상가 임대차 계약 조건 미리 합의하여 분쟁을 예방한 화해 사건

본 사건은 임대인인 A와 임차인인 주식회사 C가 상가 임대차 계약과 관련하여 발생할 수 있는 미래의 분쟁을 사전에 방지하기 위해 법원에 제소전 화해를 신청하여 그 내용을 확정받은 사례입니다. 임대차 기간, 보증금, 월 임대료, 관리비, 연체료, 계약 해지 조건, 부동산 명도 및 원상복구 의무 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 주요 사항들을 상세하게 약정하고 법원의 확인을 받음으로써, 향후 발생 가능한 법적 다툼을 최소화하고 신속하게 해결할 수 있는 기반을 마련했습니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 임대인, 별지 기재 부동산의 소유자입니다.
• 피신청인 주식회사 C: 임차인, 별지 기재 부동산을 임차하여 사용하는 법인입니다.

분쟁 상황

이 사건은 실제 분쟁이 발생하기 전, 임대차 계약 당사자들이 미래에 발생할 수 있는 여러 문제 상황에 대비하여 사전에 분쟁 해결의 기준과 절차를 명확히 정하고자 한 경우입니다. 특히 상가 임대차에서는 권리금, 원상복구 범위, 임대료 연체 등 복잡한 문제가 발생할 여지가 많으므로, 이를 미리 합의하고 법원의 확인을 받아두는 방식으로 잠재적 분쟁 상황을 예방하고자 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약의 주요 조건을 명확히 합의하고 이를 제소전 화해 조서로 확정하여 법적 구속력을 확보하는 것이었습니다. 특히 임대차 계약 종료 시의 명도 및 원상복구 범위, 임대료 및 관리비 연체 시의 처리 방안, 계약 해지 사유 및 절차, 부속물매수청구권의 인정 여부 등 실제 임대차 관계에서 분쟁이 자주 발생하는 부분을 미리 구체적으로 정하는 것에 중점을 두었습니다.

법원의 판단

법원은 신청인 A와 피신청인 주식회사 C가 합의한 화해조항의 내용을 그대로 인정하고, 이를 제소전 화해 조서로 확정했습니다. 주요 화해조항 내용은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약 기간은 2025년 4월 1일부터 2027년 3월 31일까지이며, 기간 종료 시 피신청인은 즉시 부동산을 명도합니다. 이 조서는 향후 갱신 계약에도 동일하게 적용됩니다.
2. 임대차보증금은 금 80,000,000원, 월 임료는 금 11,000,000원(부가세 별도), 월 관리비는 금 1,200,000원(부가세 별도)으로 정하고, 매월 말일 후불로 납부합니다. 월 중간에 계약이 개시 또는 종료되는 경우 1개월을 30일 기준으로 일할 계산하며, 추가 관리비 및 공용 시설 비용도 납부합니다.
3. 임대료, 관리비 등이 연체될 경우 연 20%의 연체료를 가산하여 지급하며, 25일 이상 연체 시 신청인은 임대차보증금에서 공제할 수 있고, 피신청인은 10일 이내에 공제액을 보충해야 합니다.
4. 특정 사유(명의 변경, 전대, 파산, 경매 신청, 계약 조항 위반 등) 발생 시 신청인은 서면 통지로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 피신청인은 통고 후 1주일 이내에 부동산을 명도하고 손해배상금을 지급해야 합니다.
5. 계약 만료 또는 해지 시 피신청인은 피신청인 소유 물건을 반출하고, 임차 부분을 원상복구해야 합니다. 원상복구 기준은 내·외부 인테리어 전체 철거 및 바닥, 천정, 벽면, 전기 설비 등 상세히 명시되어 있습니다.
6. 피신청인은 원상복구와 관련하여 필요비·유익비 상환청구권 및 유치권을 주장하지 않기로 확약했으나, 민법 제646조에 따른 부속물매수청구권은 배제되지 않습니다.
7. 신청인은 부동산 명도 및 원상복구가 확인된 후 15일 이내에 임대차보증금을 반환하되, 피신청인의 미납 채무가 있을 경우 이를 공제합니다.
8. 계약 만료 전 3개월 전까지 재계약을 협의하고, 협의가 안 될 경우 만기일에 퇴실합니다.
9. 화해 비용은 각자 부담합니다.

