아파트 상가 소유주의 관리단 집회 결의 무효 확인 요청 사건

서울 서초구 E 아파트의 상가 소유주인 원고 A 주식회사는 2024년 2월 20일에 개최된 피고 B 관리단의 관리단집회에서 이루어진 관리위원 및 관리위원회 회장 선임 결의가 무효이거나 취소되어야 하며, 선임된 C가 관리인 지위에 있지 않다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 관리규약 제정 당시 정족수 미달로 인한 무효, 관리단 집회 소집 및 개최 절차상의 위법, 그리고 과거 관리인 선임 결의가 무효라는 선행 판결 등을 근거로 내세웠습니다. 그러나 법원은 관리규약이 적법하게 존재하고, 관리단 집회 소집 및 결의 절차에 하자가 없으며, C가 관리인으로서 적법하게 선임되었다고 판단하여 원고의 모든 주위적 및 예비적 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 서울 서초구 E 아파트의 상가 부분을 소유하고 있는 구분소유자로서, 관리단 집회 결의의 무효 확인과 관리인 C의 지위 부존재 확인을 주장했습니다.
• 피고 B 관리단: E 아파트의 모든 구분소유자로 구성된 관리단으로서, 원고의 주장을 반박하며 관리단 집회 결의와 관리인 C의 지위가 유효하다고 주장했습니다.
• C: B 관리단의 관리인(회장)으로 선임된 인물로, 원고는 그의 관리인 지위가 부존재한다고 주장했으나 법원은 적법한 관리인으로 인정했습니다.
• F: 이 사건 건물의 관리사무소장으로, 관리위원 및 관리위원회 회장 선출 공고 등 관리단 집회 관련 절차를 진행했습니다.
• G, H 외 82명: 관리인이 없는 상황에서 이 사건 관리단집회의 소집 통지문을 발송한 관리단 임시총회소집 대표들입니다.

분쟁 상황

이 사건은 E 아파트 상가 소유주인 A 주식회사가 관리단인 B 관리단을 상대로 제기한 소송으로, 2024년 2월 20일 열린 관리단 집회에서 이루어진 관리위원 및 관리위원회 회장(C) 선임 결의의 유효성이 핵심 쟁점이었습니다. 원고는 과거 C의 관리인 선임이 무효라는 2024년 1월 16일자 제1 선행판결과 C에 대한 직무집행정지 가처분 결정을 근거로, 이 사건 관리규약이 무효이거나 부존재하며, 이에 기반한 관리위원 선임 및 C의 관리인 지위 획득 또한 위법하다고 주장했습니다. 원고는 특히 최초 관리규약 제정 시의 정족수 미달 문제와 관리단 집회 소집 및 통지 절차(해외 거주 구분소유자 포함)의 부적법성을 문제 삼았습니다. 이 분쟁은 E 아파트 관리단의 오랜 기간에 걸친 관리인 선임 및 관리규약 유효성 논란의 연장선상에 있었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, E 아파트 관리규약의 유효성 여부로, 원고는 최초 제정 시 정족수 미달을 주장했습니다. 둘째, 2024년 2월 20일자 관리단 집회에서 이루어진 관리위원 및 관리위원회 회장 선임 결의의 절차적 하자 여부로, 원고는 관리사무소장의 절차 진행 적법성과 해외 거주 구분소유자에 대한 소집 통지 문제를 제기했습니다. 셋째, C가 관리인 지위에 있는지 여부로, 앞선 두 쟁점의 판단에 따라 결정될 문제였습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A 주식회사의 주위적 청구(피고 B 관리단의 2024년 2월 20일자 관리위원 및 관리위원회 회장 선임결의 무효 확인, C의 관리인 지위 부존재 확인)와 예비적 청구(위 결의 취소, C의 관리인 지위 부존재 확인)를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 B 관리단의 관리규약이 적법하게 존재하며, 2024년 2월 20일자 관리단 집회의 소집 및 결의 절차에 하자가 없다고 판단했습니다. 특히, 최초 관리규약 제정에 하자가 있었더라도 오랜 기간 동안 묵시적으로 추인되고 여러 차례 개정되어 유효하다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 관리인이 없는 상황에서 관리사무소장의 선거 절차 진행과 구분소유자들의 적법한 소집 통지 발송을 인정했습니다. 이에 따라 C가 관리위원회의 회장으로 선임됨과 동시에 관리인 지위를 획득한 것이 적법하다고 보아 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법률과 원칙들이 적용되었습니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제29조 제1항 (규약의 설정·변경·폐지)​: 관리규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다. 법원은 2021년 1월 15일자 관리단집회에서 개정안이 구분소유자 86.32%, 의결권 91.75% 찬성으로 결의된 점을 들어 이 사건 관리규약이 적법하게 유효하다고 보았습니다. 또한, 최초 관리규약 제정 시 정족수 미달 주장에 대해서는 20여 년간 적용되며 여러 차례 개정되고 묵시적으로 추인된 점을 고려하여 하자가 치유되었다고 판단했습니다.

