전창훈 변호사

아파트 하자보수에 대한 분양자 시공사 보증회사의 손해배상 사건

순천시 A 아파트 입주자대표회의가 아파트 분양자인 주식회사 B, 시공사인 주식회사 C, 그리고 하자보수 보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 입주자대표회의는 대부분의 세대(304.5세대)로부터 하자보수 손해배상채권을 양수받아 소송을 제기했습니다. 법원은 아파트의 누수, 균열 등 하자를 인정하고, 분양자 B에게 1,260,805,400원, 시공사 C에게 B와 공동으로 261,980,178원, 주택도시보증공사에게 B, C와 공동으로 261,980,178원 및 단독으로 2,761,475원을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 아파트의 자연적인 노화현상과 구분소유자들의 관리 소홀 가능성 등을 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 입주자대표회의: 순천시 A 아파트 310세대의 구분소유자들이 아파트 관리를 위해 구성한 자치관리기구로, 대부분의 세대(304.5세대)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받았습니다. - 피고 주식회사 B: 이 사건 아파트를 신축, 분양하는 사업을 시행한 분양자입니다. - 피고 주식회사 C: 피고 B로부터 이 사건 아파트 신축공사를 일괄 도급받아 공사를 완성한 시공사입니다. - 피고 주택도시보증공사: 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증회사입니다. ### 분쟁 상황 순천시 A 아파트의 입주자대표회의는 아파트가 2019년 4월 26일 사용승인된 이후 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생하자, 2020년 5월경부터 분양자인 주식회사 B와 시공사인 주식회사 C 등에 하자보수를 요청했습니다. 그러나 하자가 제대로 보수되지 않자, 입주자대표회의는 310세대 중 304.5세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 분양자, 시공사, 그리고 하자보수의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 피고들은 자신들의 책임 범위와 손해배상액 산정에 대해 서로 다른 주장을 펼쳤으며, 특히 시공사 C는 분양자 B의 무자력이 인정되지 않는다면 집합건물법상 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트의 분양자, 시공사, 하자보수 보증회사가 아파트 하자에 대해 어느 범위까지 손해배상 책임을 지는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 시공사의 책임이 분양자의 무자력 여부에 따라 달라지는 집합건물법상 책임과 공동주택관리법상 사업주체로서의 책임이 어떻게 적용되는지, 그리고 손해배상액 산정 시 자연적 노화나 사용자 관리 부주의 등을 고려하여 책임이 제한될 수 있는지 등이 주요 쟁점으로 다루어졌습니다. 각 피고의 손해배상 또는 보증금 지급 의무가 중첩되는 경우, 그 관계(부진정연대채무 등)를 어떻게 볼 것인지도 중요한 판단 기준이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 B은 원고에게 1,260,805,400원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2025년 5월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 2. 피고 주식회사 C은 피고 주식회사 B과 공동하여 위 금액 중 261,980,178원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2025년 5월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 3. 피고 주택도시보증공사는 피고 주식회사 B, 피고 주식회사 C과 공동하여 위 금액 중 261,980,178원 및 이에 대하여 2022년 4월 29일부터 2025년 5월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 그리고 단독으로 2,761,475원 및 이에 대하여 2022년 4월 29일부터 2025년 5월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 5. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분 중 5%는 원고가 나머지는 피고 주식회사 B이, 원고와 피고 주식회사 C 사이에 생긴 부분 중 80%는 원고가 나머지는 피고 주식회사 C이, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분 중 5%는 원고가 나머지는 피고 주택도시보증공사가 각 부담하도록 했습니다. 6. 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 아파트 입주자대표회의가 제기한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 대해 법원은 분양자, 시공사, 하자보수 보증회사의 책임을 인정하고 총 1,260,805,400원 이상의 배상액을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 아파트의 자연적인 노화현상이나 관리 소홀 가능성 등을 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. 시공사 및 보증회사의 책임은 분양자와 일부 중첩되어 공동 지급 의무를 인정했지만, 시공사의 집합건물법상 책임은 분양자의 무자력이 입증되지 않아 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항**: 분양자(건물을 신축하여 분양한 자)는 집합건물에 발생한 하자에 대해 민법 제667조(수급인의 담보책임)에 따른 담보책임을 부담합니다. 