결론

신청인 A와 피신청인 주식회사 C는 상가 임대차 계약에 대한 모든 주요 조건들을 사전에 상세히 합의하고, 이를 법원의 제소전 화해 조서로 확정함으로써 향후 발생할 수 있는 복잡한 법적 분쟁을 미연에 방지했습니다. 이 조서는 강제집행력을 가지므로, 합의된 내용에 대한 이행이 이루어지지 않을 경우 별도의 소송 없이 집행 절차를 진행할 수 있는 강력한 효과를 갖습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 ‘제소전 화해’라는 절차를 통해 이루어졌습니다. 제소전 화해는 소송이 제기되기 전에 당사자들이 법관 앞에서 화해를 하여 그 내용을 조서로 남기는 절차를 말합니다. 이 화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 추후 합의된 내용에 대한 불이행이 발생하면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 할 수 있습니다.

민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)​: 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해서도 동일합니다.

본 화해 조항 제4조 제(3)항에서는 피신청인(임차인)이 필요비·유익비 상환청구권 및 유치권을 주장하지 않기로 확약하면서도, 민법 제646조의 부속물매수청구권은 배제되지 않는다고 명시했습니다. 이는 임차인이 임대인의 동의를 받아 설치한 부속물(예: 간판, 특정 설비 등)에 대해서는 임대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리를 여전히 가진다는 의미입니다. 부속물매수청구권은 임차인의 권리 보호를 위한 조항이므로, 이 부분을 어떻게 처리할지는 임대차 계약 당사자들이 신중하게 논의해야 할 중요한 법적 쟁점입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방하고 싶다면 ‘제소전 화해’ 제도를 적극적으로 활용하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 제도를 통해 작성된 화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 별도의 소송 없이 강제집행이 가능하여 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

특히, 화해 조서 작성 시에는 다음 사항들을 계약서만큼 상세하고 명확하게 명시하는 것이 중요합니다.

1. 임대차 기간 및 명도 시기: 계약 종료 시 임차인이 즉시 부동산을 명도한다는 조항을 명확히 하고, 갱신 계약 시에도 화해 조서의 효력이 유지됨을 명시하는 것이 유리합니다.
2. 금전적 조건: 보증금, 월세, 관리비, 시설 사용료 등을 구체적으로 명시하고, 연체료율과 연체 시 보증금 공제 및 보충 의무를 상세히 정해야 합니다.
3. 계약 해지 사유: 임차인의 명의 변경, 전대, 파산, 당좌거래 정지, 계약 조항 위반 등 임대인이 계약을 해지할 수 있는 구체적인 사유들을 명시하고 해지 절차를 확정해야 합니다.
4. 원상복구 의무: 임대차 종료 시 임차인이 부담할 원상복구의 범위와 기준을 구체적으로 기재해야 합니다. (예: 내·외부 인테리어 전체 철거, 바닥, 천정, 벽면, 전기 공사 등). 또한, 임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않을 경우 보증금에서 비용을 공제할 수 있다는 조항을 포함해야 합니다.
5. 비용 상환 청구권 및 유치권 배제: 임차인이 임차물에 들인 비용(필요비, 유익비)에 대한 상환 청구권이나 유치권 행사를 배제하는 조항을 넣는 것이 일반적입니다. 다만, 민법 제646조의 부속물매수청구권은 강행규정이 아니지만, 이 사건에서는 배제하지 않는 것으로 합의되었습니다. 이 부분은 임차인에게는 중요한 권리이므로 신중하게 논의해야 합니다.
6. 재계약 협의: 재계약 의사가 있는 경우 만료 3개월 전까지 협의하고, 불발 시 퇴실한다는 조항을 넣어 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.

이러한 상세한 합의를 통해 임대인과 임차인 모두 예측 가능성을 높이고 법적 불확실성을 줄일 수 있습니다.