• 집합건물법 제33조 제4항 (관리단집회의 소집권자)​: 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 법원은 C에 대한 직무집행정지 결정으로 관리인이 없는 상황에서 관리단 임시총회소집대표 82명(전체 구분소유자의 72.41%)이 2024년 2월 7일 이 사건 관리단집회 소집통지문을 발송한 것을 적법한 소집으로 인정했습니다.

• 집합건물법 제34조 (소집통지)​: 관리단집회의 소집통지는 구분소유자가 따로 통지장소를 제출했으면 그 장소로, 제출하지 않았으면 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송하며, 규약으로 건물 내 게시로 갈음할 수도 있습니다. 법원은 구분소유자들의 전유부분이 있는 장소로 소집통지문을 발송(준등기)한 절차가 관련 법령에 따라 적법하게 이루어졌다고 판단했습니다.

• 관리규약 제101조 제1항 (선거관리위원회 직무대행)​: 이 사건 관리규약은 선거관리위원회가 구성되지 않거나 선거관리위원장이 없는 경우 그 직무대행을 관리위원회 회장, 관리사무소장 순서로 규정하고 있었습니다. 법원은 관리사무소장 F가 이러한 규정에 따라 선거 절차를 진행한 것을 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 관리규약 제18조 제3항 (관리인 선임 의제)​: 이 사건 관리규약은 '관리위원회 회장으로 임명됨과 동시에 관리인으로 선임된 것으로 한다'고 규정하고 있습니다. 법원은 관리규약의 적법성과 C를 관리위원회 회장으로 선임한 이 사건 결의의 적법성을 인정한 후, 이 규정에 따라 C가 관리인으로 선임이 의제되었다고 판단했습니다.

• 묵시적 추인 및 하자치유 법리: 법원은 최초 관리단규약 제정 시 정족수 미달의 하자가 있었더라도, 20여 년간 해당 관리규약이 적용되고 여러 차례 개정되었으며, 건물 구분소유자들이 이를 전제로 건물 관리를 해 온 점 등을 고려하여 하자가 묵시적으로 추인되어 치유되었다고 보았습니다. 이는 법률 관계의 안정성과 오랜 기간 형성된 사실상의 상태를 존중하는 법리입니다.

• 청구취지 및 청구원인 변경의 허용 범위 (대법원 1998. 4. 24. 선고 97다44416 판결 등)​: 청구의 기초에 변경이 없는 한 사실심 변론종결 시까지 청구 변경이 가능하며, 동일한 생활 사실이나 경제적 이익에 관한 분쟁이고 종전 소송자료 대부분을 이용할 수 있다면 소송 절차 지연이 현저하다고 볼 수 없다고 합니다. 법원은 원고의 C에 대한 관리인 지위 부존재 확인 청구 추가가 기존 청구와 기초가 동일하고 절차 지연도 없다고 보아 이를 허용했습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 참고할 몇 가지 사항이 있습니다. 첫째, 집합건물의 관리규약은 최초 제정 시 절차적 하자가 있었더라도 묵시적인 추인이나 이후 적법한 개정 절차를 통해 유효성이 인정될 수 있습니다. 장기간 해당 규약에 따라 건물이 관리되고 구분소유자들이 이를 준수해왔다면, 하자가 치유될 가능성이 높습니다. 둘째, 관리단 집회 소집 절차는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 및 관리규약에 따라 엄격히 준수되어야 합니다. 특히 관리인이 부재할 때는 구분소유자 5분의 1 이상이 집회를 소집할 수 있으며, 소집 통지는 구분소유자의 주소지나 통지장소로 발송하고, 규약에 따라 건물 내 게시로 갈음할 수도 있습니다. 해외 거주 구분소유자라 할지라도 법에서 정한 통지 방법을 따랐다면 적법성이 인정될 수 있습니다. 셋째, 선거관리위원회 구성이 어려운 경우, 관리규약에 따라 관리사무소장 등이 직무대행을 하여 선거 절차를 진행하는 것은 문제가 되지 않을 수 있습니다. 넷째, 과거 법원에서 특정 결의가 무효라고 판단했더라도, 이후 적법한 절차를 거친 관리단 집회에서 해당 결의를 추인하거나 재확인하는 결의가 이루어진다면 그 유효성이 인정될 수 있습니다. 법률 관계는 시간이 지남에 따라 새로운 결의나 추인으로 변경될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 마지막으로, 관리단 집회 결의의 유효성을 다투려면 관련 법령과 관리규약에서 정한 정족수 및 절차적 요건이 제대로 충족되었는지 면밀히 검토하고 구체적인 하자를 입증해야 합니다.