이는 분양자가 완성된 건물의 하자에 대해 직접적인 책임을 진다는 의미입니다. 2. **집합건물법 제9조 제3항**: 시공자(건설업자)는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 분양자를 대신하여 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임을 부담합니다. 본 사건에서는 분양자인 피고 주식회사 B이 무자력 상태가 아니라고 판단되어, 시공사인 피고 주식회사 C에게 집합건물법상 책임은 인정되지 않았습니다. 3. **민법 제667조(수급인의 담보책임)**​: 완성된 건물에 하자가 있는 경우, 도급인(아파트 입주자 또는 입주자대표회의)은 수급인(시공사 또는 분양자)에게 하자 보수를 청구하거나, 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 4. **공동주택관리법 제37조 제1항, 제2항**: 공동주택의 사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자 포함)는 담보책임기간 내에 하자가 발생하면 이를 보수해야 할 의무가 있으며, 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조가 준용됩니다. 본 사건에서 시공사인 피고 주식회사 C는 이 법 조항에 따라 공동주택 사업주체로서 하자담보책임을 지게 되었습니다. 5. **하자보수보증계약**: 주택도시보증공사는 분양자와 체결한 하자보수보증계약에 따라 보증채권자(이 사건에서는 입주자대표회의)에게 보증계약에서 정한 보증금액의 범위 내에서 사용승인 후 발생한 하자에 대한 보증금을 지급할 의무를 부담합니다. 보증채권자는 입주자대표회의가 구성될 경우 변경될 수 있다는 약정이 있었습니다. 6. **책임의 제한**: 법원은 하자의 발생 원인(시공상 잘못, 자연적 노화현상, 사용·관리 잘못 등)과 아파트의 경과 기간 등을 종합적으로 고려하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 비율을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 피고들의 책임이 80%로 제한되었습니다. 7. **부진정연대채무**: 분양자와 시공사의 손해배상채무, 그리고 보증회사의 보증금 지급 채무는 법적 근거가 다르더라도, 동일한 하자의 보수라는 경제적 목적을 가지므로, 서로 중첩되는 부분에 대해서는 어느 한 채무자가 이행하면 다른 채무도 소멸하는 관계(부진정연대채무)로 인정됩니다. ### 참고 사항 1. **하자 발생 시 기록 및 신속한 요청**: 아파트에서 누수, 균열 등 하자를 발견하면 반드시 사진, 영상 등 증거를 남겨두고, 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 분양자 또는 시공사에 빠른 시일 내에 보수를 요청해야 합니다. 시간이 지나면 자연적인 노화현상으로 간주되어 책임 범위가 제한될 수 있습니다. 2. **손해배상채권 양도 활용**: 개별 세대주가 직접 소송을 진행하기 어려운 경우, 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도하여 대표로 소송을 진행하는 것이 효과적일 수 있습니다. 채권 양도 시에는 채무자(분양자, 시공사 등)에게 내용증명 등으로 채권 양도 통지를 해야 법적 효력이 발생합니다. 3. **다양한 책임 주체 확인**: 아파트 하자는 분양자, 시공사 외에도 주택도시보증공사와 같은 보증기관이 책임질 수 있습니다. 아파트 관련 계약서, 보증서 등을 꼼꼼히 확인하여 모든 잠재적 책임 주체를 파악하고 청구 가능한 대상을 검토해야 합니다. 4. **책임 제한 가능성 인지**: 법원은 하자의 원인(시공 잘못, 자연적 노화, 사용자의 관리 부주의)과 아파트의 사용 기간 등을 종합적으로 고려하여 손해배상 책임 비율을 제한할 수 있습니다. 따라서 하자가 발생했을 때부터 보수 노력과 관리 기록을 잘 유지하는 것이 중요합니다. 5. **적용 법률 및 책임 관계 이해**: 공동주택의 하자에 대해서는 집합건물법과 공동주택관리법이 동시에 적용될 수 있으며, 각 법률에 따라 책임 주체와 범위가 달라질 수 있습니다. 특히 시공사의 경우, 분양자의 무자력 여부에 따라 집합건물법상 책임이 달라질 수 있고, 공동주택관리법상 사업주체로서 별도의 담보책임을 질 수도 있음을 알아두어야 합니다. 6. **지연손해금 기산일 확인**: 손해배상금에 대한 지연손해금은 이행청구를 받은 날(채권양도통지 도달일) 또는 소장 부본 송달일 다음날부터 기산될 수 있으므로, 소송 절차 진행 시 이러한 날짜를 명확히 하는 것이 중요합니다.

택시 운전기사들의 최저임금 및 수당 미지급 판결

택시 운전기사들(원고들)이 회사를 상대로 미지급된 최저임금, 야간근로수당 및 퇴직금 지급을 요구한 사건입니다. 운전기사들은 회사가 2017년 임금협정에서 실제 근로시간 변경 없이 소정근로시간을 단축한 것은 최저임금법을 회피하려는 무효의 합의라고 주장했습니다. 법원은 소정근로시간 단축 합의가 최저임금법 잠탈 목적이라고 보기는 어렵다고 판단하여 원고들의 주위적 청구는 기각했으나, 단축된 소정근로시간을 기준으로도 회사가 최저임금에 미달하는 임금을 지급했다고 인정하여 야간근로수당 및 퇴직금 미지급분을 포함한 예비적 청구는 일부 받아들였습니다. 이에 따라 회사는 운전기사들에게 특정 금액의 미지급 임금 및 수당과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A부터 P까지 총 16명): 피고 회사에 고용된 택시 운전기사들로, 정액 사납금제 하에서 고정급 형태의 임금을 받아왔으며, 최저임금 미달액, 야간근로수당 및 퇴직금 미지급분을 주장했습니다. - 피고 (Q 주식회사): 원고들을 고용한 택시 운송사업자로, 운전기사들에게 임금을 지급하는 사용자입니다. ### 분쟁 상황 택시 회사(피고)는 2017년 임금협정을 통해 운전기사들(원고들)의 1일 소정근로시간을 5시간 40분에서 5시간으로 단축했습니다. 