임대차
원고가 피고로부터 임대차 계약을 맺고 보증금 5억 6천만원을 지급한 후 계약 종료일에 보증금 반환을 요청했으나 피고가 자신이 명의수탁자이므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장한 사건입니다. 법원은 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 제3자이므로 피고는 명의신탁 사실을 원고에게 주장할 수 없으며, 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.
원고 A는 피고 B와 2021년 10월 27일 임대차보증금 5억 6천만원으로 2021년 12월 25일부터 2023년 12월 25일까지 이 사건 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 이후 원고는 부동산을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 2023년 8월 17일 원고는 계약 종료일에 맞춰 계약 갱신 거절 의사를 통지하며 보증금 반환을 요청했으나 피고는 자신이 실제 소유자가 아니라 C에게 명의만 빌려준 명의수탁자이므로 보증금을 반환할 수 없다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
임대차계약 종료에 따른 임대차보증금 반환 의무 여부, 임대인이 명의수탁자일 경우 임차인에 대한 임대차보증금 반환 책임 여부, 명의신탁 관계에서 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 제3자에 해당하는지 여부
법원은 피고가 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 5억 6천만원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 위 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다.
원고의 청구는 정당하므로 이를 인용하여 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판단되었습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조: 이 법률은 부동산에 대한 명의신탁 약정은 무효로 보고 그에 따른 등기도 무효로 봅니다. 그러나 명의신탁 약정과 등기의 무효는 명의신탁 약정 및 등기를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 즉 이 사건에서 피고 B가 C로부터 명의를 빌려 소유자로 등기했더라도 이 사실을 모르고 적법하게 임대차 계약을 맺은 원고 A와 같은 제3자에게는 '나는 진짜 주인이 아니니 보증금을 돌려줄 수 없다'고 주장할 수 없다는 의미입니다. 임차인은 이러한 제3자에 해당하며 임차인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부는 따지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항: 이 조항은 임차인이 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있는 '대항력'이 발생한다고 규정하고 있습니다. 원고 A는 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받아 이러한 대항력을 갖추었기 때문에 피고 B가 명의수탁자임을 주장하며 보증금 반환을 거절하더라도 법적인 보호를 받을 수 있었습니다.
주택을 임차할 때에는 반드시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아두어 주택임대차보호법상 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 이는 나중에 집주인이 바뀌거나 문제가 발생했을 때 보증금을 보호받을 수 있는 강력한 수단이 됩니다. 임대인이 본인 소유가 아닌 부동산에 대해 명의신탁을 통해 소유권을 등기하고 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면 명의신탁의 사실을 알았는지 여부와 관계없이 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 할 책임이 있습니다. 계약 기간 만료 시 임대차 계약을 갱신하지 않고 보증금 반환을 원한다면 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 통보해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 부동산을 임대인에게 인도하는 것을 조건으로 보증금 반환을 청구하는 동시이행 소송을 제기할 수 있습니다.
