서 토지 등 소유자들이 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 의사결정을 할 수 있도록 관련 정보를 명확하고 투명하게 제공해야 합니다. 이는 동의의 진정성을 확보하고 분쟁을 예방하는 데 필수적입니다.