운전기사들은 이 단축이 실제 근로시간이나 형태 변경 없이 이루어졌으므로, 정액 사납금제 하에서 최저임금 준수를 회피하기 위한 것이라고 주장하며 최저임금 미달액, 야간근로수당, 퇴직금의 재산정 및 지급을 요구했습니다. 회사는 단축 합의가 유효하고, 퇴직금 중간정산 시 부제소합의가 있었으며, 운전기사들의 청구가 신의칙에 위배된다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 회사가 2017년 임금협정에서 소정근로시간을 단축한 합의가 최저임금법 적용을 회피하려는 탈법행위로서 무효인지 여부, 단축된 소정근로시간을 기준으로도 최저임금에 미달하는 임금이 지급되었는지 여부, 그에 따른 미지급 야간근로수당 및 퇴직금 지급 의무가 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 퇴직금 중간정산 시의 부제소합의 유효성과 회사의 경영상 어려움을 이유로 한 신의칙 위반 주장의 타당성도 판단되었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결을 변경하여, 원고들의 주위적 청구(2017년 소정근로시간 단축 합의 무효 주장)는 기각했습니다. 하지만 예비적 청구(단축된 소정근로시간을 기준으로도 임금 등이 최저임금에 미달한다는 주장)는 일부 인용했습니다. 법원은 피고 회사가 별지 2-1 표에 기재된 원고들에게는 합계액과 이에 대한 2024년 5월 29일부터 2025년 5월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하고, 별지 2-2 표에 기재된 원고들에게는 합계액과 이에 대한 '기준일'부터 2025년 5월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용 중 35%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 재판부는 회사가 최저임금법을 잠탈할 의도로 소정근로시간을 단축했다고는 볼 수 없으므로, 해당 합의가 무효라는 원고들의 주위적 청구는 기각했습니다. 그러나 단축된 근로시간을 기준으로 보더라도 최저임금에 미달하는 임금이 지급되었고, 이로 인해 야간근로수당 및 퇴직금 또한 부족하게 지급되었다는 원고들의 예비적 청구는 인정했습니다. 따라서 피고 회사는 운전기사들에게 최저임금 미달액과 미지급 야간근로수당, 퇴직금을 지급해야 할 의무가 최종적으로 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 근로기준법과 최저임금법의 해석이 쟁점이 되었습니다. **최저임금법 제6조 제1항, 제3항**: 사용자는 근로자에게 최저임금액 이상의 임금을 지급해야 하며, 최저임금에 미치지 못하는 임금 약정 부분은 무효가 되고, 그 무효가 된 부분은 최저임금액과 동일한 임금을 지급하기로 정한 것으로 간주됩니다. **근로기준법 제2조 제1항 제8호 및 제50조**: 소정근로시간은 법정 기준근로시간(1일 8시간, 1주 40시간) 범위 내에서 근로자와 사용자가 합의하여 정한 근로시간을 말합니다. 대법원 판례에 따르면, 택시운송사업에서 정액 사납금제 하에 고정급이 최저임금에 미달하는 것을 회피할 목적으로 실제 근로 형태나 운행시간 변경 없이 소정근로시간만을 단축하기로 합의한 경우, 이러한 합의는 강행법규 적용을 잠탈하기 위한 탈법행위로서 무효로 볼 수 있습니다. 그러나 본 사건에서는 기존 임금 수준이 이미 최저임금보다 높았기에, 소정근로시간 단축 합의가 최저임금법 잠탈 목적이었다고 보기는 어렵다고 판단되었습니다. **구 최저임금법 시행령 제5조 제1항 제3호(2018년 12월 31일 이전)**​: 월 단위로 지급된 임금의 최저임금 준수 여부를 판단할 때, '1개월의 소정근로시간 수'로 나누어 시간당 임금을 산정하며, 이때 주휴수당 관련 근로시간은 고려하지 않았습니다. **근로기준법 제56조 제3항**: 사용자는 야간근로(오후 10시부터 다음 날 오전 6시 사이)에 대하여 통상임금의 100분의 50 이상을 가산하여 지급해야 합니다. 최저임금 미달로 임금액이 증액되면 통상임금도 재산정되어야 하며, 이를 기준으로 야간근로수당도 다시 계산됩니다. **통상임금의 개념**: 소정근로의 대가로 정기적, 일률적, 고정적으로 지급되는 임금을 의미합니다. 본 판결에서는 기본급(주휴수당 제외), 승무수당, 근속수당, 기타수당은 통상임금에 해당한다고 보았으나, 주휴수당, 야간수당, 장려수당, 상여금은 해당하지 않는다고 판단했습니다. **퇴직금 산정**: 퇴직일 이전 3개월간의 평균임금을 기초로 산정되며, 최저임금에 미달하여 지급되지 않은 임금도 평균임금 산정에 포함되어야 합니다. **부제소합의의 효력**: 부제소합의가 강행법규에 반하여 그 입법 취지를 몰각하는 결과를 초래하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 무효로 볼 수 있습니다. **신의성실의 원칙**: 단체협약 등 노사합의 내용이 근로기준법 등 강행규정을 위반하여 무효인 경우, 그 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위배되는 권리 행사로 인정되려면 강행규정성에도 불구하고 신의칙을 우선 적용하는 것을 수긍할 만한 특별한 예외적 사정이 있어야 합니다. ### 참고 사항 만약 근로계약이나 단체협약에서 소정근로시간이 실제 근로 형태와 달리 형식적으로 단축되었더라도, 그 단축이 최저임금법을 회피하려는 목적이 아니었다면 유효할 수 있습니다. 그러나 단축된 소정근로시간을 기준으로 하더라도 지급된 임금이 최저임금에 미달한다면, 사용자는 그 차액과 이에 따른 가산수당 및 퇴직금을 지급할 의무가 있습니다. 퇴직금 중간정산 시 작성된 부제소합의가 최저임금법 등 강행규정의 입법 취지를 훼손하는 경우, 해당 합의는 무효로 판단될 수 있습니다. 또한, 회사의 경영상 어려움을 이유로 근로자의 정당한 권리 행사가 신의성실의 원칙에 위배된다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 받아들여지지 않습니다.

