기타 금전문제 · 건축/재개발
원고는 시행사 및 신탁사를 피고로 하여 신축 건물 호실 2개에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금 일부를 납입했습니다. 원고는 분양대행사의 하위 업체 실경영자로부터 전매 보장, 프리미엄 지급, 수수료 지급 등 이례적인 구두 약속을 받았으나, 약속이 지켜지지 않자 피고들에게 사기 또는 착오를 이유로 분양 계약 취소 및 납입한 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들이 분양 계약과 직접 관련 없는 제3자의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하며, 착오 또한 계약의 중요 부분에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2022년 1월 20일경 I의 권유에 따라 피고들로부터 총 1,309,964,000원에 해당하는 2개의 호실 분양 계약을 체결하고 계약금의 일부로 176,494,600원을 피고 C 명의 계좌로 입금했습니다. I은 원고에게 '계약금 10%를 지급하면 2개월 후 프리미엄을 붙여 전매해주고, 전매가 안 되면 자신이 매입하며, 분양수수료도 지급하겠다'고 약속했으나, 실제로는 이를 이행할 의사나 능력이 없었습니다. 이 약속이 지켜지지 않자 원고는 I의 기망행위로 인해 계약을 체결한 것이므로, 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고 피고들에게 계약금 반환을 청구했습니다.
피고들이 분양대행 업무 과정에서 발생한 제3자(I)의 사기 행위에 대해 직접 책임을 져야 하는지 여부. I의 사기 행위가 민법상 '상대방의 사기' 또는 '제3자의 사기'에 해당하여 계약 취소의 근거가 될 수 있는지 여부. I의 기망으로 인한 동기의 착오가 민법상 '중요 부분의 착오'로 인정되어 계약 취소 사유가 될 수 있는지 여부.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 I의 기망행위가 개인적인 약속에 불과하며, 피고들의 이행보조자로서 한 행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 I은 민법 제110조 제2항에서 정한 '제3자'에 해당하며, 피고들이 I의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없다고 보았습니다. 착오로 인한 취소 주장에 대해서도, I의 약속이 계약 내용에 포함되지 않았고 원고가 계약 외 특약의 효력을 주장할 수 없음을 인정한 '분양계약사실확인서'에 서명했으므로, 이는 계약의 중요 부분에 대한 착오로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
이 사건은 민법상의 '사기 또는 착오로 인한 의사표시 취소'와 관련한 법리를 다루고 있습니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)
민법 제391조 (이행보조자의 고의, 과실)
분양 계약을 할 때는 분양 상담원의 구두 약속이 아닌 계약서 내용을 가장 중요하게 확인해야 합니다. 특히, 전매 보장, 수익률 보장, 수수료 지급 등 일반적이지 않은 약속은 반드시 계약서에 명시하거나, 가능하다면 시행사나 신탁사의 공식적인 서면 확약을 받아야 합니다. '분양계약사실확인서'와 같이 계약서 외의 구두 약속은 효력이 없음을 인정하는 문서에 서명할 경우, 나중에 약속 불이행을 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하기 매우 어려워질 수 있습니다. 어떠한 문서든 내용을 꼼꼼히 읽어보고 불리한 내용이 있다면 서명을 거부하거나 수정 요구를 해야 합니다. 분양대행업체의 직원이 한 기망행위가 곧 시행사나 신탁사의 기망행위로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 제3자의 사기나 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 계약 상대방(시행사, 신탁사)이 그 사기나 착오를 알았거나 알 수 있었다는 점을 원고가 명확하게 입증해야 하는데, 이는 매우 어려운 일입니다.