분양계약 해지 주장하며 계약금 반환을 요구한 소송

원고는 시행사 및 신탁사를 피고로 하여 신축 건물 호실 2개에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금 일부를 납입했습니다. 원고는 분양대행사의 하위 업체 실경영자로부터 전매 보장, 프리미엄 지급, 수수료 지급 등 이례적인 구두 약속을 받았으나, 약속이 지켜지지 않자 피고들에게 사기 또는 착오를 이유로 분양 계약 취소 및 납입한 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들이 분양 계약과 직접 관련 없는 제3자의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하며, 착오 또한 계약의 중요 부분에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 송파구 E 근린생활시설의 3층 J호 및 K호를 분양받는 계약을 체결하고 계약금 일부인 176,494,600원을 지급한 자. - 피고 B 주식회사: 'E 근린생활시설'의 신축 및 분양사업을 추진하는 시행사. - 피고 C 주식회사: 피고 B로부터 'E 근린생활시설'의 분양 및 자금관리에 관한 업무를 신탁 받은 자. - I: 분양대대행사인 주식회사 H의 실경영자로 원고에게 이 사건 각 호실의 분양 상담 및 계약을 권유하고 개인적인 약속을 한 자. ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 1월 20일경 I의 권유에 따라 피고들로부터 총 1,309,964,000원에 해당하는 2개의 호실 분양 계약을 체결하고 계약금의 일부로 176,494,600원을 피고 C 명의 계좌로 입금했습니다. I은 원고에게 '계약금 10%를 지급하면 2개월 후 프리미엄을 붙여 전매해주고, 전매가 안 되면 자신이 매입하며, 분양수수료도 지급하겠다'고 약속했으나, 실제로는 이를 이행할 의사나 능력이 없었습니다. 이 약속이 지켜지지 않자 원고는 I의 기망행위로 인해 계약을 체결한 것이므로, 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고 피고들에게 계약금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 분양대행 업무 과정에서 발생한 제3자(I)의 사기 행위에 대해 직접 책임을 져야 하는지 여부. I의 사기 행위가 민법상 '상대방의 사기' 또는 '제3자의 사기'에 해당하여 계약 취소의 근거가 될 수 있는지 여부. I의 기망으로 인한 동기의 착오가 민법상 '중요 부분의 착오'로 인정되어 계약 취소 사유가 될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 I의 기망행위가 개인적인 약속에 불과하며, 피고들의 이행보조자로서 한 행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 I은 민법 제110조 제2항에서 정한 '제3자'에 해당하며, 피고들이 I의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없다고 보았습니다. 착오로 인한 취소 주장에 대해서도, I의 약속이 계약 내용에 포함되지 않았고 원고가 계약 외 특약의 효력을 주장할 수 없음을 인정한 '분양계약사실확인서'에 서명했으므로, 이는 계약의 중요 부분에 대한 착오로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 '사기 또는 착오로 인한 의사표시 취소'와 관련한 법리를 다루고 있습니다. * **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​ * 제1항은 '상대방의 사기'에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 I을 분양 계약의 직접적인 상대방으로 보지 않았습니다. * 제2항은 '상대방이 아닌 제3자의 사기나 강박에 의한 의사표시는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다'고 규정합니다. 법원은 I이 피고들과 동일시할 수 없는 '제3자'에 해당하며, 피고들이 I의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 분양대행사의 하위 업체 직원은 일반적으로 시행사의 대리인으로 볼 수 없기 때문입니다. * **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)**​ * 제1항은 '의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다'고 규정합니다. 그러나 '동기의 착오'(계약을 체결하게 된 이유에 대한 착오)는 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 표시하고 상대방이 이를 알고 있어야 '중요 부분의 착오'로 인정될 수 있습니다. 이 사건에서 I의 약속은 분양 계약서 내용에 포함되지 않았고, 원고 스스로 계약 외 특약의 효력을 부인하는 확인서에 서명했으므로, 법원은 이를 계약 내용의 중요 부분에 대한 착오로 인정하지 않았습니다. * **민법 제391조 (이행보조자의 고의, 과실)**​ * 이 조항은 '채무자의 이행을 보조하는 자의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 본다'고 규정하여, 계약이 체결된 후 채무를 이행하는 과정에서 이행보조자가 저지른 위법행위에 대해 채무자 본인이 책임지도록 합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 I의 기망행위가 '계약 체결' 단계에서의 의사표시 하자에 관한 것이므로, '계약 이행' 단계에 적용되는 민법 제391조를 직접 적용하는 것은 적절하지 않다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양 계약을 할 때는 분양 상담원의 구두 약속이 아닌 계약서 내용을 가장 중요하게 확인해야 합니다. 특히, 전매 보장, 수익률 보장, 수수료 지급 등 일반적이지 않은 약속은 반드시 계약서에 명시하거나, 가능하다면 시행사나 신탁사의 공식적인 서면 확약을 받아야 합니다. '분양계약사실확인서'와 같이 계약서 외의 구두 약속은 효력이 없음을 인정하는 문서에 서명할 경우, 나중에 약속 불이행을 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하기 매우 어려워질 수 있습니다. 어떠한 문서든 내용을 꼼꼼히 읽어보고 불리한 내용이 있다면 서명을 거부하거나 수정 요구를 해야 합니다. 분양대행업체의 직원이 한 기망행위가 곧 시행사나 신탁사의 기망행위로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 제3자의 사기나 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 계약 상대방(시행사, 신탁사)이 그 사기나 착오를 알았거나 알 수 있었다는 점을 원고가 명확하게 입증해야 하는데, 이는 매우 어려운 일입니다.

아파트 하자보수에 대한 분양자 시공사 보증회사의 손해배상 사건

순천시 A 아파트 입주자대표회의가 아파트 분양자인 주식회사 B, 시공사인 주식회사 C, 그리고 하자보수 보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 입주자대표회의는 대부분의 세대(304.5세대)로부터 하자보수 손해배상채권을 양수받아 소송을 제기했습니다. 법원은 아파트의 누수, 균열 등 하자를 인정하고, 분양자 B에게 1,260,805,400원, 시공사 C에게 B와 공동으로 261,980,178원, 주택도시보증공사에게 B, C와 공동으로 261,980,178원 및 단독으로 2,761,475원을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 아파트의 자연적인 노화현상과 구분소유자들의 관리 소홀 가능성 등을 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 입주자대표회의: 순천시 A 아파트 310세대의 구분소유자들이 아파트 관리를 위해 구성한 자치관리기구로, 대부분의 세대(304.5세대)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받았습니다. - 피고 주식회사 B: 이 사건 아파트를 신축, 분양하는 사업을 시행한 분양자입니다. - 피고 주식회사 C: 피고 B로부터 이 사건 아파트 신축공사를 일괄 도급받아 공사를 완성한 시공사입니다. - 피고 주택도시보증공사: 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증회사입니다. ### 분쟁 상황 순천시 A 아파트의 입주자대표회의는 아파트가 2019년 4월 26일 사용승인된 이후 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생하자, 2020년 5월경부터 분양자인 주식회사 B와 시공사인 주식회사 C 등에 하자보수를 요청했습니다. 그러나 하자가 제대로 보수되지 않자, 입주자대표회의는 310세대 중 304.5세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 분양자, 시공사, 그리고 하자보수의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 피고들은 자신들의 책임 범위와 손해배상액 산정에 대해 서로 다른 주장을 펼쳤으며, 특히 시공사 C는 분양자 B의 무자력이 인정되지 않는다면 집합건물법상 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트의 분양자, 시공사, 하자보수 보증회사가 아파트 하자에 대해 어느 범위까지 손해배상 책임을 지는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 시공사의 책임이 분양자의 무자력 여부에 따라 달라지는 집합건물법상 책임과 공동주택관리법상 사업주체로서의 책임이 어떻게 적용되는지, 그리고 손해배상액 산정 시 자연적 노화나 사용자 관리 부주의 등을 고려하여 책임이 제한될 수 있는지 등이 주요 쟁점으로 다루어졌습니다. 각 피고의 손해배상 또는 보증금 지급 의무가 중첩되는 경우, 그 관계(부진정연대채무 등)를 어떻게 볼 것인지도 중요한 판단 기준이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 B은 원고에게 1,260,805,400원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2025년 5월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 2. 피고 주식회사 C은 피고 주식회사 B과 공동하여 위 금액 중 261,980,178원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2025년 5월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 3. 피고 주택도시보증공사는 피고 주식회사 B, 피고 주식회사 C과 공동하여 위 금액 중 261,980,178원 및 이에 대하여 2022년 4월 29일부터 2025년 5월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 그리고 단독으로 2,761,475원 및 이에 대하여 2022년 4월 29일부터 2025년 5월 15일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 5. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분 중 5%는 원고가 나머지는 피고 주식회사 B이, 원고와 피고 주식회사 C 사이에 생긴 부분 중 80%는 원고가 나머지는 피고 주식회사 C이, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분 중 5%는 원고가 나머지는 피고 주택도시보증공사가 각 부담하도록 했습니다. 6. 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 아파트 입주자대표회의가 제기한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 대해 법원은 분양자, 시공사, 하자보수 보증회사의 책임을 인정하고 총 1,260,805,400원 이상의 배상액을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 아파트의 자연적인 노화현상이나 관리 소홀 가능성 등을 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. 시공사 및 보증회사의 책임은 분양자와 일부 중첩되어 공동 지급 의무를 인정했지만, 시공사의 집합건물법상 책임은 분양자의 무자력이 입증되지 않아 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항**: 분양자(건물을 신축하여 분양한 자)는 집합건물에 발생한 하자에 대해 민법 제667조(수급인의 담보책임)에 따른 담보책임을 부담합니다. 이는 분양자가 완성된 건물의 하자에 대해 직접적인 책임을 진다는 의미입니다. 2. **집합건물법 제9조 제3항**: 시공자(건설업자)는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 분양자를 대신하여 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임을 부담합니다. 본 사건에서는 분양자인 피고 주식회사 B이 무자력 상태가 아니라고 판단되어, 시공사인 피고 주식회사 C에게 집합건물법상 책임은 인정되지 않았습니다. 3. **민법 제667조(수급인의 담보책임)**​: 완성된 건물에 하자가 있는 경우, 도급인(아파트 입주자 또는 입주자대표회의)은 수급인(시공사 또는 분양자)에게 하자 보수를 청구하거나, 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 4. **공동주택관리법 제37조 제1항, 제2항**: 공동주택의 사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자 포함)는 담보책임기간 내에 하자가 발생하면 이를 보수해야 할 의무가 있으며, 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조가 준용됩니다. 본 사건에서 시공사인 피고 주식회사 C는 이 법 조항에 따라 공동주택 사업주체로서 하자담보책임을 지게 되었습니다. 5. **하자보수보증계약**: 주택도시보증공사는 분양자와 체결한 하자보수보증계약에 따라 보증채권자(이 사건에서는 입주자대표회의)에게 보증계약에서 정한 보증금액의 범위 내에서 사용승인 후 발생한 하자에 대한 보증금을 지급할 의무를 부담합니다. 보증채권자는 입주자대표회의가 구성될 경우 변경될 수 있다는 약정이 있었습니다. 6. **책임의 제한**: 법원은 하자의 발생 원인(시공상 잘못, 자연적 노화현상, 사용·관리 잘못 등)과 아파트의 경과 기간 등을 종합적으로 고려하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 비율을 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 피고들의 책임이 80%로 제한되었습니다. 7. **부진정연대채무**: 분양자와 시공사의 손해배상채무, 그리고 보증회사의 보증금 지급 채무는 법적 근거가 다르더라도, 동일한 하자의 보수라는 경제적 목적을 가지므로, 서로 중첩되는 부분에 대해서는 어느 한 채무자가 이행하면 다른 채무도 소멸하는 관계(부진정연대채무)로 인정됩니다. ### 참고 사항 1. **하자 발생 시 기록 및 신속한 요청**: 아파트에서 누수, 균열 등 하자를 발견하면 반드시 사진, 영상 등 증거를 남겨두고, 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 분양자 또는 시공사에 빠른 시일 내에 보수를 요청해야 합니다. 시간이 지나면 자연적인 노화현상으로 간주되어 책임 범위가 제한될 수 있습니다. 2. **손해배상채권 양도 활용**: 개별 세대주가 직접 소송을 진행하기 어려운 경우, 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도하여 대표로 소송을 진행하는 것이 효과적일 수 있습니다. 채권 양도 시에는 채무자(분양자, 시공사 등)에게 내용증명 등으로 채권 양도 통지를 해야 법적 효력이 발생합니다. 3. **다양한 책임 주체 확인**: 아파트 하자는 분양자, 시공사 외에도 주택도시보증공사와 같은 보증기관이 책임질 수 있습니다. 아파트 관련 계약서, 보증서 등을 꼼꼼히 확인하여 모든 잠재적 책임 주체를 파악하고 청구 가능한 대상을 검토해야 합니다. 4. **책임 제한 가능성 인지**: 법원은 하자의 원인(시공 잘못, 자연적 노화, 사용자의 관리 부주의)과 아파트의 사용 기간 등을 종합적으로 고려하여 손해배상 책임 비율을 제한할 수 있습니다. 따라서 하자가 발생했을 때부터 보수 노력과 관리 기록을 잘 유지하는 것이 중요합니다. 5. **적용 법률 및 책임 관계 이해**: 공동주택의 하자에 대해서는 집합건물법과 공동주택관리법이 동시에 적용될 수 있으며, 각 법률에 따라 책임 주체와 범위가 달라질 수 있습니다. 특히 시공사의 경우, 분양자의 무자력 여부에 따라 집합건물법상 책임이 달라질 수 있고, 공동주택관리법상 사업주체로서 별도의 담보책임을 질 수도 있음을 알아두어야 합니다. 6. **지연손해금 기산일 확인**: 손해배상금에 대한 지연손해금은 이행청구를 받은 날(채권양도통지 도달일) 또는 소장 부본 송달일 다음날부터 기산될 수 있으므로, 소송 절차 진행 시 이러한 날짜를 명확히 하는 것이 중요합니다.

택시 운전기사들의 최저임금 및 수당 미지급 판결

택시 운전기사들(원고들)이 회사를 상대로 미지급된 최저임금, 야간근로수당 및 퇴직금 지급을 요구한 사건입니다. 운전기사들은 회사가 2017년 임금협정에서 실제 근로시간 변경 없이 소정근로시간을 단축한 것은 최저임금법을 회피하려는 무효의 합의라고 주장했습니다. 법원은 소정근로시간 단축 합의가 최저임금법 잠탈 목적이라고 보기는 어렵다고 판단하여 원고들의 주위적 청구는 기각했으나, 단축된 소정근로시간을 기준으로도 회사가 최저임금에 미달하는 임금을 지급했다고 인정하여 야간근로수당 및 퇴직금 미지급분을 포함한 예비적 청구는 일부 받아들였습니다. 이에 따라 회사는 운전기사들에게 특정 금액의 미지급 임금 및 수당과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A부터 P까지 총 16명): 피고 회사에 고용된 택시 운전기사들로, 정액 사납금제 하에서 고정급 형태의 임금을 받아왔으며, 최저임금 미달액, 야간근로수당 및 퇴직금 미지급분을 주장했습니다. - 피고 (Q 주식회사): 원고들을 고용한 택시 운송사업자로, 운전기사들에게 임금을 지급하는 사용자입니다. ### 분쟁 상황 택시 회사(피고)는 2017년 임금협정을 통해 운전기사들(원고들)의 1일 소정근로시간을 5시간 40분에서 5시간으로 단축했습니다. 운전기사들은 이 단축이 실제 근로시간이나 형태 변경 없이 이루어졌으므로, 정액 사납금제 하에서 최저임금 준수를 회피하기 위한 것이라고 주장하며 최저임금 미달액, 야간근로수당, 퇴직금의 재산정 및 지급을 요구했습니다. 회사는 단축 합의가 유효하고, 퇴직금 중간정산 시 부제소합의가 있었으며, 운전기사들의 청구가 신의칙에 위배된다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 회사가 2017년 임금협정에서 소정근로시간을 단축한 합의가 최저임금법 적용을 회피하려는 탈법행위로서 무효인지 여부, 단축된 소정근로시간을 기준으로도 최저임금에 미달하는 임금이 지급되었는지 여부, 그에 따른 미지급 야간근로수당 및 퇴직금 지급 의무가 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 퇴직금 중간정산 시의 부제소합의 유효성과 회사의 경영상 어려움을 이유로 한 신의칙 위반 주장의 타당성도 판단되었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결을 변경하여, 원고들의 주위적 청구(2017년 소정근로시간 단축 합의 무효 주장)는 기각했습니다. 하지만 예비적 청구(단축된 소정근로시간을 기준으로도 임금 등이 최저임금에 미달한다는 주장)는 일부 인용했습니다. 법원은 피고 회사가 별지 2-1 표에 기재된 원고들에게는 합계액과 이에 대한 2024년 5월 29일부터 2025년 5월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하고, 별지 2-2 표에 기재된 원고들에게는 합계액과 이에 대한 '기준일'부터 2025년 5월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용 중 35%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 재판부는 회사가 최저임금법을 잠탈할 의도로 소정근로시간을 단축했다고는 볼 수 없으므로, 해당 합의가 무효라는 원고들의 주위적 청구는 기각했습니다. 그러나 단축된 근로시간을 기준으로 보더라도 최저임금에 미달하는 임금이 지급되었고, 이로 인해 야간근로수당 및 퇴직금 또한 부족하게 지급되었다는 원고들의 예비적 청구는 인정했습니다. 따라서 피고 회사는 운전기사들에게 최저임금 미달액과 미지급 야간근로수당, 퇴직금을 지급해야 할 의무가 최종적으로 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 근로기준법과 최저임금법의 해석이 쟁점이 되었습니다. **최저임금법 제6조 제1항, 제3항**: 사용자는 근로자에게 최저임금액 이상의 임금을 지급해야 하며, 최저임금에 미치지 못하는 임금 약정 부분은 무효가 되고, 그 무효가 된 부분은 최저임금액과 동일한 임금을 지급하기로 정한 것으로 간주됩니다. **근로기준법 제2조 제1항 제8호 및 제50조**: 소정근로시간은 법정 기준근로시간(1일 8시간, 1주 40시간) 범위 내에서 근로자와 사용자가 합의하여 정한 근로시간을 말합니다. 대법원 판례에 따르면, 택시운송사업에서 정액 사납금제 하에 고정급이 최저임금에 미달하는 것을 회피할 목적으로 실제 근로 형태나 운행시간 변경 없이 소정근로시간만을 단축하기로 합의한 경우, 이러한 합의는 강행법규 적용을 잠탈하기 위한 탈법행위로서 무효로 볼 수 있습니다. 그러나 본 사건에서는 기존 임금 수준이 이미 최저임금보다 높았기에, 소정근로시간 단축 합의가 최저임금법 잠탈 목적이었다고 보기는 어렵다고 판단되었습니다. **구 최저임금법 시행령 제5조 제1항 제3호(2018년 12월 31일 이전)**​: 월 단위로 지급된 임금의 최저임금 준수 여부를 판단할 때, '1개월의 소정근로시간 수'로 나누어 시간당 임금을 산정하며, 이때 주휴수당 관련 근로시간은 고려하지 않았습니다. **근로기준법 제56조 제3항**: 사용자는 야간근로(오후 10시부터 다음 날 오전 6시 사이)에 대하여 통상임금의 100분의 50 이상을 가산하여 지급해야 합니다. 최저임금 미달로 임금액이 증액되면 통상임금도 재산정되어야 하며, 이를 기준으로 야간근로수당도 다시 계산됩니다. **통상임금의 개념**: 소정근로의 대가로 정기적, 일률적, 고정적으로 지급되는 임금을 의미합니다. 본 판결에서는 기본급(주휴수당 제외), 승무수당, 근속수당, 기타수당은 통상임금에 해당한다고 보았으나, 주휴수당, 야간수당, 장려수당, 상여금은 해당하지 않는다고 판단했습니다. **퇴직금 산정**: 퇴직일 이전 3개월간의 평균임금을 기초로 산정되며, 최저임금에 미달하여 지급되지 않은 임금도 평균임금 산정에 포함되어야 합니다. **부제소합의의 효력**: 부제소합의가 강행법규에 반하여 그 입법 취지를 몰각하는 결과를 초래하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 무효로 볼 수 있습니다. **신의성실의 원칙**: 단체협약 등 노사합의 내용이 근로기준법 등 강행규정을 위반하여 무효인 경우, 그 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위배되는 권리 행사로 인정되려면 강행규정성에도 불구하고 신의칙을 우선 적용하는 것을 수긍할 만한 특별한 예외적 사정이 있어야 합니다. ### 참고 사항 만약 근로계약이나 단체협약에서 소정근로시간이 실제 근로 형태와 달리 형식적으로 단축되었더라도, 그 단축이 최저임금법을 회피하려는 목적이 아니었다면 유효할 수 있습니다. 그러나 단축된 소정근로시간을 기준으로 하더라도 지급된 임금이 최저임금에 미달한다면, 사용자는 그 차액과 이에 따른 가산수당 및 퇴직금을 지급할 의무가 있습니다. 퇴직금 중간정산 시 작성된 부제소합의가 최저임금법 등 강행규정의 입법 취지를 훼손하는 경우, 해당 합의는 무효로 판단될 수 있습니다. 또한, 회사의 경영상 어려움을 이유로 근로자의 정당한 권리 행사가 신의성실의 원칙에 위배된다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 받아들여지지 않습니다.

분양계약 해지 주장하며 계약금 반환을 요구한 소송

원고는 시행사 및 신탁사를 피고로 하여 신축 건물 호실 2개에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금 일부를 납입했습니다. 원고는 분양대행사의 하위 업체 실경영자로부터 전매 보장, 프리미엄 지급, 수수료 지급 등 이례적인 구두 약속을 받았으나, 약속이 지켜지지 않자 피고들에게 사기 또는 착오를 이유로 분양 계약 취소 및 납입한 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들이 분양 계약과 직접 관련 없는 제3자의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하며, 착오 또한 계약의 중요 부분에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 송파구 E 근린생활시설의 3층 J호 및 K호를 분양받는 계약을 체결하고 계약금 일부인 176,494,600원을 지급한 자. - 피고 B 주식회사: 'E 근린생활시설'의 신축 및 분양사업을 추진하는 시행사. - 피고 C 주식회사: 피고 B로부터 'E 근린생활시설'의 분양 및 자금관리에 관한 업무를 신탁 받은 자. - I: 분양대대행사인 주식회사 H의 실경영자로 원고에게 이 사건 각 호실의 분양 상담 및 계약을 권유하고 개인적인 약속을 한 자. ### 분쟁 상황 원고 A는 2022년 1월 20일경 I의 권유에 따라 피고들로부터 총 1,309,964,000원에 해당하는 2개의 호실 분양 계약을 체결하고 계약금의 일부로 176,494,600원을 피고 C 명의 계좌로 입금했습니다. I은 원고에게 '계약금 10%를 지급하면 2개월 후 프리미엄을 붙여 전매해주고, 전매가 안 되면 자신이 매입하며, 분양수수료도 지급하겠다'고 약속했으나, 실제로는 이를 이행할 의사나 능력이 없었습니다. 이 약속이 지켜지지 않자 원고는 I의 기망행위로 인해 계약을 체결한 것이므로, 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고 피고들에게 계약금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 분양대행 업무 과정에서 발생한 제3자(I)의 사기 행위에 대해 직접 책임을 져야 하는지 여부. I의 사기 행위가 민법상 '상대방의 사기' 또는 '제3자의 사기'에 해당하여 계약 취소의 근거가 될 수 있는지 여부. I의 기망으로 인한 동기의 착오가 민법상 '중요 부분의 착오'로 인정되어 계약 취소 사유가 될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 I의 기망행위가 개인적인 약속에 불과하며, 피고들의 이행보조자로서 한 행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 I은 민법 제110조 제2항에서 정한 '제3자'에 해당하며, 피고들이 I의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없다고 보았습니다. 착오로 인한 취소 주장에 대해서도, I의 약속이 계약 내용에 포함되지 않았고 원고가 계약 외 특약의 효력을 주장할 수 없음을 인정한 '분양계약사실확인서'에 서명했으므로, 이는 계약의 중요 부분에 대한 착오로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 '사기 또는 착오로 인한 의사표시 취소'와 관련한 법리를 다루고 있습니다. * **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​ * 제1항은 '상대방의 사기'에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 I을 분양 계약의 직접적인 상대방으로 보지 않았습니다. * 제2항은 '상대방이 아닌 제3자의 사기나 강박에 의한 의사표시는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다'고 규정합니다. 법원은 I이 피고들과 동일시할 수 없는 '제3자'에 해당하며, 피고들이 I의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 증거가 부족하다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 분양대행사의 하위 업체 직원은 일반적으로 시행사의 대리인으로 볼 수 없기 때문입니다. * **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)**​ * 제1항은 '의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다'고 규정합니다. 그러나 '동기의 착오'(계약을 체결하게 된 이유에 대한 착오)는 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 표시하고 상대방이 이를 알고 있어야 '중요 부분의 착오'로 인정될 수 있습니다. 이 사건에서 I의 약속은 분양 계약서 내용에 포함되지 않았고, 원고 스스로 계약 외 특약의 효력을 부인하는 확인서에 서명했으므로, 법원은 이를 계약 내용의 중요 부분에 대한 착오로 인정하지 않았습니다. * **민법 제391조 (이행보조자의 고의, 과실)**​ * 이 조항은 '채무자의 이행을 보조하는 자의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 본다'고 규정하여, 계약이 체결된 후 채무를 이행하는 과정에서 이행보조자가 저지른 위법행위에 대해 채무자 본인이 책임지도록 합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 I의 기망행위가 '계약 체결' 단계에서의 의사표시 하자에 관한 것이므로, '계약 이행' 단계에 적용되는 민법 제391조를 직접 적용하는 것은 적절하지 않다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양 계약을 할 때는 분양 상담원의 구두 약속이 아닌 계약서 내용을 가장 중요하게 확인해야 합니다. 특히, 전매 보장, 수익률 보장, 수수료 지급 등 일반적이지 않은 약속은 반드시 계약서에 명시하거나, 가능하다면 시행사나 신탁사의 공식적인 서면 확약을 받아야 합니다. '분양계약사실확인서'와 같이 계약서 외의 구두 약속은 효력이 없음을 인정하는 문서에 서명할 경우, 나중에 약속 불이행을 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하기 매우 어려워질 수 있습니다. 어떠한 문서든 내용을 꼼꼼히 읽어보고 불리한 내용이 있다면 서명을 거부하거나 수정 요구를 해야 합니다. 분양대행업체의 직원이 한 기망행위가 곧 시행사나 신탁사의 기망행위로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 제3자의 사기나 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 계약 상대방(시행사, 신탁사)이 그 사기나 착오를 알았거나 알 수 있었다는 점을 원고가 명확하게 입증해야 하는데, 이는 매우 어려운 일입니다.